Как проверить законность постройки таунхауса?

Таунхаус глазами юриста

Как проверить законность постройки таунхауса?

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса.

А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов?

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса.

А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов? Рассказывает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье».

 

Как называют таунхаус в документах о собственности?

Я встречал в документах о собственности самые разные названия таунхаусов – и блоки, и части домов, и просто жилые дома, и квартиры, и квартиры в жилом доме.

Но Жилищный кодекс РФ знает только два вида жилых помещений – жилой дом и квартира. Так же в нем упоминается часть жилого дома.

И в юридическом оформлении уже построенного дома с блоками жилых помещений возникает множество вопросов и проблем.

Мне кажется, что наиболее правильно его называть жилым домом или частью жилого дома, но часто называют квартирами. И порой даже административные органы принуждают к тому, что им более понятно, используя нормативные документы, где говорится, что жилой дом, в котором более двух квартир, является многоквартирным.

Соответственно, все помещения в этом доме должны быть квартирами. Но этой логике можно противопоставить то, что есть выходы из жилых помещений на земельный участок. Если такой выход есть, то это уже не многоквартирный дом, за исключением случаев, когда присутствуют другие признаки многоквартирного дома – общий чердак, подвал и т.п.

Поэтому в текущем регулировании наиболее правильно было бы использовать термин «жилой дом» или «часть жилого дома как отдельный объект». В этом случае собственник может оформить и право собственности на прилегающий земельный участок, и что-то переделать.

Если  (хотя такого пока не случалось) на территории поселка нет управляющей организации, каждый собственник сам организует управление своей собственностью.

Поселок “Экодолье Белкино”

Если в таунхаусе жилой блок называется квартирой, то этот объект вне зависимости от его технических характеристик становится многоквартирным домом.

Со всеми вытекающими последствиями – общее имущество, общий участок, на который распространяется требование об общем имуществе, необходимость согласования любых изменений – как на участке, так и на фасаде.

Собственники должны собрать общее собрание и выбрать один из способов управления, например, привлечь стороннюю организацию. Чаще всего таунхаусов эта проблема не касается, потому что в них порядка 10 блоков. А до 12 квартир допускается управление без привлечения каких-то управляющих организаций.

Но все формальности при этом нужно соблюсти – провести собрание, избрать председателя. В противном случае муниципальное образование, где расположен этот таунхаус, обнаружит, что эти мероприятия не проведены, не выбран способ управления, и организует привлечение управляющей организации. 

Скачать полную версию “Гид покупателя таунхаусов”

Сколько документов о собственности должно быть при покупки таунхауса?

Один, если это многоквартирный дом. Земля под пятном застройки отдельно практически никогда не оформляется. Некоторые так делали, но это кажется неправильным.

 Нормальная практика, когда оформляется документ на строение и документ на участок. И в зависимости от того, квартира это или жилой дом, появляются два аспекта.

Если это квартира, то земельный участок, который расположен непосредственно под домом, скорее всего общая долевая собственность всех собственников жилых блоков в этом таунхаусе.

 При этом если земельный участок был оформлен «под обрез фундамента», то в общую долевую собственность попал только этот земельный участок. И тогда может появиться некий прилегающий участок, который может быть отдельно оформлен, куплен, продан и т.д. Соответственно, появляются два документа о собственности.

Поселок “Белый город”

Также нужно учитывать, что у таких домов часто нужно сделать отмостку, которая становится частью общего имущества, к которому у каждого должен быть доступ. В результате возникают неразрешимые проблемы – как обеспечить такой доступ, как огородить участок, потому что внутри оказывается общая собственность.

Если таунхаус оформлен как жилой дом, то в этом случае образуется единый земельный участок, как находящийся под пятном застройки данного блока, так и на прилегающей территории. В этом случае возникают два документа – документ на собственность на дом и документ на собственность на земельный участок.

Нужно ли оформлять в собственность прилегающий участок?

На этот вопрос каждый покупатель отвечает для себя сам.

