Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

2 323 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: //ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Как разменять квартиру с несовершеннолетним

Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?
Не редки случаи, когда  многочисленная разновозрастная семья  живет в одной квартире. При этом имея разносторонние интересы, но не имея личного пространства для уединения. Конечно же, всем хочется иметь отдельное жилье.

Как разменять квартиру? Да, в общем, не так уж и сложно.

С юридической точки зрения процесс разъезда зависит от того, находится ли квартира в собственности (приватизирована или куплена) или она не приватизирована (эксплуатируется по договору социального найма).

Рассмотрим вариант размена квартиры с несовершеннолетними, когда квартира приватизирована.

С правовой точки зрения существует лишь одно условие, которое необходимо оформить в соответствии с законодательством для оформления сделки. Речь идет о том, что если в размениваемой квартире собственником, хотя бы одной доли, является несовершеннолетний ребенок, то должны быть соблюдены его права. 

Поэтому когда найден покупатель на размениваемую квартиру и найдено альтернативное жильё, то следующим шагом является поход к инспектору в орган опеки и попечительства.

Итак, несовершеннолетний ребенок – собственник  квартиры  или её  доли.  В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст.

26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Любое изменение статуса жилой недвижимости, на которой проживает или зарегистрирован ребенок, следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в ООП:

• Продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).

• Обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.

• Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

• Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.

• Деление долей в квартире или доме после приватизации (общая собственность).

Во всех случаях, при обращении родителей или опекунов (попечителей), положительные решения принимаются в тех случаях, когда в результате продажи, обмена, залога родители и дети улучшают свои жилищные условия, а не наоборот.

В соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун, попечитель и ближайшие его родственники не имеют право совершать сделки купли-продажи, обмена с несовершеннолетним подопечным. Исключение составляет передача недвижимости или имущества в качестве наследства или дара в безвозмездное пользование.

Здесь важно отметить, что в соответствии  с российским законодательством, несовершеннолетний ребенок в возрасте от 0 до 14-ти лет считается недееспособным. Все документы в сделках с недвижимостью от его имени и в его интересах подписывают родители, опекуны, попечители (ст. 26 ГК РФ).

В возрасте от 14 до 18 лет, при обязательном наличии паспорта или свидетельства о рождении, несовершеннолетний подросток лично принимает участие в сделках (разрешенных органами опеки и попечительства). Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться за разрешением необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий.

Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, не будет зарегистрирована в Росреестре без соответствующего  разрешения.  

Для получения согласия необходимо подтверждение того, что предстоящая сделка никоим образом не затронет жилищное и имущественное положение несовершеннолетнего ребенка.

Чтобы получить согласие органов опеки, нужно представить правоустанавливающие документы по всем квартирам, которые участвуют в сделке. К ним должны быть приложены копии финансовых лицевых счетов, выписки из домовых книг и документы из БТИ.

В пакет документов БТИ входят: экспликация, кадастровый паспорт, а также справка об оценочной стоимости квартиры. Без этой справки органы опеки не выдадут разрешение на отчуждение.

 Кроме вышеперечисленных бумаг, должны быть представлены документы, которые подтверждают родство между ребенком и родителями, выступающими в качестве заявителей.

Инспектором органов опеки может быть затребован конкретный пакет документов, все зависит от рассматриваемой ситуации и творческой фантазии инспектора. Чтобы не попасть впросак, обращайтесь в Агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ».

Такой шаг избавит от неприятных сюрпризов, возникающих в процессе заключения сделки. 

Нарушение прав несовершеннолетнего  ребёнка при сделках с недвижимостью встречаются довольно часто, а восстановление справедливости и признание сделки недействительной в судебном порядке занимает много времени, сил и средств. По этим причинам, некоторые покупатели неохотно идут на сделки с жилой недвижимости, в которой затрагиваются  интересы несовершеннолетних.

Обращайтесь в Агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ», мы  гарантируем вам  МИНИМАЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ ВРЕМЕНИ И МАКСИМАЛЬНЫЕ ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА! 

Источник: //www.obmen.ru/information/kak_razmenyat_kvartiru_s_nesovershennoletnimi

Обмен долями между родственниками 2020: способы, образцы и налоги

Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: //ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Как обменять долю ребенка? | Дом | Квартирный вопрос

Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?

