Количество этажей не совпадает с разрешением

Изменение этажности дома в процессе строительства. Законы ли действия застройщика?

Количество этажей не совпадает с разрешением
11 Май, 2012 – 07:38

Купил квартиру в строящемся жилом комплексе на последнем этаже. А теперь узнал, что дом будет выше на пару этажей. При этом будущих жильцов об этом никто не предупредил. Застройщик заверил, что мне не о чем беспокоиться, мол, мне в любом случае достанется квартира на последнем этаже. Законны ли такие действия застройщика?

Дарья ПОГОРЕЛЬСКАЯ, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»: Действия застройщика по изменению строящегося объекта недвижимости законны, если осуществлены в установленном порядке: – внесены изменения в проект строительства, согласованные с уполномоченными органами и организациями; – в разрешении на строительство, выданном органом местного самоуправления, этажность объекта строительства соответствует измененному проекту; – соответствующая информация отражена в проектной декларации, размещенной, как правило, в сети Интернет. При этом следует учитывать, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между участником долевого строительства и застройщиком, должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, то есть сведения о квартире, которая подлежит передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства. Как правило, в договоре указаны все технические характеристики, позволяющие идентифицировать объект долевого строительства: секция, этаж, порядковый номер на площадке, условный номер объекта долевого строительства, количество комнат, общая площадь объекта долевого строительства. Тот объект, который указан в договоре, и будет передан участнику долевого строительства после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Таким образом, изменение этажа, на котором расположен объект долевого строительства, в связи с изменением проекта строительства «автоматически» не произойдет.

Кроме того, необходимо уделить внимание тому, каким образом в договоре определен строящийся объект недвижимости (многоквартирный дом). Если в договоре указана этажность дома, то, по всей видимости, потребуется приведение его в соответствие измененному проекту.

Наталья КИСЕЛЕВА, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость»: Исходя из самого вопроса, можно сделать вывод, что приобретение данной квартиры производилось не в соответствии с 214-ФЗ – единственным на сегодняшний день легитимным способом отчуждения новостроек.

Иначе такой ситуации бы не возникло. В какой бы форме вы не заключали договор о приобретении квартиры в доме-новостройке, не сомневаюсь, что в нем указан номер этажа, а не «нижний» либо «последний».

Поэтому, вам необходимо вносить соответствующие изменения в договор, иначе результат не совпадет с вашими ожиданиями.

Законность же действий застройщика можно достоверно установить, только изучив всю разрешительную документацию на строительство данного дома.

Ведь в разрешении на строительство обязательно указывается проектная этажность строений, и не совпадать с разрешением построенный дом не может.

Анна СОКОЛОВА, руководитель департамента аналитики и экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

При покупке квартиры в новостройке в договоре прописывается номер квартиры и этаж, на котором она расположена. В договоре объект покупки конкретизируется (площадь, номер, этаж).

Даже на этапе строительства, до обмеров БТИ, существует план, проектная документация, в которой все квартиры пронумерованы. Соответственно, если квартира приобретена на 10-м этаже, то на 10-м этаже она и останется, несмотря на достроенные этажи.

Но случаи изменения этажности новостроек на рынке действительно встречаются.

Олег СУХОВ, адвокат («Юридический центр адвоката Олега Сухова»):

Если приобретать недвижимость с умом, то есть юридически грамотно, то в договоре должен быть прописан конкретный этаж. В частности, я говорю о договоре, который соответствует законодательству, а именно, 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Этажность дома должна быть определена в соответствии с проектной документацией. Поэтому если человек приобретает недвижимость, образно говоря, на 5-м этаже четырнадцатиэтажного здания, то ему должны предоставить квартиру именно на 5-м этаже четырнадцатиэтажного здания, а не то, что получилось у застройщика.

Но такая ситуация возможна только при договоре соответствующем законодательству – 214-ФЗ.