Обычно человек чувствует себя спокойнее тогда, когда и дом, и участок, на котором расположена недвижимость, находятся в его собственности.

Но если объект сформирован как многоквартирный дом, то общий земельный участок становится общей долевой собственностью всех жителей таунхауса. И без решения всех собственников невозможно что-либо сделать на территории.

Поселок “Бристоль”

Может быть,  в текущем правовом регулировании такое процедура и удобна. Она позволяет воздействовать на собственника, пытающегося использовать территорию для своих нужд,  мешая остальным (возвести забор, вырыть канаву). Но в плане использования земельного участка для собственных нужд индивидуальная собственность, конечно, лучше.

Какие документы необходимо проверить перед покупкой таунхауса?

Поселок “Наполеон”

Что касается документов, то перед любой покупкой нужно проверить действующее разрешение на строительство, посмотреть, что в нем написано, проверить права на земельный участок, поинтересоваться, что, собственно, продают: только ли дом или дом с земельным участком, как будет оформлен этот земельный участок. Проверить вид разрешенного использования, потому что если застройка таунхауса пройдет на территории, не предназначенной для этого, то он фактически становится самовольной постройкой и может быть снесен. Примеры подобных случаев хорошо известны. Таунхаусы можно строить на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства или для индивидуального и малоэтажного строительства. В порядке исключения на дачных землях возможна постройка таунхаусов, имеющих только 4 секции, развернутых по сторонам света –  в один ряд не более двух секций. 

Насонова Алла специально для Townhouse.Ru

Источник: https://www.townhouse.ru/viewpaper/objectid/townhouse-glazami-urista

Узаконить таунхаусы: многоквартирным самостроям подарят второй шанс на жизнь?

Как проверить законность постройки таунхауса?

Эксперты приветствуют инициативу депутатов Госдумы закрепить правовой статус за таунхаусами и коттеджными поселками

Таунхаусы сейчас достаточно распространены как в пригородах Казани, так и в целом в России. Но несмотря на это, пока за этим видом недвижимости не закреплен правовой статус в российском законодательстве.

Очередную попытку устранить этот пробел предприняла группа депутатов Госдумы во главе с Александром Сидякиным.

Насколько эта проблема актуальна для рынка жилья? «Реальное время» пообщалось с юристами и риелторами, что оценить экономическую и юридическую целесообразность поправок.

На Западе таунхаусы распространились еще в конце XIX века, в России же появились относительно недавно. В 90-е стали строить первые образцы данного вида жилой застройки, но расцвет пришелся на 2000-е. Такой большой временной разрыв вызывает массу расхождений в отечественной и зарубежной практике в отношении данного типа домов. Например, в западном варианте таунхаус — обычный городской дом.

Мы не раз замечали в американских фильмах ряды подобных таунхаусов в черте мегаполиса. В российской практике таунхаус прежде всего ассоциируется с загородной недвижимостью. Именно поэтому сейчас в одном законопроекте наряду с таунхаусами в Жилищном кодексе РФ предлагается закрепить и такое понятие, как малоэтажный жилой комплекс — коттеджный поселок, состоящий в том числе из таунхаусов.

За более чем вековую историю на рынке недвижимости западных стран появилось множество подвидов понятия «таунхаус»: дуплекс, квадрохаус и т.д.

Для российской практики понятие «таунхауса» пока не совсем привычно.

Ну и, конечно, вопрос законодательства: если на Западе правовые нюансы данного типа жилья давно разрешены самой историей, то в нашей стране в силу новизны вопроса закон пока безмолвствует.

Уже несколько раз в Госдуму РФ вносили предложения закрепить понятие «таунхаус» в Жилищном кодексе РФ. Но пока успеха эта инициатива не достигла. Прежде всего, это произошло из-за того, что согласия не смогли достичь Министерство строительства РФ и Министерство экономики РФ.

Что интересно отметить: поправки, которые были предложены Минстроем, были в большей степени ориентированы на покупателей и владельцев таунхаусов и предлагали закрепить не только само понятие, но и, например, вопросы управления коммунальным хозяйством в них.

