Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте //services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: //law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Ип для сдачи квартиры в аренду

Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

Какие налоги нужно платить, сдавая квартиру в аренду? Нужно ли оформлять ИП? Как декларировать доход и что будет, если не подавать налоговую декларацию. На эти и другие вопросы мы ответим в этой статье.

Когда открывать Ип для сдачи квартиры в аренду

Есть два варианта аренды квартир:

  • Временная. Квартира покупалась для себя, была получена в наследство или подарена и временно сдаётся в аренду
  • Постоянная. Квартира (одна или несколько) куплена специально для сдачи в аренду и получения постоянного дохода

Первый вариант позволяет не открывая ИП, сдавать квартиру в аренду.  Во втором случае ваша деятельность будет квалифицирована, как предпринимательская. Для того чтобы к вам не возникало вопросов со стороны контролирующих органов, оформляйте ИП.

Сдача квартиры в аренду, связанная с тем, что временно отсутствует необходимость её использования, не может быть признана незаконной предпринимательской деятельностью

Варианты сдачи квартиры

Владельцы недвижимости имеют право выбирать, как сдавать свою квартиру: как физлицо или в качестве индивидуального предпринимателя. Физлица платят НДФЛ, ИП уплачивают налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Рассмотрим основные плюсы и минусы каждого варианта:

Сдача в аренду квартиры физическим лицо

Преимущества

  • не нужно оформлять ИП
  • НДФЛ платится 1 раз в год

Недостатки

  • высокая ставка налога — 13%
  • обязательна уплата налога на имущество

Сдача в аренду квартиры ИП

Преимущества

  • низкая ставка налога (упрощенка 6%)
  • не нужно платить налог на имущество физлиц
  • большая часть налога (до 100%) идет на пенсионные накопления ИП и медицинскую страховку

Недостатки

  • ежеквартальные налоговые выплаты
  • обязательная уплата фиксированной суммы взносов в ПФР и ФМС, независимо от дохода

При посуточной сдаче квартир в аренду ФНС всегда трактует данный бизнес, как предпринимательскую деятельность. Рекомендуем открывать ИП, если вы решили организовать сдачу квартир посуточно.

Открыть ИП

Какой вариант выгоднее, сдавать, как физлицо или ИП? Всё зависит от стоимости аренды и количества сдаваемых квартир. Если у вас несколько дорогих объектов, вы получаете приличный доход, конечно, оформляйте ИП, выбирайте упрощёнку или приобретайте патент. Если вы сдаете одну или пару недорогих квартир, подавайте декларацию и платите НДФЛ.

Аренда от физлица

У вас есть квартира, которая сейчас не используется, и вы решили сдавать её в аренду. Действуйте, вы имеете на это полное право. Что нужно сделать, чтобы к вам не было вопросов у налоговых органов? Заключите договор с арендаторами и заплатите налог на доход.

Сдаём декларацию

Арендодатели обязаны сдавать налоговую декларацию, где будут указаны доходы от аренды, полученные в прошедшем году. Сделать это необходимо до 30 апреля следующего года. Чтобы избежать ошибок при заполнении документа рекомендуем заполнить электронную форму на сайте ФНС или на портале Госуслуг.

Но для того, чтобы её заверить понадобится электронная подпись. Оформляется она в удостоверяющих центрах, ознакомиться с полным списком можно на сайте налоговой.

В подтверждение доходов к декларации прикладывается договор, заключённый с арендатором, выписки с банковских счетов, другие документы по требованию налоговой.

Рассчитываем и уплачиваем налог

Сумма, которую нужно заплатить, составляет 13% от арендной платы, полученной за год. Например, вы сдавали квартиру по 20 тысяч в месяц в течение 10 месяцев, получили доход за год 200 тысяч. НДФЛ составит 26 тысяч рублей.

Сумму, которая должна быть уплачена, налоговая рассчитает самостоятельно и начислит вам оплату. Заплатить нужно до 15 июля года, следующего за тем, в котором вами получен доход.

Проще всего внести оплату на сайте налоговой, заполнив специальную форму.

Аренда от ИП

Вы купили одну или несколько квартир, чтобы сдавать в аренду, или решили заняться посуточной арендой? Открывайте ИП, поскольку данная деятельность будет считаться предпринимательской.

Открываем ИП

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя достаточно просто.