В то же время сегодня есть масса примеров, когда покупатель без соответствующей юридической проверки подписывает все, что ему подсунут, и не удивительно, что потом выясняется, что покупатель недвижимости может вообще ничего не получить: ни квартиры, ни денег, не говоря уже о том, что дом будет немного отличаться от изначального проекта. Чтобы точно ответить на данный вопрос, мне необходимо ознакомиться с договором.

Источник: RussianRealty.ru

Источник: //www.volgastroy.ru/press/izmenenie-etazhnosti-doma-v-processe-stroitelstva-zakony-li-deystviya-zastroyschika

Застройщик не может возвести дом более высокой этажности, чем предусмотрено разрешительными документами

Количество этажей не совпадает с разрешением

В случае внесения изменений в проектную документацию в части увеличения этажности строений застройщику необходимо получить новые разрешения на строительство. Корректировать ранее оформленные разрешения закон не позволяет — к такому выводу пришел Президиум ВС РФ в постановлении № 301-ПЭК15 от 11.11.2015 по делу № А65-4542/2014.

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, застройщик, заявитель) на основании разрешений, полученных в 2009 и 2012 гг., осуществляло строительство жилых домов. В 2014 г.

застройщик скорректировал проектную документацию, увеличив этажность строений и пересчитав необходимые нагрузки на фундамент.

На документацию с внесенными в нее изменениями было получено положительное заключение негосударственной экспертизы.

Общество обратилось в управление градостроительных разрешений исполнительного комитета города (далее — управление, ответчик) с заявлением о внесении изменений в разрешения на строительство в связи с новыми техническими характеристиками возводимых строений.

Управление направило в адрес общества уведомление, в котором перечислило документы, необходимые для оформления новых разрешений на строительство. Расценив данное уведомление как отказ во внесении изменений в уже имеющиеся разрешения, общество обжаловало его в суд.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции оставил требования заявителя без удовлетворения и признал, что действия ответчика соответствовали закону. С учетом характера внесенных в проектную документацию изменений (увеличение этажности) застройщику необходимо было получить новое разрешение на строительство.

При этом внесение изменений в указанный документ осуществляется в строго определенных случаях, перечисленных в ГрК РФ (ч. 21.5—21.7, 21.9 ст. 51). Данный перечень является исчерпывающим и не включает в себя корректировку проектной документации на строительство в связи с изменениями качественных характеристик объекта строительства.

Следовательно, названные обществом обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции. В ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, регламентирующие переоформление разрешений на строительство объекта, который уже строится. Однако, по мнению суда, это не означает, что общество не могло привести проектную документацию в соответствие с изменениями параметров застройки территории.

Если необходимость отклониться от утвержденных ранее параметров строящегося объекта выявлена уже в процессе строительства, то такое отклонение возможно на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ).

При этом в ГрК РФ отсутствует запрет на внесение изменений в разрешение на строительство, следовательно, управление должно было удовлетворить требование общества и привести разрешение на строительство в соответствие с утвержденной проектной документацией.

Таким образом, отказ ответчика был признан незаконным и противоречащим положениям ГрК РФ.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив апелляционное постановление.

Судьи пришли к выводу, что общество не вносило изменения в проектную документацию, а фактически представило новый проект.

В связи с этим ответчик законно требовал от застройщика представить вместе с заявлениями соответствующий пакет документов, согласованный главным архитектором города.

Позиция Верховного суда

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в ВС РФ с кассационной жалобой. В ней застройщик пояснил, что в ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, устанавливающие порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта в случае корректировки проектной документации.

Однако это не является основанием для отказа заявителю в приведении строительной документации в соответствие с внесенными изменениями в проект, в том числе ввиду новых параметров застройки территории.

ГрК РФ не содержит запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) утвердила судебный акт апелляционной инстанции, отменила решение суда первой инстанции и постановление окружного суда.

По мнению Судебной коллегии, суд первой инстанции и окружной суд неверно применили положение ГрК РФ, закрепляющее порядок получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

указанной нормы не позволяет обосновать отказ управления, поскольку она не содержит положений, регулирующих спорную ситуацию. Застройщик уже прошел необходимую процедуру и получил разрешение на строительство, предварительно представив все требуемые документы.

