Квартира в долевой собственности с обременением

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Квартира в долевой собственности с обременением

1.2. Алексей, сняться с регистрационного учета не проблема, если даже наложен запрет на отчуждение квартиры.

2. Я хочу подать на развод. В браке была преобретена квартира в ипотеку, ипотека погашена за счёт мат. капитала и деньгами моих родителей 6 лет назад, но главным квартиросъемшиком является муж, который до сих пор не определил доли и не снял обременение залога. У нас двое несовершеннолетних детей. Совместное проживание вместе не возможно, как получить от него деньги для покупки своего жилья?

2.1. Главных квартиросъемщиков НЕ БЫВАЕТ в жилье со статусом – собственность. Данное понятие применялось ранее к договору социального найма жилья.
У Вас совместно нажитое имущество, даже если собственность оформлена только на супруга. Подавайте иск в суд о выделе долей Вам и детям. Далее сможете продать ему доли или выкупить долю у него.

2.2. Одновременно с заявлением о расторжении брака, Вы можете заявить требования и о разделе совместно нажитого имущества, т.к. имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Как предусмотрено ст.

39 СК РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, однако, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация (ст. 38 СК РФ). В суде придется доказывать, что часть денежных средств на квартиру Вам подарили родители. Удачи!

3. Мою племянницу, которой 25 лет родители выгнали из дома. Квартира в ипотеке. Есть обязательства от обоих родителей о выделении доли после окончания обременения. Но обременение не завершено. Есть практика о выделении доли до окончания ипотеки. Может она в одном иске указать двух ответчиков. Отца и мать? Или надо подавать 2 иска?

3.1. Можно подать один иск, указав двух ответчик. Вопрос о предмете иска: хотите выделить долю или вселиться в квартиру. Очевидно, что право пользования она имеет, по поводу выдела доли надо разбираться.
Полагаю, возможно.

3.2. Как может быть выделена доля если квартира в ипотеке? Родители могут разделить своё имущество приобретённое в браке и ипотеку тоже.

4. У меня обязательство выделить долю детям, после снятия обременения. Могу ли я выделить в другой квартире, не в той которой был использован материнский капитал.

4.1. Думаю, что нет. При невыполнении обязательства выделения доле детям, возможным последствием является признание этой сделки недействительной.

5. У мужа есть доля 1/7 в квартире мамы. Долг по ком. Услугам 400000. Если есть арест на имущество можно ли сделать дарственную? Если с мужа все обременения снимут. Как можно избавиться от доли в короткие сроки? Он там не живет уже 7 лет. из за доли, приходит долг на его имя.

5.1. Ильвина, если наложен запрет на отчуждение долей, то переоформить не получится. Если запрета нет – сделку дарения доли оформить нотариально, затем в МФЦ. Если он в другом городе-может дать доверенность на третье лицо.

6. Работодатель дал займ на покупку квартиры, квартира в собственности у ООО, получила документы на собственность без обременения, часть займа погасила мат капиталом, когда нужно выделять доли детям, т.к, хочу продать эту квартиру.

6.1. по общему правилу срок выделения долей не должен превышать 6 месяцев с момента перехода права собственника.

6.2. В течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче.

7. Ситуация: В настоящее время находимся в браке. У нас двое несовершеннолетних детей. Квартира в ипотеке. Владеем на праве общей совместной собственности (доли не определены). Планируем внести материнский капитал в счёт погашения основного долга. Для этого требуется подписать соглашение об определении долей для всех членов семьи, после полной выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры. Возникает вопрос: если до момента выплаты ипотеки мы оформим развод, нужно ли будет выделять долю супругу?

7.1. Да, нужно будет выделять долю супругу, тк. заявление о распоряжении средствами мат. капитала подается в период брака.

8. Продаем квартиру (с остатком по ипотеке). Хотим взять потребит. Кредит чтобы погасить и снять обременение. Еще есть двое несовершеннолетних детей. У них там доля. Так же есть другая недвижимость купленная тоже в ипотеку. Сумма ипотеки больше чем стоимость продажи квартиры. Опека даст согласие чтобы закрыть потребительный кредит а остаток ипотеки другой?

8.1. Ирина! Если заключите нотариальное соглашение, то тогда может быть, еще и при условии, что права детей не ущемляются (по рыночной стоимости долей и метражу).

9. Моя бывшая жена хочет снять обременения с квартиры. У ней одна четвертая доля в квартире. Я не хочу этого делать. Она может без меня это сделать?

9.1. Денис, обременение могут снять все сособственники.