Минэкономики РФ забраковало данные предложения, так как увидело ущемление прав застройщиков (так, согласно предложению, таунхаус изначально должен был строиться на одном участке земли, а после окончания строительства нужно было бы проводить межевание земли и делить участок на отдельные для каждого блока таунхауса).

Пока найти золотую середину между правами покупателей и продавцов таунхаусов ведомствам так и не удалось.

Очередной законопроект в конце июля подготовила группа парламентариев Госдумы во главе с депутатом от Татарстана Александром Сидякиным и внесла в Думу. Поправки уже согласованы с Минстроем РФ, но пока нет отзыва от второго ведомства — Минэкономики.

«Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано», — отмечает Александр Сидякин

— Сегодня внес с коллегами по Комитету Госдумы по жилищной политике и ЖКХ законопроект по установлению порядка управления малоэтажными жилыми комплексами. У нас в структуре ежегодно вводимого жилья почти половина — малоэтажное строительство.

Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано.

Законопроект призван это исправить, — прокомментировал инициативу Александр Сидякин у себя на странице в .

Проект рассмотрен в первом чтении, впереди — второе, посвященное более детальной проработке новаций, предложениям регионов (вопросы строительства и жилищной политики находятся в совместном ведении РФ и регионов страны, поэтому парламентарии ждут мнения субъектов РФ). Поэтому пока можно только предположить, будет ли данная попытка вписать таунхаусы в российское законодательство успешной. Прогнозы депутатов-инициаторов оптимистичные.

Кроме того, авторы проекта предлагают узаконить самовольные многоквартирные постройки на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): «Еще один важный шаг по защите жилищных прав граждан. По стране много многоквартирных домов, которые были построены на землях ИЖС. Недобросовестный застройщик продал в них квартиры.

Теперь люди и муниципалитет находятся в сложном положении: снести — значит оставить людей на улице. Если дом соответствует правилам землепользования и застройки, пройдет экспертизу стройнадзора, то людей наказывать за то, что их обманул застройщик (в тюрьму подлеца однозначно) не стоит.

Но если дом представляет угрозу для проживающих в нем людей — выбора нет, нужно сносить. Считаю, здравая и гуманная позиция».

Авторы проекта предлагают узаконить самовольные многоквартирные постройки на землях под индивидуальное жилищное строительство. Фото evening-kazan.ru

Таунхаус: собственный дом или квартира в многоквартирном доме?

Пока само понятие «таунхаус» отсутствует в законе, участникам рынка недвижимости приходится руководствоваться тем, что есть.

— С юридической точки зрения в Градостроительном кодексе РФ уже закреплено похожее на «таунхаус» понятие «жилой дом блокированной застройки», которое подразумевает жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Данный вид жилой застройки относится к многоквартирным домам, в связи с этим их строительство подпадает под регулирование федерального закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, — рассказал «Реальному времени» Ильдар Миннигулов, директор юридической компании «АРХОНТ-М», добавив, что вопрос таунхаусов частично уже урегулирован.

Однако риелторы отмечают, что данного определения пока не достаточно.

Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ, выразил свою точку зрения: «Сейчас таунхаусами называют многие постройки, которые к данному типу жилья не имеют никакого отношения.

Например, классический блокированный двухсемейный дом, стоящий на одном участке, но имеющий два выхода и построенный родителями и детьми или братьями.

Из-за такой путаницы в понятиях и возникали конфликты вокруг таунхаусов, многие из которых заканчивались сносом домов».

Именно поэтому законодатели и предлагают закрепить статус данного типа постройки отдельно.

Согласно законопроекту, таунхаус — это блокированный дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи, имеющий примыкающие стены с такими же зданиями и непосредственный выход на участок.

Важное нововведение — определение границы общей территории для владельцев таунхауса и, соответственно, порядка управления этой общей территорией.