Дальнейшая корректировка проектной документации, обоснованность которой подтверждена положительным заключением негосударственной экспертизы, привела к необходимости внести изменения в разрешение на строительство.

Перечень перечисленных в ГрК РФ случаев, когда такое изменение возможно, не является закрытым. Таким образом, Судебная коллегия посчитала, что обжалуемый отказ управления был незаконным.

На этот раз с Определением коллегии не согласилось управление и подало надзорную жалобу в Президиум ВС РФ. В жалобе управление ссылалось на то, что в ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается внесение изменений в разрешение на строительство.

Кроме того, двукратное увеличение нагрузки, предусмотренное проектной документацией, может повлечь обрушение здания, поскольку фундамент строящегося объекта запроектирован на строительство жилых домов значительно меньшей этажности.

В связи с этим требуется проведение экспертизы фундамента и его несущей прочности.

Президиум ВС РФ (далее — Президиум) оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив судебный акт апелляции и Определение ВС РФ. Президиум пояснил, что порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены ст. 51 ГрК РФ.

При этом разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и предоставляет застройщику право осуществлять строительство.

В данном случае обществу были выданы разрешения на возведение девятиэтажного пятисекционного жилого дома, 16-этажного жилого дома и девятиэтажного семисекционного жилого дома.

Между тем ГрК РФ допускает отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства.

Следовательно, прямо предусмотренные ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Однако отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно обуславливаться необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Общество же просило внести изменения в выданные ему разрешения на строительство в связи с желанием увеличить этажность и количество секций жилых домов. При этом не было доказано, что отклонения указанных параметров объектов капитального строительства от проектной документации были необходимы.

В представленных обществом положительных заключениях негосударственной экспертизы не отражено, что экспертами учитывалось уже осуществленное застройщиком возведение части объектов и была проведена проверка уже возведенной части измененному проекту.

Изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части.

Внесение изменений в разрешение на строительство возводимых застройщиком жилых домов могло привести к возникновению угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, общество должно было доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).

Президиум пришел к выводу, что управление не нарушило положения действующего законодательства, отказав обществу в корректировке разрешения на строительство.

Источник: //www.eg-online.ru/article/299650/

Определение количество этажей и этажность, с учетом наличии в здании технических этажей и подполья

Количество этажей не совпадает с разрешением

Определение количество этажей и этажность, с учетом наличии в здании технических этажей и подполья

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не может заменяться термином «этажность».

СП 257.1325800.2016 “Здания гостиниц. Правила проектирования”.Этажность, высота и заглубления здания гостиниц определяется в соответствии со СП 160.1325800.2014 “Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования”.

При размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли.

Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными.

Они должны проектироваться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к цокольным или подземным этажам (в зависимости от степени их заглубления).

При делении здания на части (секции) и различном числе этажей в этих частях, а также при размещении здания на участке с уклоном, если за счет этого изменяется число этажей, этажность определяют отдельно для каждой части здания.

СП 160.1325800.2014 “Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования”
А.3 Расчет этажности и высоты

А.3.1 Этажность многофункционального здания рассчитывается отдельно для надземной и подземной частей здания.

Этажность надземной части здания определяют суммой всех надземных этажей, а также технических, цокольного, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.Этажность подземной части здания определяют суммой всех подземных уровней. При этом их нумерация осуществляется сверху вниз.

При размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли.

Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными.

Они должны проектироваться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к цокольным или подземным этажам (в зависимости от степени их заглубления).

При делении здания на части (секции) и различном числе этажей в этих частях, а также при размещении здания на участке с уклоном, если за счет этого изменяется число этажей, этажность определяют отдельно для каждой части здания.

А.3.2 Высоту здания определяют высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, наибольшей разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене (или ограждений летних помещений).

При сплошном остеклении фасадов здания и отсутствии оконных и других открывающихся проемов в верхних этажах его высоту определяют как разность отметок пола последнего этажа и упомянутой выше поверхности проезда для пожарных машин.