  • Есть квартира, долевой собственность владеет в т.ч. и ребенок. Есть другая квартира, в которой возможно выделить долю этому ребенку. Как осуществить обмен долями?
  • кто владеет другой квартирой?
  • Договор мены долями с разрешения органов опеки.
  • Другой квартирой владеет бабушка.Т.е. возможно сделать такой договор: свою долю в квартире ребенок передает маме,а в замен получает долю в квартире бабушки. (ну соответственно с разрешения опеки).Этот договор подписывается и несется в регпалату. А какую? Если имеющаяся квартира в МО, а та, чья доля будет выделяться в Москве.
  • Нет, невозможно. Сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками запрещены.
  • Оль, я тоже раньше думала, что невозможно. Можно сделать через суд с опекой. Если повезёт, то можно даже и без суда. В Москве судебное решение, предписывающее опеке дать разрешение в аналогичной ситуации, было в 2011 году как минимум одно точно совершенно.
  • Можно сделать такую сделку. Только в опеке сначала будут против. Надо договариваться.
  • так решение суда, прямо противоречит ГК, возмездные сделки не просто на усмотрение опеки, а прямо запрещены. И опека не обжаловала?
  • Пытались. Не получилось у них. Да, а сделку разрешили безвозмездную, через дарение, естественно.
  • Была сегодня в своей опеке.Вариант есть только такой. Одновременно с куплей-продажи квартиры (мы собираемся продавать имеющуюся квартиру, где собственниками явл. 2 вз и 1 ребенок, брать ипотеку и покупать новую) заключить договор купли-продажи доли (бабушка продает внуку долю в квартире). Опека на это даст свое согласие. В результате, собственником покупаемой квартиры в ипотеку будут 2 взрослых.Но есть еще несколько тонкостей:- ребенка стоит прописать (соответственно с одним из взрослых) в ту квартиру, доля которой будет приобретаться ребенком).- ну и кучу документов предоставить по всем квартирам в опеку (МО)Это вообще реально?
  • Немудрено. Ведь здесь речь идёт о разделе имущества, а не об улучшении жилищных условий ребёнка. Иски надо правильно составлять, вопросы правильно ставить, в суде себя правильно вести, так, чтобы не давать опеке возможности манипулировать этими статьями ГК. Добавлю, что по одному имеющемуся прецеденту уже даже и не одно положительное решение опеки принято на сегодняшний день.
  • У нас в стране всё реально. Только надо ещё кучу условий соблюсти для этого. Для начала сдледующие: 1. фамилия у бабушки и фамилия внука, его родителей должны быть разные;2. в решении опеки и в других документах вообще не должно быть информации о том, что это бабушка и внук, 3.от сотрудников опеки, и от сотрудников Росреестра, и от всех остальных людей и чиновников, которые могут иметь (получить) информацию о сделке, надо тщательно скрыть любую информацию о родстве между бабушкой и внуком;4. должна быть уверенность, что нет и никогда не будет человека, у которого есть информация о родстве и который может быть так или иначе заинтересован в расторжении ДКП.В противном случае, даже если получите обещанное Вам решение опеки, оно Вам пользы не принесёт точно, только зря пробегаете и нервы потреплете.Автор топа, объясните всё-таки, что конкретно Вы хотите: продать долю ребёнка или просто обменять на другую долю? У Вас во всех постах разная информация на эту тему.
  • 1. Почему разные?2. В опеке сказали, что они будут прописывать подробно про доли. Не думаю, что будет расписано родство.3. Почему скрывать сделку между родственниками? Если мне такой вариант и предложили как раз в опеке?Хотим продать квартиру (в долевой собственности 2 вз и 1 ребенок) и купить с использованием ипотеки другую. Получается, что будет ухудшение условий, т.к. приобретаемая квартира будет в залоге.
  • //www.gk-rf.ru/statia37 В этой статье ответы на Ваши вопросы. По закону возможна только безвозмездная сделка между ребёнком и родственниками. Да, я однажды своими глазами видела разрешение опеки на куплю-продажу между бабушкой и внучкой, но… такой ДКП между родственниками в Росреестре не имеют право регистрировать, это раз. Если даже зарегистрируют (допустим, не поймут, что родственники, фамилии будут разные в документах), признать такой ДКП недействительным по суду заинтересованное в этом лицо сможет легко и непринуждённо. Сходите в опеку, пслушайте, что они скажут по поводу разрешения дарения бабушкой внуку одновременно с куплей-продажей. Если в опеке согласны – хорошо. Если нет, можно добиться их согласия, есть методы воздействия. Важно только, чтобы ребёнку выделялась бОльшая доля и улучшались жилищные условия. Остальное всё реально.
  • Хорошо. Возможно, но незаконно.
  • Так я как раз сегодня из опеки. И мне сказали, что если выделять долю, то это только плюсуется к имеющейся доле. Я объяснила, что есть квартира у бабушки. Мне и предложили как вариант, что бы бабушка продала долю. На это опека даст согласие.
  • Опека-то даст согласие. Только Росреестр не зарегистрирует. Вам от опеки можно и нужно согласие получить либо на дарение от бабушки, либо на выделение (отчуждение) доли в собственность ребёнка в бабушкиной квартире без указания в решении опеки того, какая конкретно это будет сделка. Это вполне законный и вполне реальный вариант решения стоящей перед Вами задачи.
  • Исполнение решения суда в РФ никак не может быть незаконным.
  • Так я и пришла на консультацию в опеку со словами: хочу эту продать, купить ипотечную. А эту долю ребенка заменить долей, которую выделит бабушка.В опеке сказали, что раньше это можно было делать.Теперь, что ребенку я (или бабушка) можем выделить или подарить долю, но просто так, дополнительно. А если мы продаем его долю, взамен должны КУПИТЬ не меньшую. Меняться с ребенком мы не можем. Давать – любыми способами, сколько угодно, забирая – только покупать.