Законодатель предлагает владельцам таунхаусов три варианта: непосредственное управление общим имуществом, создание ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, передать дом управляющей компании с лицензией на обслуживание многоквартирных домов.

Способ управления собственники должны выбрать сами путем проведения общего собрания жильцов малоэтажного жилого комплекса (порядок проведения которого, к слову, тоже прописан в поправках).

Если жители не примут решения, муниципалитет, на чьей территории находится поселок, сам через процедуру конкурса определит управляющую компанию.

На начальном этапе создания коттеджного поселка, когда общее собрание провести невозможно, управление осуществляет опять же УК, выбранная органами местного самоуправления.

Это положение вызывает наибольшие споры: эксперты и аналитики говорят, что на первое время целесообразнее оставить управление за строителями и их УК.

На первых порах это позволит не просто выявлять огрехи в созданной инфраструктуре, но и тут же устранять их силами самого застройщика. Кроме того, данная УК может устроить жителей поселка, в таком случае им не придется менять управдома.

Однако парламентарии, инициировавшие данный законопроект, убеждены, что подобное положение необходимо, дабы сразу выбрать грамотную компанию, которая будет заботиться об общем имуществе и при этом не злоупотреблять ценами на услуги ЖКХ. По словам депутата Госдумы РФ Павла Качкаева, именно на эти проблемы чаще всего жалуются жители коттеджных поселков.

Таунхаусы на рынке: есть ли спрос?

О перспективности и востребованности данного вида застройки говорят цифры: малоэтажное строительство, в том числе и таунхаусы, уже сейчас составляет половину от введенного в строй в 2017 году жилья (36,4 млн. кв. м из 79,2 млн. кв. м).

В беседе с нашим изданием Анастасия Гизатова, глава АН «Счастливый дом», тоже отметила тот факт, что данный тип недвижимости становится все более и более популярным как в целом по стране, так и у нас в Казани.

«Таунхаусы — хорошая альтернатива коттеджам. Их основным преимуществом по сравнению с загородными домами является бесспорно более низкая цена, обусловленная как меньшим земельным участком, так и меньшими затратами на строительство.

Поэтому предложение о закреплении понятия «таунхаус» вполне обоснованно и целесообразно.

Это поможет в получении разрешительной документации при строительстве таунхаусов и станет хорошей правовой базой для развития данного типа жилья», — отметила Гизатова.

Андрей Савельев в своих оценках менее оптимистичен и отмечает, что пока спрос на таунхаусы низкий. Одной из причин этого является недобросовестность застройщиков, которые экономят и используют не самые качественные стройматериалы.

Оба представителя сообщества риелторов сходятся во мнении о том, что пока у таунхаусов не самая хорошая репутация: и в Казани, и в других городах России (например, в Москве, Омске, Туле и т.д.

) ряд таунхаусов пошли под снос, а люди, вложившие деньги в их покупку, остались ни с чем. В связи с этим к таунхаусам многие потенциальные покупатели относятся с опаской.

Хотя сам по себе данный вид застройки очень удобен и перспективен.

Что нужно, чтобы избежать подобных проблем при покупке таунхауса? И риелторы, и юристы в один голос ответили нашему изданию, что основной документ, который должен быть у застройщика, — это разрешение на строительство.

Это гарантия того, что таунхаус останется вашей нерушимой крепостью, а не будет погребен под колесами бульдозера. В Росреестре уточнили также, что для ввода жилья и постановки его на учет необходимы также разрешение на ввод объекта и технический план каждого блока.

Эти документы в дальнейшем станут гарантией законной купли-продажи таунхауса.

Законодатели пытаются защитить таунхаусы, «отмыть» их репутацию и сделать более привлекательным вариантом для потребителей. Фото forums.kuban.ru

Кроме того, стоит упомянуть и о другом предложении для защиты прав покупателей таунхаусов. Это поправки в закон о самовольных постройках. Во-первых, предлагается не сносить дома, если есть разрешение на стройку.