Необходимо заполнить заявление, подготовить копию паспорта, заплатить госпошлину (в 2019 года её размер составляет восемьсот рублей) и сдать документы в налоговую.

В течение 3 рабочих дней они будут рассмотрены и при отсутствии ошибок ИП регистрируется. Документы, подтверждающие регистрацию ИП, отправляются заявителю на электронную почту.

При заполнении заявления необходимо указать вид деятельности (код ОКВЭД), которым будет заниматься будущий предприниматель.

Ип для сдачи квартиры в аренду необходимо выбрать раздел 68— «Операции с недвижимым имуществом», подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Поскольку в заявление должен быть внесёт четырёхзначный код, дальше конкретизировать не нужно. Достаточно указать 68.20.

Какие проблемы могут возникнуть при создании ИП? Чаще всего налоговая отказывает в регистрации, находя ошибки при заполнении заявления. Чтобы избежать проблем, рекомендуем создавать ИП с помощью банков. Это довольно новая услуга, но очень быстро набирающая популярность.

И это понятно, ведь создать ИП в банке можно удалённо, быстро и бесплатно.

Все необходимые документы для регистрации подготовят сотрудники банка, создадут для заявителя ЭЦП, которой будет заверено заявление, ещё и откроют расчетный счет, куда можно будет принимать оплату от арендаторов.

Сдаём отчётность

ИП обязан предоставлять налоговую отчетность до 30 апреля следующего года в ФНС по месту регистрации своей деятельности.

Уплачиваем налоги и сборы

Размер налога будет зависеть от системы налогообложения, которую выбрал ИП. Одним из самых популярных является «Упрощённый режим налогообложения» доходы 6%. В данном случае ИП платит 6% от всей суммы дохода.

Кроме налога предприниматель обязан платить страховые взносы. Их размер постоянный, не зависит от того, сколько вы зарабатываете. В 2019 году эта сумма составляет 36 238 рублей.

Но, только пока ваш годовой доход не превысит триста тысяч рублей. Если вы заработали больше, должны заплатить один процент с дохода, который превысил 300 тысяч в ПФР.

Это касается только пенсионного фонда, размер взносов в ФОМС не меняется.

Внимание! Страховые взносы обязаны платить все ИП, независимо от того, есть у них доход или нет, ведут они предпринимательскую деятельность или ничем не занимаются

Несомненным плюсом ИП на упрощёнке 6% без сотрудников, является возможность произвести вычет из налога суммы страховых взносов. Вычитать разрешается до 100%. Например, вы получили доход от аренды 300 тысяч рублей.

Должны заплатить налог 18 тысяч рублей и страховых взносов 36 238 р. Вычитаете сумму страховых взносов 36 238 р. из 18 000 р. налога и получатся, что налог вы не платите, а только уплачиваете взносы, которые пойдут на вашу будущую пенсию и страховую медицину. Но есть нюанс.

Для того, чтобы оформить вычет вы должны платить взносы ежеквартально.

Оформляем патент

Ещё один вариант — приобрести патент. Для этого оформляется ИП и подаётся заявка на патент. Срок его действия от месяца до года, но в пределах одного календарного года.

Стоимость патента зависит от срока, региона и сдаваемой квартиры, её площади, местоположения.

При оформлении патента менее чем на полгода, его стоимость вносится сразу, авансом, если патент оформлен на больший срок, его можно оплатить частями.

Заключение договора аренды

Зафиксируйте ваши договоренности с арендатором, заключив договор аренды.

Установленной формы документа не существует, вы можете составить любое соглашение, внести в него самую разную информацию, лишь бы она устроила обе стороны.

Договор, заключенный на срок менее года не нужно заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре, достаточно его просто подписать. Обычно в договор вносится:

  • адрес, по которому расположена недвижимость
  • характеристики квартиры (площадь, число комнат, этаж, техника и т.п.)
  • сумма арендной платы, условия оплаты, порядок расчетов, варианты увеличения стоимости
  • условия аренды, ограничения, права и обязанности сторон
  • реквизиты арендодателя и арендатора

Срок аренды указывается в договоре. Можно в дополнении предусмотреть условия автоматической пролонгации, если стороны с этим согласны.