10. Можно ли в иск о разделе квартиры, нажитой в браке включить выделение долей, наложение обременения (ареста) и одновременно определение порядка пользования этой квартирой.

10.1. нет это отдельный спор.

11. Хотела продать долю, но узнаю что наложено обременение, что это значит? Судом запрещение сделок с имуществом! В этой квартире долевая собственность, 4 собственника. Что с этим делать?

11.1. Обременение могут наложить например за долги, суд или служба приставов. Если это суд, нужно получить в суде определение и почитать его.
Желаю Вам удачи и всех благ!

12. На долю бывшего мужа (1\4 квартиры) наложили обременение. Продать квартиру с обременением нельзя. Жить с ним в одной квартире-тоже. Другой собственности ни у него, ни у меня нет. Как быть в такой ситуации?

12.1. Если возможно выделить долю в квартире ввиде отдельного помещения, то выделять ввиде комнаты и продавать комнату.

13. Доброе утро скажите пожалуйста, покупали квартиру в ипотеку и использовали мат. капитала. Сейчас снимаем обременение, хотим её обменять её на большую. Вопрос Можно ли выделить доли детям уже в новом месте, игнорируя обязательство?

13.1. Юлия Петровна! Можете сделать это с разрешения органов опеки и попечительства.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Я покупаю квартиру за мат. капитал и наличку. Но эта квартира была приобретена продавцом тоже за мат. капитал и ипотеку, теперь он ее продает. Но после снятия обременения в этой квартире доли детям не были выделены. Но он пошёл в опеку и ему дали разрешение выделить доля в другой квартире. Не будут ли у меня как у покупателя проблемы со сделкой и другими инстанциями? И если не будет то какие документы это подтвердит? Спасибо.

14.1. опасность всегда есть, тем более что сейчас пошла практика по признанию опекой сделок недействительными в связи с неисполнением взятых на себя обязательств по выделению долей детям в другом объекте недвижимости. Риск есть всегда.

14.2. Проблем не будет. Это подтверждается разрешением органа опеки и попечительства на предоставление доли в праве детям в другом жилом помещении. Более подробная консультация в личных сообщениях.

15. По наследству досталась доля в квартире. Нотариус не советует оформлять свидетельство, пока не разберусь с обременением (много долгов на данной доле) . Хочу поговорить с собственниками (выйти на них), поговорить о дальнейшей судьбе моей доли. С каким документом мне идти на квартиру? (правоустанавливающие) , помимо самого свидетельства.

15.1. Свидетельство праве на наследство-это и есть правоустанавливающий документ.

16. Мной была взята ипотека, далее был внесен мат капитал, и затем погашение всей ипотеки, обременения сняты, доли детям выделены. Хочу взять вторую ипотеку с продажей этой квартиры. Одобрение от банка есть и разрешение от банка на выделение долей в новую квартиру. Хотела сначала сделать сделку по покупке квартиры с выделением долей на детей, затем продажа своей квартиры. Не будет ли такого, что при продаже своей квартиры мне повторно нужно выделить доли детям?

16.1. Будет. Орган опеки и попечительства не зачтет наличие у детей долей в праве собственности на вторую квартиру приобретением равноценного жилья взамен продаваемых долей детей.

17. В квартире 4 собственника – 4 доли, одна под обременением, могут ли собственники долей без обременения продать свои доли?

17.1. Ольга, здравствуйте! Вы сами в своем вопросе себе ответили – под обременением только одна доля. Следовательно к собственникам других долей это не относится и они в праве распоряжаться своим имуществом как угодно.

Вопрос только в том, что продажа долей всегда несет существенные убытки по сравнению с продажей квартиры целиком. Сами понимаете, что квадратный метр в доле стоит намного меньше квадратного метра в целой квартире.

17.2. Если есть покупатели и все формальности соблюдены, то конечно могут.

17.3. Могут, главное соблюдение требований ст.250 ГК РФ.

18. По договору кредитования между физ. лицами как обеспечение была заложена часть общедолевой квартиры (наложено обременение). В связи с невозвратом кредита суд присудил выставить часть квартиры на торги. Налагается ли какой-то арест (ограничения на регистрационные действия) до момента реализации квартиры на торгах? Имеет ли право собственник самостоятельно официально предлагать свою долю в общедолевой квартире остальным собственникам?

18.1. Ограничения на регистрационные действия наложены уже самим залогом. Предлагать свою долю остальным собственникам закон не запрещает.