  • Так и сейчас это можно сделать через дарение. И разрешение можно взять в опеке. Просто Вам не удалось договориться с опекой. А другим людям в аналогичных случаях после первичного отказа опеки удавалось, и не раз. У Вас просто нет опыта правильного общения с опекой.
  • Автор, все можно сделать законно, но не прямо в лоб, как Вы пытаетесь. Неужели сложно догадаться самим или на худой конец погулять по архивам? Писали не один раз.
  • Спасибо. Если можно продать с одновременным дарением, то пойдем еще раз разговаривать. Просто уже будем напирать именно на это.
  • Вам в опеке сказали верно. Дарение – сделка безусловная, дарить можно, не не при условии одновременной купли-продажи.
  • Даже не подумала по архиву поискать. Просто только вчера столкнулась с этим и даже не знала в каком направлении и где искать.Пойду в архив.Но, если не трудно, ткните носом.Спасибо.
  • Вы мне предлагаете поискать в архиве? Спасибо, мне есть, чем заниматься.
  • Юль, а никто и не просит их давать разрешение на дарение. Их дело разрешение на продажу дать. Это продажа доли ребёнка происходит под условием выделения ему другой доли, а не дарение под условием. Вообще то, как выделяется ребёнку другая доля, под условием или нет – это не их дело. Такие вопросы только суд решает. А суд решил уже однажды точно не в пользу опеки. Дело опекунского совета – так или иначе способствовать (ну или хотя бы не препятствовать отказами) улучшению жилищных условий ребёнка, увеличению доли собственности ребёнка. Для этого они создавались, а не для того, чтобы искать якобы “законные” по их мнению способы ничего не делать и вставлять людям палки в колёса при улучшении жилищных условий и увеличении собственности детей.
  • Вот опеки и отслеживают законность продажи. Имхо, но опеки правы.
  • Вы об этом говорили: “Опека имеет право разрешить продажу не указывая причин почему, если это в интересах ребенка. Просто разрешаем продать и все!!!”
  • Никто здесь и не пишет, что опека всегда и во всём неправа. Но когда они не дают родственникам ребёнка улучшить его жилищные условия, дав ребёнку в собственность лучшее жильё, а также улучшить жилищные условия всей семьи в целом, что даст ребёнку возможность расти и развиваться в лучших условиях, они неправы однозначно, они не выполняют возложенную на них государством свою основную функцию защиты прав ребёнка, их действия (бездействие) незаконны, и в этом случае не такая уж большая проблема добиться нужного решения от них.
  • Если Вы спрашиваете меня, то нет, конечно.
  • Да, промахнулась с ответом. Но ничего больше я не нашла.
  • Еще раз повнимательнее перечитала архив. Как вариант покупка равнозначной доли у 3-го лица?
  • Так тоже можно. А можно как я Вам написала. В архиве этого нет, это новый недавний прецедент, решение суда, которое можно использовать как аргумент в опеке, и это работает, проверено.
  • а почему вы все считаете, что действовать в интересах ребенка, это только метры? Совершенно законны решения и просто продать. Нету фразы условия дарения, просто разрешается продать, потому что бабушка подарила и все нормаьно в семье.
  • только вот вырученные деньги должны лечь на счет ребенка, а не быть потраченными на приобретение нежвижимости на другое лицо…
  • Вовсе необязательно, даже на ПМЖ уезжающим разрешают их снять и распорядится, нормальная семья не под конвоем.

Источник: //eva.ru/house-and-hobby/messages-2916899.htm

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2020 году

Как совершить обмен долями в квартире, если собственники несовершеннолетние?

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

  • паспорта (или заменяющие их документы);
  • документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
  • справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
  • техпаспорт жилья;
  • договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
  • документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
  • квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Внимание!

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

Внимание!

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

  • описание родственных сторон;
  • характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
  • порядок совершения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

  • паспорта сторон сделки;
  • два договора соцнайма с ордерами;
  • письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
  • справки, где указан состав семьи;
  • документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять.

Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке.

Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

  • зарегистрирована как служебное жилье;
  • является непригодной для проживания;
  • расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс.

Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости.

Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене.

Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты).

Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену.

Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен.

Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

Загрузка…

Источник: //vsenaslednikam.ru/kak-rodstvennikam-sovershit-obmen-kvartirnymi-dolyami-varianty-nalogooblozhenie-v-2020-godu.html

Юр-Центр Варуна