Заглубление здания определяют разностью планировочной отметки земли (наиболее низко расположенной) и отметкой чистого пола нижнего подземного этажа (техподполья).

Примечания1.Площади летних помещений жилой части здания следует определять с понижающими коэффициентами (для лоджий – 0,5, балконов и террас – 0,3, веранд и холодных кладовых – 1,0) приведенными в [26], для эксплуатируемой кровли – 0,3.2.

Подсчет площади этажа на предпроектной стадии выполняют без вычета площади, занимаемой внутренними стенами.

3.

В общей площади здания отдельно указывают площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (эксплуатируемой кровли, террас, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.). 

СП 42.13330.2016 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений”.5.5 При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей.

Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также с возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры и обеспечения противопожарной безопасности.

В состав жилых зон включаются:

– зона застройки

многоэтажными жилыми домами (девять этажей и более);
– зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от пяти до восьми этажей, включая мансардный);
– зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до четырех этажей, включая мансардный);

В соответствии с Приложением «Г» к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» и в соответствии с п. В.1.6 Приложением «В» к СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», письма Минстроя России от 23.10.2015 г. № 34425-АБ/08 при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический выше 1,8 м, мансардный и другие.

При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

В соответствии с пунктом Б. 32.1 Приложения «Б» к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» и в соответствии с п. 2.7 Приложения «Б» к СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» этаж технический — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Пространство для прокладки коммуникаций высотой 1,8 м и менее этажом не является.При подсчете количества этажей и определении этажности здания пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м не учитывается.

Но при размещении в техническом подполье помещений для обслуживания зданий с увеличением высоты помещений более 1,8 м и размещением технического оборудования, при подсчете количества этажей техническое подполье учитывается.

Согласно п. В.1.6 Приложения «В» к СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Согласно Приложения «Б» к СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» определение подполья — это пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.

Согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»:

п.3.10 количество этажей здания: Количество всех этажей здания, надземных, подземных, мансардных, технических чердаков, за исключением помещений и междуэтажных пространств с высотой помещения менее 1,8 м и помещений подполья.

3.18 подполье здания: Помещение, предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем, размещаемое между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта.

Приложение А (обязательное). Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объемаА.1.

7 При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

При определении числа этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Нормативы градостроительного проектирования Московской области
(утв. постановлением Правительства Московской области от 17 августа 2015 г. N 713/30)

1.19. При определении этажности зданий устанавливается следующий тип застройки:малоэтажная – 1-4 этажа (с учетом мансарды);среднеэтажная – 5-8 этажей;

многоэтажная – 9 этажей и выше.

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5beee50631d2d000aa17545b/5c9f6c8429c43800b44be990

Письмо Минэкономразвития № Д23и-1453 Об отражении сведений о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» технического плана

Количество этажей не совпадает с разрешением

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение в пределах своей компетенции и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

На основании статьи 22 Закона о кадастре документом, необходимым для осуществления кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства).

Согласно части 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости – органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Форма технического плана здания и Требования к подготовке технического плана (далее – Требования) утверждены приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403.

Сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных), согласно пункту 42 Требований, вносятся в соответствующие строки графы 3 таблицы «Характеристики здания» на основании документов, указанных в пункте 12 Требований. При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г.

N 37, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

При этом под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

Таким образом, Требованиями не предусмотрено текстовое описание этажей в техническом плане здания и предполагается их количественное указание. Исходя из примера, указанного в обращении, о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» в строках «Количество этажей здания» необходимо указывать «4», «в том числе подземных» – «2».

Указание текстового описания в реквизите «Техническое описание объекта недвижимости» декларации также не предусмотрено формой декларации об объекте недвижимости и Требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628, в связи с чем при наличии подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в строке «Количество этажей, в том числе подземных» декларации необходимо указывать значение «4».

2. Виды объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, установлены частью 5 статьи 1 Закона о кадастре.