Внимание! Если вы включите в арендную плату стоимость коммунальных услуг, с них также придётся платить налог, поскольку данная сумма будет считаться вашим доходом. Поэтому рекомендуется при указании арендной платы исключать коммуналку. Её арендатор должен платить отдельно, согласно суммам, начисленным поставщиками

НДФЛ при продаже квартиры, сдаваемой в аренду

Зачастую физические лица не открывали Ип для сдачи квартиры в аренду. Дело в том, что если ИП сдавал квартиру, недвижимость считалась используемой в предпринимательской деятельности, и при её продаже начислялся НДФЛ.

С 2019 года всё изменилось. Теперь ИП, продавая свои квартиры, не будут платить НДФЛ, даже если они использовали их для ведения бизнеса, например, сдавали в аренду. Налог не платится, если недвижимость принадлежала им в течение установленных законом сроков:

  • квартира, купленная до 2016 года, полученная в наследство или в дар, а также по договору ренты или путём приватизации — 3 года
  • недвижимость, купленная после 2016 года — 5 лет

Если вы сдаете в аренду квартиру или дом, получаете с этого регулярный доход, регистрируйтесь, как ИП. Вы сэкономите на уплате налогов, а при условии владения квартирой больше минимального срока, сможете продать её и не платить НДФЛ.

Гарантийный платёж

Чтобы компенсировать потери при неожиданном отъезде арендаторов раньше оговоренного срока, наличии задолженности по коммунальным услугам, испорченной мебели, сантехники, другого имущества, рекомендуется оговорить в договоре внесение гарантийного платежа. Обычно это сумма за 1 месяц. Она может стать компенсацией убытков арендодателя или пойти в счет оплаты за пользование квартирой.

Открыть ИП

Гарантийный платёж считается авансом. Вносить его в декларацию не нужно, кроме случаев, когда он включается в счёт оплаты за месяц проживания или вы забираете данную сумму, чтобы компенсировать нанесение вреда имуществу. Если вы возвращаете аванс, он не будет вашим доходом.

Акт приёма-передачи

Оформите акт приема-передачи квартиры. Укажите её состояние, ценное имущество, которое остаётся, технику. При наличии акта вам будет проще доказать, нанесение ущерба при оформлении договора с недобросовестными арендаторами, и получить компенсацию.

Ответственность при нелегальной сдаче квартиры

Если собственник сдаёт квартиру в аренду, но не платит налоги, что его ждёт? В случае обнаружения нарушения, налоговая может потребовать выплаты налогов и наложить штраф за неуплату и неподачу декларации.

Если сумма, которую арендодатель не заплатил в бюджет более 4 миллионов рублей, либо доказан факт незаконного предпринимательства с доходом более 2 млн рублей, нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Как выявляется нарушение? Участковому могут сообщить соседи или человек, проживающий в квартире, совершил правонарушение.

При составлении протокола выявляется, что он живёт на арендованной площади, но её владелец налогов не платит.

Доказательством сдачи квартиры в аренду может быть проведение опроса соседей, их письменные заявления, и, конечно, договор, зарегистрированный в базе Росреестра либо, находящийся на руках у арендатора.Открыть ИП бесплатно

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5e4c364b95ed5c05adb31d3f/ip-dlia-sdachi-kvartiry-v-arendu-5e54df8411638a2a18c16ff8

Налоги при сдаче жилья в аренду Индивидуальным предпринимателем по УСНО 6%

Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

При сдаче квартиры в аренду (или внаём) возникает доход, ради которого эта деятельность и ведется. Данный доход облагается налогом в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

Налоговый калькулятор арендодателя – узнайте как Вам выгоднее сдать квартиру

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.

В данной же статье мы расскажем про применение УСН (или “упрощенки”, как иногда называют данный специальный налоговой режим) со ставкой 6%.

Что такое специальные налоговые режимы?

Начнем с основных понятий и определений.

Упрощенная система налогообложения является одним из специальных налоговых режимов (п.2 ст. 18 НК РФ).

Специальные налоговые режимы (п.7 ст. 12 НК РФ и ст. 18 НК РФ) предусматривают особый порядок исчисления и уплаты отдельных налогов и вводятся законодателем для того, чтобы “облегчить участь” отдельных субъектов экономической деятельности. Также специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение по уплате отдельных налогов.

Что дает УСН индивидуальным предпринимателям?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

  • НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
  • Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
  • НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).

Для того, чтобы систематизировать всю информацию по УСН, предлагаем обратиться к основам налогового законодательства.

В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога:

  • объект налогообложения;
  • налоговая база;
  • налоговый период;
  • налоговая ставка;
  • порядок исчисления налога;
  • порядок и сроки уплаты налога.