19. Являюсь одним из собственников доли в общедолевой квартире. Может ли второй собственник сделать мне официальное предложение о преимущественном праве покупки его доли, если в настоящий момент эта часть находится в залоге (наложено обременение по договору кредитования). В предложении о наложенном обременении не указывается. Соответственно цена указанная в предложении не соответствует действительности и нужны ещё расходы на снятие обременения. На сколько это законно?

19.1. Вы можете приобрести долю второго собственника, но только путем погашения его задолженности перед кредитором, по инициативе которого наложено обременение. Если стоимость доли покрывает размер кредита, то сделка возможна.

20.1. Кто наложил у вас обременение, вот туда вам и обращаться нужно за разрешением этого вопроса. Всего доброго…

20.2. Андрей! Для того, чтобы снять обременение с доли в квартире необходимо устранить основания обременения.
Из любой ситуации всегда можно найти выход. Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.

20.3. Смотря как оно было наложено и на каком основании. В любом случае через суд, устранив причины наложения ареста на долю квартиры.
Всего хорошего!

20.4. Чтобы снять обременение с доли в квартире, продавец и покупатель должны обратиться в рос реестр и подать соответствующее заявление.

20.5. Вам нужно обратиться с соответствующим заявлением в Управление Росреестра или его территориальные органы.

21.1. Здравствуйте. Для ответа на ваш вопрос, нужно знать причины и основания наложения обременения на долю в квартире.

21.2. Вам необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о снятии обременения, в том случае если причины обременения устранены.

22.1. Если речь о разделе квартиры – можете делить но с согласия банка
выделить долю в квартире – ст. 252 ГК РФ – невозможно, можно только установить порядок пользования.

22.2. То есть выделить долю если в натуре то никак если просто – с согласия залогодержателя

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

22.3. Нет. Распоряжение имуществом находящимся в залоге осуществляется только с согласия залогодержателя. Обратитесь в банк.

23.1. Можно ли при покупке квартиры наложить обременение не на все доли?
Сергей опишите ситуацию, не совсем понятно в каком ключе задан вопрос?

24.1. Все зависит от того, кем наложено обременение. Если банком, то только с его согласия. Не понятно что значит поделить на доли. Поясните подробней, что вы хотите и кому полностью принадлежит квартира.

24.2. Даже если и можно, она все равно останется под обременением (вся квартира). Точно можно ответить, если есть информация, какого рода обременение наложено на квартиру.

24.3. Если у Вас ипотека, то любое отчуждение долей или имущества целиком – только с согласия банка (ст. 334, 346 ГК РФ)

25. Какой порядок наложения обременения на сделки с долями квартиры? Спасибо.

25.1. Арест накладывает суд.

26. Как снять обременение с квартиры где 1/3 доли имеет несовершеннолетний ребёнок.

26.1. Снимать обременение путем подачи соответствующих заявлений. Неясно, что у вас за обременение. Если поясните, то уточню ответ.

26.2. Предоставить ему долю в другом жилом помещении, получить согласие органов опеки.

27. Можно оформить дарение на долю в квартире если она в обременении ипотека выплачена.

27.1. Снимайте обременение, тогда сможете.

28. Разве законно продавать 1/2 долю в квартире с обременением-пожилой матерью 80 лет?

28.1. Это не обременение.

29. Можно ли оформить на мать долю в квартире если есть обременение.

29.1. Если имеются обременения, то любые сделки с квартирой невозможны.

30. Можно ли продать долю в квартире с обременением ипотеки в силу закона?

30.1. Нет, пока кредит не выплачен, сделки с квартирой невозможны.

Источник: https://www.9111.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8F_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8_%D0%B2_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B5/

Чем опасна квартира с обременением для собственника и покупателя – виды обременений на квартиру

Квартира в долевой собственности с обременением

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

  статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру?

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь (ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.

  3. Жилье, арестованное уполномоченными органами вследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1.Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2.Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3.Сервитут.

 Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4.Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5.Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6.Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
  6. Обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами – как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов.

    Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах – иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире.

    Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.

  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.

  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья – можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/663-chem-opasna-kvartira-s-obremeneniem-dlya-sobstvennika-i-pokupatelya-vidy-obremenenij-na-kvartiru.html

Продажа доли в квартире с обременением

Квартира в долевой собственности с обременением

19.04.2018

Человеку, покупающему недвижимое имущество, хочется быстрее им завладеть. Но, не все так просто, если продается квартира с обременением. О том, как происходит продажа доли в квартире с обременением – расскажем далее.

Что такое обременение

Это ограничение, которое накладывается на недвижимое имущество.