Согласно частям 1, 2 статьи 41 Закона о кадастре:

технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ГКН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.,

в техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в ГКН сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

В отношении разрушенных объектов недвижимости кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения такого объекта недвижимости с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования соответствующего объекта в связи с его гибелью или уничтожением (статья 42 Закона о кадастре) и изготавливает акт обследования объекта недвижимости в соответствии с формой акта обследования и Требованиями к подготовке акта обследования, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 627.

Таким образом, Законом о кадастре не предусмотрена возможность осуществления государственного кадастрового учета разрушенных объектов недвижимости.

Вместе с тем полагаем, что если технический план оформляется в отношении частично разрушенного здания, то сведения о таком здании в техническом плане указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ документов согласно пункту 12 Требований (разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания).

При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации. В этом случае декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре является неотъемлемой частью состава приложения к техническому плану.

Вместе с тем в случае если подготовка и выдача разрешительной документации (разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации) предусмотрены действующим законодательством, технический план должен быть подготовлен на основании указанных документов.

Согласно пункту 49 Требований раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в том числе в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ.

При этом Законом о кадастре не предусмотрено внесение в ГКН каких-либо особенных характеристик в отношении частично разрушенных объектов недвижимости (например, процент (степень) разрушения сооружения).

Учитывая положения пункта 49 Требований, необходимо указывать соответствующие сведения о частичном разрушении здания, установленные при выполнении кадастровых работ, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана.

Также необходимо отметить, что решение о внесении сведений в ГКН о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства или помещении, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть принято органом кадастрового учета на основании в том числе заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются правоустанавливающие документы на ранее учтенный объект недвижимости (пункт 20 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 (далее – Порядок)).

3. В соответствии с пунктами 19, 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в ГКН вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как количество этажей, в том числе подземных этажей (при наличии этажности у здания или сооружения), если объектом недвижимости является здание или сооружение, а также материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание.

Пунктом 42 Требований установлено внесение сведений в строки графы 3 таблицы «Характеристики здания» технического плана на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, о количестве этажей здания (в том числе подземных), а также о материале наружных стен здания (например, кирпич, бетон, прочий камень, де

Источник: //kiportal.ru/obuchenie/biblioteka/pisma/pismo-minekonomrazvitiya-d23i-1453-ob-otrazhenii-svedenij-o-nalichii-v-zdanii-podvala-cokolnogo-pervogo-i-mansardnogo-etazhej-v-tablice-harakteristiki-zdaniya-tehnicheskogo-plana.html

Лишние квадратные метры в новостройках: дополнительные расходы или тревожный сигнал?

Количество этажей не совпадает с разрешением

Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель должен быть готов к тому, что ее фактическая площадь может отличаться от проектной, а значит, вероятно, придется доплачивать за лишние квадратные метры. Но главная проблема может быть вовсе не в деньгах.

Понятие «лишние квадратные метры» обозначает разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Первая указана в договоре долевого участия и используется для расчета между покупателем и застройщиком, а вторая появляется после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, лишних метров может оказаться и больше, и меньше, чем обозначено в проекте.

Разница в пределах нескольких квадратных сантиметров наблюдается практически в во всех новостройках Москвы и Подмосковья. Причем даже в типовых сериях домов существуют некоторые нестыковки между проектными данными и результатами обмеров БТИ. Однако точно подсчитать количество таких случаев невозможно. 

«Небольшое расхождение реальной и проектной площади в ходе возведения объекта – это технический нюанс любого строительства, реже – ошибка в проектировании»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Кстати, расхождение площадей в размере 1, максимум 2 кв. м, как в сторону увеличения, так и уменьшения, считается допустимым, но весьма условно.

«В отношении подобных ситуаций никаких норм, закрепленных на законодательном уровне, не существует. Как показывает практика, обычно речь идет о разнице в диапазоне от 0,1 до 3 кв. м. Если расхождение более существенное, это означает, что застройщик допустил грубую ошибку»

Александр Зубец, ООО «Новые Ватутинки»

«Допустимый процент отклонения от проектной площади обычно указывается в договоре долевого участия, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

– При этом застройщик может оговорить, что отклонение фактического метража от проектного на указанный процент не будет оплачиваться сторонами».