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть УСН.

хотите зарегистрировать ип? – мы поможем:)

Налогоплательщики УСН

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками УСН являются ИП, перешедшие на данный специальный налоговый режим (п. 1 ст. 346.12 НК РФ).

Как перейти на УСН?

Порядок перехода на УСН определен в ст. 346.13 НК РФ.

При переходе на УСН возможны два варианта:

  1. Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. В этом случае ИП будет признан плательщиком УСН с даты постановки на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
  2. Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН (п. 1 ст. 346.13 НК РФ).

Форма уведомления о переходе на УСН утверждена Приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@ “Об утверждении форм документов для применения УСН”.

Как перейти с УСН на другой режим налогообложения?

Если вы по каким-либо причинам приняли решение прекратить применение УСН и перейти на иной режим налогообложения, то необходимо уведомить об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения.

При применении УСН имеются ограничения.

Если по итогам налогового или отчетного периода ваши доходы превысят 60 млн. рублей, или средняя численность ваших работников которых за налоговый (отчетный) период превышает 100 человек, то вы будете считаться утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором произошли эти события (п.4 ст. 346.16 НК РФ).

Но, скорее всего, эти ограничения будут иметь значение, только если помимо сдачи квартиры вы занимаетесь также другой деятельностью как ИП, применяя УСН. Если же вы только сдаете квартиру, вряд ли вам удастся выйти за эти рамки.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

При применении УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов.

При арендной деятельности расходов на закупку каких-либо товаров или получение каких-либо услуг не возникает. Поэтому наиболее оптимальным будет являться выбор в качестве объекта налогообложения именно доходов.

Порядок определения доходов при применении УСН описан в ст. 346.15 НК РФ. Если обобщить все сказанное в этой статье, то можно сказать, что платить налог нужно будет с того, что вам заплатят ваши жильцы.

Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).

Налоговой базой по УСН 6% будет являться, собственно, величина доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Налоговая ставка

В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно “тяжелое” определение налоговой ставки: “Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Применительно к УСН: при выборе в качестве объекта налогообложения доходов ставка будет определена в размере 6%.

Налоговый и отчетный период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по УСН является календарный год (п.1 ст. 346.19 НК РФ).

Помимо налогового периода для УСН 6% предусмотрены также и отчетные периоды: первый квартал, полугодие, 9 месяцев.

Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей

Прежде, чем перейти непосредственно исчислению налога, остановимся на учете доходов при УСН.

Вести полноценный бухучет (как это делают организации) ИП не обязаны, но в соответствии со ст. 346.24 НК РФ, ИП, применяющие УСН, обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН.

Форма и порядок заполнения данной книги утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 №135н.

Сумму налога по УСН налогоплательщик должен определять самостоятельно (п.2 ст. 346.21 НК РФ).

Как же считается налог при УСН 6%?

Начнем с отчетных периодов. В соответствии с п. 3 ст. 346.21 НК РФ, по итогам каждого отчетного периода необходимо исчислять и уплачивать авансовые платежи по налогу.

Авансовые платежи исчисляются, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.

“С учетом ранее исчисленных” означает, ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Страховые взносы в ПФР, ФСС и ФОМС

В соответствии с Федеральным законом “О страховых взносах в ПФР, ФСС и ФОМС” от 24.07.2009 № 212 – ФЗ, ИП обязаны уплачивать все эти взносы “за себя”.

Пример расчета страховых взносов для ИП вы можете найти в соответствующей статье на нашем портале.

Здесь же отметим, что в соответствии с п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, ИП, применяющие УСН 6%, могут уменьшить сумму налога/авансовых платежей на сумму фактически уплаченных в данном налоговом (отчетном периоде) страховых взносов.

При этом в данном случае, есть различия, имеет ли ИП наемных работников:

  • ИП, имеющий наемных работников, не может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов более, чем на 50%.
  • ИП, не имеющий наемных работников, может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов без ограничений, даже на 100%.

Сроки уплаты налога и подачи декларации

Налоговая декларация должна быть подана ИП в налоговый орган по месту жительства не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пп. 2 п.1 ст. 346.23 НК РФ).

Налог должен быть уплачен также не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

бухгалтерское сопровождение вашего ип

Несколько слов про налоговую декларацию

Форма налоговой декларации по УСН утверждена Приказом Минфина РФ от 22.06.2009 № 58н.

Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ: штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Резюме

В данной статье мы постарались довольно подробно рассказать про применение УСН 6%, чтобы дать Вам представлении о том, что это за налоговый режим, каким нормами законодательства он регулируется, как им воспользоваться, и в чем его специфика.

При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать “за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: //moskvarenta.ru/apartmenttaxes/usno6-taxes/

Самозанятые. Как сдать в наем

Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

  • Я сдаю свою квартиру по оф. договору и плачу налоги. Как “самозанятой” мне сейчас это стало гораздо удобнее чем раньше. 4% вместо 13% …Появилась возможность сдать мамину квартиру. Но она неработающий пенсионер, которая получает субсидию. ИП, патент – при всем этом она теряет эту субсидию. Обычный договор найма и 13% – можно точно.1. Может ли она стать “самозанятой” и не потерять субсидию?2. Можем ли мы с мамой заключить договор “безвозмездного” найма (ссуды) с правом субаренды и платить налог буду я?3. Если заключать с мамой договор доверительного управления в нашей ситуации?5. Могу ли я по доверенности (“генеральной” ) сдать ее квартиру и, соответственно платить налог как “самозанятая”?
  • 1. Может ли она стать “самозанятой” и не потерять субсидию? нет2. Можем ли мы с мамой заключить договор “безвозмездного” найма (ссуды) с правом субаренды и платить налог буду я? да3. Если заключать с мамой договор доверительного управления в нашей ситуации? не надо5. Могу ли я по доверенности (“генеральной” ) сдать ее квартиру и, соответственно платить налог как “самозанятая”? не надо
  • Почему на ваш взгляд “безвозмездный” найм лучше чем доверенность? ДДУ мне самой не очень понятен.
  • А то что мама потеряет московскую надбавку к пенсии это не волнует вас? Обычно пенсионеры очень трепетно к ней относятся.
  • Можно у Вас спросить? Ситуация совершенно такая же, только я мама. Вы уже оформились как самозанятая, как это происходит?
  • По доверенности вы действуете в интересах доверителя, а не своих. А по безвозмездному в интересах своих.
  • А то что вы невнимательно прочитали то, что меня волнует, вас не волнует!?!
  • Так если это генеральная доверенность, где у меня по ней (ну я так понимаю) равные права с мамой – я же могу даже продать квартиру – это будет в ее пользу?….
  • Как раз я внимательно прочитала, от сюда и возник вопрос. Не хотите не отвечайте. Или думаете, что кроме вас никто спрашивать на форуме не может?
  • По ГД у Вас есть право что-то делать от имени мамы. Продавайте в ее пользу. Сдавайте в ее пользу.
  • Странно … вроде русскими буквами написала )))”Но она неработающий пенсионер, которая получает субсидию. ИП, патент – при всем этом она теряет эту субсидию. ”
  • А почему именно в ЕЕ пользу …. Да, я могу быть ее представителем в разных инстанциях – это, скорее всего, и есть в ее пользу. А по вопросам недвижимости… если я по доверенности продала квартиру – разве я, законодательно, обязана отдавать маме деньги? Договор купли продажи на меня .. и налог (если есть необходимость) в этом случае плачу я …С наймом в разрезе самозанятых не так? Я не про логику сейчас, а именно с законодательной стороны.
  • И Московскую надбавку к пенсии, если это Москва
  • Да. Странно что вы с первого раза не понимаете, мой вопрос, который тоже вроде по-русски написан)))
  • Договор КП не может быть на Вас, если собственник мама. С наймом в разрезе самозанятых не так? -Вы про что?
  • Субсидия на квартиру и пенсионная надбавка Московским пенсионерам- это разные выплаты. Если мама ваша в Москве она потеряет две выплаты.
  • Естественно, обязаны отдать деньги доверителю. И договора не на вас, а на доверителя. И налог платит доверитель.
  • В случае с ИП – да.В случае с самозанятыми – пытаюсь узнать.И очень хочется ВРАЗУМИТЕЛЬНОГО ответа с хоть какими-то ссылками на Законы …
  • Договор “безвозмездного” пользования как должен быть в ДАННОМ случае составлен?В “обязанностях” следить за состоянием и оплачивать самостоятельно коммуналку – это же основа “безвозмездности”? В разделе “наниматель имеет право” надо отразить, что имею право сдавать квартиру в наем и получать средства ….Как это (в плане фразы) лучше прописать? “субнайм” – нет же такого определения?
  • Суть в том, что при ИП и патенте неработающий пенсионер тереяет ВСЕ “плюшки”. Остаются только “плюшки” за инвалидность, герой труда и т.д.Вопрос, что теряет неработающий пенсионер при самозанятости.
  • Субнайм – нет.Есть – поднаем ( ст. 685 ГК РФ ).
  • Естественно теряет все. Потому, что появляется дополнительный доход. Все эти выплаты производятся при условии единственного источника дохода – пенсии.
  • За вразумительным ответом с ссылками на законы – к юристу на платную консультацию. Тем более, что вы сами на простой вопрос вразумительно ответить не можете) и никому из ответивших даже спасибо не написали)