Во-вторых, постройки, на которые уже оформили право собственности, останутся нетронутыми даже без разрешений на строительство. В-третьих, чтобы не было такого, что по «дачной амнистии» строят вместо индивидуального дома многоквартирный, предложено ограничить площадь строений до 500 квадратных метров.

Если постройка меньше, нужно предупредить органы МСУ о предполагаемом строительстве без разрешительной документации. Если площадь свыше 500 «квадратов», то без разрешения не обойтись. В-четвертых, предлагается сносить дома только по решению суда, а не муниципалитета, как это происходит сейчас.

Это позволит сделать процедуру определения постройки как самовольной и ее сноса более честной, справедливой и обоснованной.

То есть законодатели и с этой стороны пытаются защитить таунхаусы, «отмыть» их репутацию и сделать более привлекательным вариантом для потребителей. Можно отметить, таунхаусы строятся и являются востребованными на рынке недвижимости. И отсутствие в законе указания именно на данный вид строений можно считать пробелом, требующим немедленного устранения.

НедвижимостьЭкономикаИнвестиции Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/109347-taunhasy-mogut-zakrepit-v-zakone

Особенности правового режима таунхаусов

Как проверить законность постройки таунхауса?

ShutterStock/Fotodom.ruВ российском законодательстве таунхаусов не существует, поэтому при покупке такого «почти-самостоятельного-дома» необходимо быть крайне внимательными при оформлении документов.

Что такое таунхаус?

Что вы представляете, когда слышите слово «таунхаус»? Скорее всего, несколько соединённых между собой невысоких зданий с отдельными входами.

Однако изучение рынка недвижимости говорит о том, что таунхаусом может быть назван и небольшой отдельно стоящий дом.

В Градостроительном кодексе РФ встречается близкий по смыслу термин — блокированная застройка, упоминаемая в перечне строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Признаки, которые присущи такому жилищу:

предназначено для проживания;

не более трёх этажей высотой;

состоит из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

блоки имеют одну или несколько общих стен без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;

строение расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В рекламных проспектах вы можете прочесть, что если у блокированного строения есть отдельный вход, гараж и палисадник, то его называют лейнхаус.

Если у дома два хозяина и два отдельных входа, его принято называть дуплексом.

Его «брат» — твинхаус, который также предназначен для проживания двух семей, но, в отличие от дуплекса, секции не разделены капитальной стеной. Внутри такого жилища есть раздельные и общие жилые зоны.

Бывает также квадрохаус, объединяющий четыре индивидуальные секции однотипной планировки. Все эти названия — лишь калька с английского, в российском законодательстве их нет. Несмотря на привлекательные и ласкающие слух потенциального покупателя названия, в документах, закрепляющих факт купли-продажи, будет стоять наименование «жилой дом блокированной застройки».

ShutterStock/Fotodom.ruОформление таунхауса

Департамент недвижимости Минэкономразвития предлагает относить блокированную застройку к многоквартирной (по сути, таунхаус — тот же многоквартирный дом, но «положенный на бок»).

В поддержку этой позиции можно привести закреплённое законодательно определение многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих собственные входы.

Вход также может быть организован через помещения общего пользования на общий земельный участок, прилегающий к жилому дому.

При таком подходе при продаже таунхаусов необходимо использовать те же нормы, что и при приобретении обычной квартиры в многоквартирном доме.

Эти правила закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Количество этажей и секций в блокированном доме (таунхаусе) не ограничено законодательно; однако для того, чтобы получить разрешение на такое строительство, необходимо провести обязательную длительную (сроком до 3 мес) и дорогостоящую экспертизу

Это означает, что у посёлка таунхаусов будет своя проектная декларация, в которой содержится его полное описание (в том числе сроки окончания работ), а также будет перечислено и всё то, что должно быть построено на территории.

Утверждённая проектная декларация является руководством к действию. Завершение строительства посёлка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдаётся исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования.

После этого секции таунхауса могут быть выставлены на продажу.