По Федеральному закону №122 от 1997 года, обременение разделяется на следующие виды. Им может быть:

  • оформление ипотечного договора;
  • управление имуществом, осуществляемое доверителем;
  • взятие имущества в аренду;
  • наложение на него ареста соответствующими службами;
  • применение к нему сервитута. Обычно он применяется к земле.

Также обременение может быть наложено в результате отчуждения от недвижимого объекта. Сюда входит оформление договора по бессрочной ренте, появление собственников имущества, которым нет 18 лет.

Помните, что если на недвижимое имущество наложено обременение, то это свидетельствует о том, что его нельзя продать. Главное предупредить покупателя об имеющемся ограничении. Иначе в будущем могут возникнуть проблемы.

Что говорит закон

В Федеральном законе №122 предусмотрены нормы. Согласно им все права на недвижимый объект с обременением регистрируются в соответствии с государственным порядком.

Таким образом, если на квартиру наложено обременение, то его законность подтверждается государственной регистрацией. Все данные об обременениях вносятся в государственный реестр. Причем эти данные имеются в свободном доступе, и изучить их имеет право любой покупатель, который приобретает новый объект.

Как получить сведения

Перед покупкой квартиры покупатель обращается с запросом в Росреестр. Там ему выдадут бумагу с количеством обременений на данный недвижимый объект и причинами их наложения.

Как продать квартиру с обременением

Продать такую квартиру можно, но порядок ее оформления будет отличаться от общего порядка оформления сделки. Зависит он также от того, какое обременение на данный недвижимый объект было наложено.

Рассмотрим процесс оформления квартиры со всеми имеющимися видами обременения более подробно.

Оформление ипотечного договора

Квартира, приобретенная человеком в ипотеку, находится под залогом финансового учреждения. Продать ее можно, но перед этим требуется получить у банка соответствующее разрешение. Обычно с этим нет проблем, но человек должен представить справку о доходах с места работы.

Оформляется квартира так:

  1. Человек, приобретающий недвижимость, оформляет с финансовым учреждением ипотечный договор на данную квартиру. Далее все взносы по ипотеке требуется вносить ему. Финансовые средства, внесенные за квартиру продавцом, возвращаются ему.

  2. Покупатель оплачивает в финансовом учреждении остаток по ипотечному договору, а вторую часть средств он отдает лично продавцу.

  3. Когда продавец полностью оплатил проценты по ипотечному договору и снял обременение, то покупатель отдает ему вторую часть средств.

Получен материнский капитал

Человек может приобрести квартиру на средства из материнского капитала, но тогда одним из собственников такой квартиры будет ребенок. Если ему нет 18 лет, то для продажи квартиры продавцу требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если такое разрешение не получено, то сделка считается недействительной.

В продаваемую квартиру вписан ребенок

Если квартира продается, а в нее вписаны несовершеннолетние дети, то продавцу требуется получить разрешение на сделку от родителей ребенка, а также от органов опеки и попечительства.

Причем органы дают разрешение только после того, как ребенка выписали из прежней квартиры, и прописали в новой квартире, которая не хуже по условиям предыдущей. Помните, что если органы опеки и попечительства не дали своего согласия, то проведенная сделка считается недействительной.

Чтобы этого избежать продавцу следует оформить справку, и вписать в нее всех зарегистрированных граждан.

Оформление договора ренты

Договор ренты оформляют люди пожилого возраста, нуждающиеся в помощи. За то, что другой человек будет оказывать ему помощь, он получит недвижимость. В соответствии со статьей 604 ГК РФ гражданин имеет право распоряжаться недвижимость только тогда, когда им было получено разрешение на нее.

Помните, что человек, покупающий недвижимость с оформленным договором ренты и неуплаченной рентной платой, становится полноправным собственником данной недвижимости. Если получатель ренты не получает все требования по содержанию, указанные в договоре купли-продажи, то он имеет право признать сделку недействительной.

Оформление договора аренды

Арендаторы имеют право проживать в арендованной квартире, которая продается. Помните, что если арендаторы живут в квартире больше 1 года, то они обязаны иметь письменное разрешение на это действие и быть зарегистрированы в ней в порядке, установленном законом.

Причем если собственник продает кому-то свою недвижимость, то это не повод расторгнуть договор аренды. Арендаторы имеют право проживать в квартире столько по времени, сколько зафиксировано в договоре. Поэтому перед продажей квартиры договор аренды обычно расторгается.

Если новый собственник желает это сделать после сделки, то ему придется обратиться в суд, потратить много времени и денежных средств.