  • Спасибо!!!!!1. …. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.Из п1 следует, что все косяки в квартире оставленные (причиненные) поднанимателем расхлебываю я (как наниматель)? Или это регламентируется все таки договором наниматель-поднаниматель?Из п 2, я так понимаю, что в квартире сразу получается +1 человек…. Т.е. условно в однокомнатной квартире при семье 3 человека поднанимателя + 1 наниматель – уже выход за нормы????По 3 пункту – поднаниматель (жильцы) платит деньги нанимателю (мне) … А наниматель обязан их отдавать наймодателю (маме)? Это же надо как то в нашем с мамой договоре прописать …. что доход мой и налоги с него плачу я…
  • Ага … понятно теперь. Т.е. не работающий пенсионер, что бы получать все эти субсидии-дотации должен НЕ РАБОТАТЬ …Ок, вопрос по самозанятости для неработающего пенсионера снят.Спасибо!
  • Вам то за что спасибо!? Кроме анонимного пука от вас информации ноль.
  • +++++++очень ОЧЕНЬ Много.,.)) …. (((((….очень., много++…+++ )))
  • Как Вы все усложняете сами себе, мягко говоря. Все гораздо проще решается ( оформляется ).Проще будьте.
  • Усложняю не я, а законотворцы )))Я же не про оформление, а про суть этих “самозанятых” “поднайма” и прочей юридической лингвистики.Понимать бы точно ЧТО оформить
  • Я оформилась, как по ссылке выше. Там ничего сложного. Вот скоро 1 чек оформлять буду пока вопросы и по приложению есть, но они решаются по мере его практического использования.Вы понимаете как оформлять с дочерью “сделку”?
  • Хотя бы за то, что про московскую надбавку написала, про которую вы благополучно ничего не знали((( только хамски написали, что по-русски написали, что вас интересует. А потом оказалось, что все-таки интересует)))
  • Я в анонимах не разбираюсь, раз. Вопрос про надбавку меня не интересовал, два.Название темы и вопрос “самозанятые”, три.Не утруждайте себя писать анонимно в моем топе, да еще не по теме.
  • Скажите, вы отдельный счёт/карту открывали для этого приложения? Чтобы там переводы только за аренду квартиры были? И ещё, пока не могу понять,- если я получаю перевод на карту я тут же должна чек выслать или есть на это какое-либо время? Какое?
  • “Потому, что появляется дополнительный доход. ” Что-то не складывается. *******II. Право на получение региональной социальной доплаты к пенсии5. Право на получение региональной социальной доплаты к пенсии (далее по тексту – региональная социальная доплата) имеют неработающие пенсионеры, получающие пенсию или пожизненное содержание (далее по тексту – пенсия) в городе Москве (независимо от вида получаемой пенсии и органа, которым она выплачивается) и зарегистрированные в городе Москве по месту жительства или по месту пребывания.К неработающим пенсионерам относятся пенсионеры, не осуществляющие работу и (или) иную деятельность, в период которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 года N 167-ФЗ “Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации”, а также получающие пенсию дети, не достигшие возраста 18 лет.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года постановлением Правительства Москвы от 8 августа 2012 года N 396-ПП; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2015 года N 932-ПП. – См. предыдущую редакцию)***************Так как самозанятые никуда не отчисляют средства, а про “профессиональный налог” в пенсионных законах не указывается вообще никак – получается что можно?????
  • Спасибо. Для особо тупых поясните, плз, перевод на карту не равен переводц безналом? У меня вот тут не сходится)))). Просто написано, что при переводе на карту я должна сразу чек выдать, а если, допустим, он ночью пришел ( перевод)…….
  • Безнал, это банковский перевод. т.е. вы указываете свои банковские реквизиты и “покупатель” на этот счет делает перевод. Такой перевод обычно идет 3 рабочих дня ( от банка зависит, конечно) и падает на банковский счет. Обычно , для открытия счета надо быть юрлицом (возможно ошибаюсь), так как там дофига разных сведений надо указывать-регистрировть.Перевод с карты на карту, например Сбером, под эти условия не попадает … Тут важно быть в одной системе (внутрибанковский перевод).Upd: тут еще на стадии проекта вопросы-ответы //ip-samozanyat.com/voprosy/kassovyy-chek.html
  • Кому и где писать дома будете, а не на форуме. Изначально, у вас вопрос был, как бы поиметь государство – поменьше заплатить налогов и не лишится соц.помощи, на которую прав уже иметь не будете. А сейчас изображаете из себя невинность, которую кроме самозанятости ничего не интересует. Так закон проще некуда написан- любая тупица освоит)
  • спасибо. получается сразу нужно чек выписывать, не очень удобно и у многих именно этот вопрос……давали бы сутки хотя бы. правда, штрафы пока брать не планируют вроде)))
  • Гражданское право…основной принцип – ДИСПОЗИТИВНОСТИ. Стороны могут сами определять и закреплять в сделках ( договорах ) свои отношения….закрепляя все именно так..как им нужно!НЕ нужно тупо листать ГК РФ и подбирать по названию договора нужный вам.Нужно самостоятельно подготовить тот договор..какой именно вам подходит! Никак его не нужно называть!
  • Спасибо! Пока не очень. Вот читаю ответы.
  • Да вот в том и дело, что многое еще не отрегулировано.Вт хоть с теми же московскими пенсионерами … В ПФ и Собесе тоже не знают ответов на мои вопросы ….
  • Естественно, вы обязаны отдать все деньги по сделкам по недвижимости его собственнику, будь то аренда или продажа. Налоги платит собственник. Доверенность дает только право действовать от имени собственника, но никак не переход права собственности.