С другой стороны, секция танхауса может быть оформлена и как отдельно стоящий частный дом. Максимально разрешённое количество этажей такого дома также равняется трём, а вот размер участка неограничен. В этом случае при оформлении сделки покупателю могут предложить оформлять покупку, например, через заключение договора строительного подряда.

В этом случае не требуется составлять и утверждать проектную декларацию, однако застройщик в этом случае должен крайне ответственно отнестись к планированию посёлка. Иначе возможны сложности при организации водо— и электроснабжения.

Многовариантность оформления документации неудобна покупателю, ведь любые изменения в статусе земли или строения повлекут за собой сбор новых документов.

ShutterStock/Fotodom.ruСтатус земли

От чего же зависит, будет ли таунхаус квартирой или домом? Прежде всего от статуса и назначения земель.

С точки зрения юриста, самый подходящий для строительства таунхауса участок должен иметь статус земли населённого пункта, предназначенной для малоэтажного строительства (земли МЖС).

Застройщик при этом должен руководствоваться СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003).

Построенный блокированный дом в таком случае будет являться многоквартирным. Каждую его секцию будут оформлять при продаже как отдельную квартиру с собственным входом. Единственный минус — вы не сможете оформить землю в собственность.

Участок будет принадлежать всем владельцам недвижимости на праве совместной (или долевой) собственности или же третьим лицам (если земля находится в аренде).

Тогда для любой модификации дома или участка (будь то посадка куста или установка качелей) необходимо будет получить согласие владельцев всех секций.

Если земля под таунхаусом находится в аренде, покупателям опасаться не стоит. Договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически, поэтому у владельцев секций блокированного дома не возникнет сложностей.

Даже при смене собственника (например, если участок земли переходит из владения города в собственность пригородного муниципалитета), отделить земельный участок от таунхауса невозможно, поскольку каждое домовладение по нормам закона должно обладать некоторым количеством земли, которое необходимо для обслуживания и функционирования.

Если же участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, на нём можно возводить только отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трёх, предназначенный для проживания одной семьи. Такой дом может быть соединён с другими аналогичными домами стенами, но соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений (чердаков или подвалов).

Перед покупкой удостоверьтесь, что участок, на котором расположено строение, относится к категории «земли населённых пунктов» с разрешением на малоэтажное строительство (в том числе на блокированные жилые дома)

К сожалению, отсутствие общих помещений отрицательно сказывается на стоимости обслуживания блока. Технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации, сделать общую гидроизоляцию.

Если общих помещений нет, затраты на строительство и обслуживание возрастают (коммуникации в каждую секцию придётся вводить отдельно).

Именно поэтому застройщики изредка идут на подлог, строя на землях, отведённых под индивидуальное жилищное строительство (земли ИЖС), по правилам, предназначенным для многоквартирных домов.

В договоре купли-продажи секцию обозначат как индивидуальный дом или секцию блокированного дома (другие варианты названия — блок или блоксекция). В таком случае участок земли около секции можно оформить в собственность, а на участке поставить ограждение.

Однако и тут есть некоторые сложности. Минимально допустимый размер участка, на котором разрешается воз— водить индивидуальный дом, устанавливается муниципалитетом и отражается в генплане.

Если земли окажется меньше, могут возникнуть проблемы при дальнейшей регистрации дома. Наиболее неудачный вариант, если застройщик возвёл таунхаус на земельном участке, отведённом для ведения личного подсобного хозяйства.

Тогда постройка может быть отнесена к незаконным и может быть принято решение о её сносе.

Несмотря на то что таунхаус имеет свои юридические особенности, это полноценное жильё, предполагающее оформление постоянной регистрации для их жителей (если соблюдается санитарная норма 6 м2 жилой площади на человека, а у строения есть официальный почтовый адрес)

Хотя если застройщик и владельцы поторопятся, могут успеть оформить строение в упрощённом порядке (по «дачной амнистии») до 1 марта 2018 г.

Отметим, что если вы владеете долей земельного участка, то она также облагается налогом. Размер налога равен произведению кадастровой стоимости участка на его размер (долю) и налоговую ставку.