Таким образом, если застройщик превысит площадь, покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил.

«В настоящее время в большинстве договоров долевого участия прописывается допустимые минимальные и максимальные пределы расхождений между проектной и фактической площадями, а также устанавливается порядок взаиморасчетов»

Евгений Зимин, компания Blackwood

Причины возникновения лишних квадратных метров могут быть разными.

Например, в проектной документации застройщик указал, что в доме расположены квартиры с балконами, но БТИ после замера посчитало их лоджиями, которые учитываются в общей площади по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии).

И хорошо, если балконы были маленькими. Но существуют серии панельных домов, где подобные помещения имеют довольно существенные размеры – 5-7 кв. м, и в таких случаях площадь квартиры может увеличиться на 1-1,5 кв. м.

«Конечно, многие покупатели воспринимают это «в штыки». Однако важно просто понимать, что данная ситуация – не желание застройщика «развести» будущего собственника на дополнительную сумму, а обычная строительная практика»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

По мнению первого вице-президента группы компаний «ПИК» Артема Эйрамджанца, среди других причин возникновения лишних квадратных метров выделяются следующие:

– При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.

– Существуют нормативно допустимые отклонения на железобетонные изделия. Согласно требованиям СНиПов допустимые отклонения толщины стен составляют ±5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.

– Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

– Неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации. Например, неправильный результат могут дать непрошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями возникают крайне редко, поскольку подобные технологии подразумевают, что все элементы здания, собранные на заводе, имеют жестко заданные размеры.

А вот в монолитных домах несовпадения между проектной и фактической площадями встречаются практически всегда.

В отличие от панельной, данная технология очень гибкая, а проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.  

«Возводя панельные дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки. Монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Если явных ошибок со стороны застройщика или специалистов БТИ нет (например, неправильно произведенные математические подсчеты), то у покупателя фактически отсутствуют инструменты, чтобы как-то повлиять на ситуацию.

«Все грубые недочеты можно потребовать исправить сразу же, а в остальных ситуациях покупатель может только отказаться от приобретения квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Те дольщики, которые не согласны с результатами обмеров БТИ, могут обратиться в суд, но для этого им сначала необходимо оформить право собственности, то есть принять квартиру и доплатить разницу, возникшую в результате расхождения между проектной и фактической площадями.

«При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору, – поясняет Ирина Доброхотова, – согласно которому он должен погасить разницу либо ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания».

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева советует принять квартиру, доплатив сумму в соответствии со стоимостью квадратного метра по договору, если различие в площади квартиры несколько больше 1 кв. м., и размер доплаты составляет меньше 100 тыс. рублей.

«Если реальная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м, и требуется более существенная доплата, то это можно расценивать как  несоответствие объекта условиям договора и не принимать у застройщика квартиру, требуя возврата уплаченной суммы»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

К сожалению, возникновение конфликтных ситуаций из-за расхождения между проектной и фактической площадями на этапе заключения договора предотвратить нельзя.

Конечно, в ДДУ можно указать максимальный размер доплаты, но, как признаются эксперты, такое встречается редко.

Чаще застройщики прописывают в договоре следующее условие – если после обмера БТИ разница между проектной и фактической площадями окажется в пределах, например, 0,5 кв. м, то стороны не будут производить перерасчет.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся монолитном или монолитно-кирпичном доме всегда связана с риском получить квартиру меньшей или большей площади, что может отразиться на ее конечной стоимости. В лучшем случае, расхождение между проектной и фактической площадями будет допустимым, в иных ситуациях данный факт свидетельствует об ошибках застройщика или сотрудника БТИ.

Дата публикации 20 февраля 2014

Источник: //www.Novostroy-m.ru/statyi/lishnie_kvadratnye_metry_v

Юр-Центр Варуна