Источник: //eva.ru/finance-and-realty/messages-3554539.htm

Налоговые последствия сдачи в наем имущества, не принадлежащего ИП, при упрощенной системе налогообложения

Могу ли я как ИП сдать квартиру жены по договору и платить налоги 6%?

Налоговые последствия при сдачи в наем имущества, не принадлежащего индивидуальному предпринимателю, при упрощенной системе налогообложения –  6% если объектом налогообложения являются доходы (в целях оптимизации налогообложения)

На мой взгляд, следует разделить данный вопрос на две части: налоговые последствия для собственника имущества и налоговые последствия для индивидуального предпринимателя.

Часть 1:

Исходя из целей поставленной задачи мы можем предположить, что между собственником (физлицом) и ИП установлены доверительные, отношения и нет опасений, связанных с последствиями (здесь не рассматриваются) передачи имущества по договору безвозмездного пользования имуществом.

Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ  по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц.

При получении имущества в безвозмездное пользование лицо приобретает имущественное право – право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы.

Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России. Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п.

2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)

Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация (ИП). Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен. Доказательством могут служить, например:

информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;

данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

заключение независимого оценщика.

Несмотря на безвозмездный характер сделки, лицо, получившее имущество в пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Таким образом, собственник нежилого помещения, заключая договор безвозмездного пользования, может предусмотреть такие условия, как порядок пользования помещением, уплата коммунальных платежей и др. ст. 695 ГК РФ.

Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения ст. 689 ГК РФ.

Вывод: существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, а не к ссудодателю , что подтверждается судебной практикой.(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 № А42-2025/2006)

Часть 2:

К внереализационным доходам ИП могут относиться доходы, например, от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) или от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. То есть, если сдача в аренду является основным видом деятельности “упрощенца”, такие доходы учитываются как доходы от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ, в противном случае – если это неосновной вид деятельности – в качестве внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ.

Вывод: в случае если основным видом деятельности ИП выбрать Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества то в соответствии со статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ можно применять следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН) : 6 %, если объектом налогообложения являются доходы.

Усложним задачу физлицо и ИП – супруги

Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов (постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу № Ф09-522/02-АК).

В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, или на правах наследства оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.

Источник: //zakon.ru/Blogs/OneBlog/6377

Юр-Центр Варуна