ShutterStock/Fotodom.ruСОДЕРЖАНИЕ ДОМА

Собственнику таунхауса предстоит оплачивать:

коммунальные услуги, поставляемые снабжающими организациями;

содержание и ремонт общего имущества посёлка;

налоги и сборы в соответствии с текущим законодательством.

Ежемесячные платежи могут рассчитываться на основе площади дома или участка, или же может быть установлен фиксированный ежемесячный платёж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Размер тарифа оплаты за воду, электричество, вывоз мусора определяется муниципальными органами власти. Но окончательный размер платежа зависит ещё и от ресурсоснабжающей организации, и от управляющей компании посёлка. Площадь таунхауса больше квартиры, поэтому расходы на электричество, водоснабжение, отопление будут больше.

Эксплуатационные расходы (охрана, уборка, вывоз мусора) определяются спецификой построения посёлка, способом прокладки коммуникаций, расположением объектов инфраструктуры. Учтите, управляющую компанию можно поменять. Правда, для этого недовольных действиями её сотрудников должно быть довольно-таки много.

На что обратить внимание при покупке таунхауса?

Если вы подумываете о покупке таунхауса, обратите внимание на следующие моменты. Во-первых, когда секций таунхауса больше десяти, а этажей больше трёх, должна была быть проведена государственная экспертиза проекта.

Во-вторых, уточните, какой договор предлагают оформить при покупке блока, особенно если таунхаус ещё строится (или построен, но не введён в эксплуатацию).

Если вы покупаете блок как квартиру в многоквартирном доме, обязательно необходимо оформить договор долевого участия в строительстве, исключение составляют строящиеся по типу ЖСК таунхаусы.

Если вы покупаете не только секцию, но и примыкающий участок земли, должны быть оформлены два отдельных договора — на дом и на землю.

В-третьих, если земля является общедомовым имуществом, попросите внести в договор пункты, прописывающие степень вашей свободы в отношении ближайшего к вашей секции участка (например, можно внести в договор пункты о том, что вы будете самостоятельно разбивать клумбы или установите мангал, построите беседку или поставите уличные тренажёры. В таком случае вы будете практически уравнены в правах с собственниками индивидуальных участков, разве что продать его не сможете.

В-четвёртых, проверьте проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если таунхаус построен на землях ИЖС, коммуникации должны быть индивидуально заведены в каждый блок. Если есть возможность, посетите аналогичные посёлки, поговорите с их жителями. Они расскажут вам о жизни в «почти-собственном-доме» куда больше, чем девелоперы или застройщики.

Пакет документов

Если вы покупаете таунхаус (готовый или на стадии строительства), застройщик должен представить вам следующий пакет документов:

свидетельство о праве собственности на земельный участок;

строительные документы (разрешение на строительство, проектная декларация, постановление об утверждении проекта планировки территории, графики строительства, ввода в эксплуатацию объектов и сетей);

договор долевого участия (если объект приобретается на стадии строительства);

технические условия на электричество, газ, воду, водоотведение, примыкание к дорогам общего пользования (необходимо обратить внимание на сроки действия документа, а также на то, каким образом коммуникации будут введены в дом; на выделяемую на секцию электрическую мощность);

проект договора с управляющей компанией.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/37417107-osobennosti-pravovogo-rezhima-taunhausov/

Какие проблемы ждут владельцев таунхаусов :: Загородная недвижимость :: РБК Недвижимость

Как проверить законность постройки таунхауса?

Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы. Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Отечественные законодатели тоже не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяются как блокированные жилые дома. Из-за этого и у застройщиков, и у будущих жильцов могут возникнуть проблемы.

РБК-Недвижимость

Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Москвы и Подмосковья.

Проще говоря, таунхаус – небольшой жилой дом городского типа с небольшим земельным участком. Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации.

В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы. Таковых в Подмосковье большинство. По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, которые сейчас находятся в продаже, около 300 застраиваются в том числе и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

По данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе составляет порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже. При этом на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Московском регионе, рассказал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к экономклассу

Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе.