Если недвижимость находится под арестом

Арестованным имуществом собственник не имеет право распоряжаться или распоряжается, но ограниченно. Обычно арест накладывается судебными приставами, правоохранительными органами. Они его накладывают на тот срок, пока собственник не совершит определенное действие. Например, оплатит штраф.

Продать такую квартиру будет очень сложно. Для этого требуется получить от органов, которые наложили арест, соответствующее разрешение. Если приставы не дали разрешение, собственник не хочет выполнять выдвинутые ими условия, то недвижимость будет продана на торгах или аукционе.

Получаем разрешение от супруга

Если недвижимость была приобретена в браке, то продать ее без разрешения второго собственника нельзя. Для совершения сделки требуется получить письменное разрешение и заверить его у нотариуса. Помните, что если квартира была куплена супругом до брака, получена по наследству или принята в дар, то разрешение на продажу от второго супруга не требуется.

Продажа доли недвижимого объекта

Продать долю можно, но для этого требуется получить разрешение от других собственников имущества. Вначале продавец должен предложить свою долю другим собственникам по тем же условиям, что он продает, и только после этого обращаться к посторонним лицам.

Положительные и отрицательные моменты покупки квартиры с обременением

Многие считают, что приобрести квартиру, на которую был оформлен ипотечный договор, очень выгодно. Это верно потому, что покупатель получает квартиру по стоимости на 10-15% дешевле рыночной. Недостаток такого обременения в том, что существуют имущественные риски, возникающие из-за наличия на квартире залога со стороны банка.

Приобрести квартиру с оформленным договором ренты также очень выгодно. Это существенно экономит денежные средства. Но отрицательных моментов здесь намного больше:

  • человек, оформивший ренту, может расторгнуть договор купли-продажи;
  • после смерти собственника появятся иные наследники, претендующие на собственность.

Выгодно ли покупать такую недвижимость

Рассмотрим положительные моменты оформления квартиры с обременением:

  • продавец закрывает долги по ипотечному договору или передает обязанности по нему другому лицу;
  • покупатель приобретает недвижимость стоимостью меньше рыночной.

Какие риски возможны

Чаще всего покупатели, пришедшие на сделку, не знают о том, что на квартиру наложено обременение. Они не запросили сведения в Росреестре о покупаемом объекте, оформили договор, отдали денежные средства, прожили несколько лет в приобретенном имуществе и затем к ним приходят приставы, которые признают сделку недействительной. Такое бывает и, к сожалению, это случается часто.

Как купить квартиру

Если покупатель все-таки решил приобрести квартиру обременением, то ему требуется сделать следующее:

  1. Заключить договор до снятия с объекта обременения. Покупатель может полноценно пользоваться залоговым имуществом.

  2. Покупатель и продавец заключают соглашение. По нему покупатель дает продавцу денежные средства, чтобы тот отдал их финансовому учреждению за квартиру. Остальные денежные средства он отдает продавцу по тем условиям, что будут описаны в соглашении.

Требуемые бумаги

Для покупки квартиры потребуется собрать пакет документов. В него входит:

  • паспорт или иная бумага, которая подтверждает личность владельца;
  • заверенное у нотариуса соглашение от второго супруга на совершение сделки;
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица;
  • справка о доходах с места работы и справки из банка, подтверждающая материальное положение покупателя. Они требуются для приобретения ипотечной квартиры;
  • соглашение на купля-продажу. Подписывается обеими сторонами.

Дополнительно продавцу потребуется:

  • паспорт;
  • документы на собственность;
  • справка по форме №11а и план;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не требуется при согласии покупателя;
  • выписка из домовой книги;
  • заверенное согласие на продажу от остальных собственников;
  • письменное согласие от органов опеки и попечительства. Если одному из собственников нет 18 лет;
  • справка об уплате налогов;
  • нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Помните, что все документы предоставляются в 2 экземплярах: оригинал и ксерокопия.

Нюансы

Некоторые банки и органы опеки и попечительства не очень охотно дают согласие на совершение сделки. Для ее получения покупателю придется подтвердить свое материальное положение и предоставить справку. Продавцу придется предоставить в органы опеки справку о том, что ребенок, выписавшийся из проданного имущества, не будет жить в худших условиях.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/prodazha-doli-v-kvartire-s-obremeneniem/

Обременения права собственности на квартиру

Квартира в долевой собственности с обременением

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

  • Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
  • Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
  • Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
  • Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
  • Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
  • Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
  • Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

  1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
  2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
  3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
  4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

  1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
  2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/obremeneniya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Юр-Центр Варуна