Чаще всего таунхаус – это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом. Намного реже строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах – 90-130 кв. м. В бизнес-классе – 180-250 кв. м. В элит-классе – от 250 до 1000 кв. м.

Обычно одно строение рассчитано на 6-10 блокированных секций (квартир).

Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка – бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).

На сегодняшний день предложение таунхаусов в основном распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, а также Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов. Безусловно, поселки, где представлены таунхаусы, встречаются и на других направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.

image_2 (original) ( Depositphotos/dudakov)

 

Примерно в 75% от общего числа проектов, выставленных в настоящее время на продажу, предлагается сблокированное жилье, рассказал Дмитрий Власов.

СПРОС РАСТЕТ

“В настоящий момент спрос на таунхаусы достаточно большой и значительно вырос по сравнению с 2008-2010 годами. Однако предложение превышает спрос на 10-20%”,- сообщил директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

( Blackwood)

По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. “Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным. Для таких покупателей характерно желание снизить бюджет покупки за счет уменьшения площади”, – отмечает Дмитрий Власов.

Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе городскому жилью и начали активно реализовывать подобные проекты.

По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки.

Поскольку спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса постоянно растет, можно предположить, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.

РАЗБРОС ЦЕН ДОСТАТОЧНО ВЕЛИК

Максимум стоимости приходится на проекты в коттеджных поселках, которые позиционируются как элитные или как премиум-класс. Минимум – в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.

По данным компании Blackwood, бюджет покупки таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб. Средняя стоимость таунхауса составляет 9 млн руб. В зависимости от качества и готовности поселка цены колеблются от 6 до 16 млн.

Если говорить о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, по данным Penny Lane Realty, стоимость в построенных поселках начинается от 25 млн руб., в строящихся – от 15 млн руб.

В среднем по области стоимость таунхауса составляет 10 млн руб.

По мнению Дмитрия Власова, в течение 2013 года можно ожидать сохранения основных трендов – роста числа проектов экономкласса и дефицита высококачественного предложения. Наиболее востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности. Рост цен по итогам года возможен в наиболее ликвидных проектах – не выше уровня инфляции, прогнозирует эксперт.

РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ТАУНХАУСОВ

Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, то в нашем законодательстве существует большая путаница.

Как пояснили в комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас продаются таунхаусы на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества, даже на землях сельхозназначения, это недопустимо.

“При покупке таунхаусов обязательное условие – проверка документов на землю.

Участок должен относиться к категории “земли населенных пунктов” и иметь вид разрешенного использования “жилищное строительство”, “малоэтажное строительство”, “блокированные жилые дома”.

Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов”, – рассказали “РБК-Недвижимости” в комитете.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

По сути, в России законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома. Из-за существующих нормативных актов получилось, что застройщики таунхаусов практически вытеснены с легального рынка

По оценке экспертов, в связи с этим получается, что большинство поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно. С Новой Москвой ситуация проще.

Напомним, что после присоединения новых территорий все земли автоматически поменяли статус на “земли населенных пунктов”.

Теперь застройщику нужно просто получить разрешение на строительство и включить проект в территориальные планы развития муниципалитетов.

В Московской области ситуация намного сложнее. Большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона.

В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами. Все помнят историю со сносом дома в Новых Вешках, которая вызвала большой общественный резонанс.

Власти после этого взяли паузу, сейчас на носу выборы губернатора Московской области, такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, сейчас не своевременны. У властей и так много забот с обманутыми дольщиками, расселением ветхого жилья и т. д.

Однако, как анонимно сообщил источник в администрации Московской области, сносы незаконных строений, в том числе и таунхаусов, могут возобновиться уже осенью этого года.

Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, “необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир”.

Также, по мнению Александра Когана, необходимо совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

Сергей Велесевич

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d274d9a7947a78ce92a4c

Юр-Центр Варуна