Как продать долю в 4 х комнатной квартире, если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Как продать долю в 4 х комнатной квартире,  если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

2019-03-20T14:52

2019-03-20T15:21

//realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

//cdn22.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1036x0_80_0_0_daa7a490688d91be2d4789c00d8ae59c.jpg

Недвижимость РИА Новости

//cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

//cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

1. Я хочу продать свою долю в квартире, но второй собственник не выходит на связь. Как быть?

Продать квартиру с отсутствующей выделенной долей без участия второго собственника, не выходящего на связь, довольно сложно. Продавец (второй “дольщик”) может направить уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру другим сособственникам через нотариуса или самостоятельно по почте.

Однако если направлять письмо самому, даже с описью вложения, содержание уведомления в описи все равно не отражается, поэтому могут возникнуть сложности. При направлении уведомления телеграммой в дальнейшем при необходимо можно получить ее копию.

Оптимально будет направлять уведомление через нотариуса во избежание сложностей с подтверждением, тем более что все сделки по купле-продаже долевой собственности в любом случае осуществляются при обязательном участи нотариуса.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если в течение месяца ответ не поступит, нотариус имеет право выдать уведомление о том, что письмо другому сособственнику было отправлено.

Это и будет документом, разрешающим проведение сделки. Однако в будущем другой сособственник может обратиться в суд. Если правила были нарушены, то ему удастся перевести права по сделке на себя, поэтому важно, чтобы продажная стоимость была не ниже, чем в предложении сособственнику.

Читать далее

2. Что произойдет, если собственник второй доли объявится после сделки?

В этом случае он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. покупки).

Поэтому критически важно следовать всем установленным правилам: собрать все необходимые документы (все почтовые чеки, описи и уведомления, а еще лучше – свидетельства о направлении извещений сособственникам нотариусом, отказы сособственников от реализации преимущественного права покупки.

Тогда даже в случае возникновения претензий со стороны участников долевой собственности, доказать выполнение установленного законом порядка не составит труда.

Читать далее

3. Если один из долевых собственников не оплачивает ЖКХ, как остальным не стать должниками?

В этом случае следует разделить лицевые счета. Подобная процедура проводится через суд, если не получается договориться с сособственником. Кроме того, второй собственник вправе потребовать и от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Читать далее

4. Как принимать в наследство долю, если второй долевой собственник недоступен или не хочет общаться?

Для наследования доли в праве в праве общей собственности какое-либо участие иных сособственников законом не предусмотрено, то есть отсутствующий собственник вам никак не помешает. Трудности возникнуть позже, если вы решите реализовать свою долю или как-то ею распорядиться.

Читать далее

5. Как пользоваться квартирой, если между собственниками сильный конфликт, и они друг друга не хотят пускать?

Если жилье находится в общей долевой собственности, и сособственники не общаются или конфликтуют, может возникнуть необходимость определения порядка пользования жилым помещением. Порядок пользования сособственники согласовывают между собой сами, как правило, устно. В противном случае собственники могут обратиться в суд.

Также в суд можно обратиться с требованием об определении порядка пользования имуществом, если его невозможно разделить или выделить из него долю в натуре, и при этом отсутствует соглашение с другими сособственниками о порядке пользования общим имуществом.Читать далее

6.

А можно ли как-то обойтись без согласования вторым собственником, если хочешь продать долю?

Без согласия второго дольщика долю можно лишь отдать в дар. Однако это нечастая практика, так как дарение без налогов возможно лишь в случае, если его совершают по отношению к родственнику, в остальных ситуациях с одаряемого взимается налог размере 13% от кадастровой стоимости, потому что им получен доход в виде имущества. Поэтому мало кто соглашается на такую притворную сделку.

Читать далее

Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Марии Оболенской, старшего юриста фирмы “Юст” Олеси Стукаловой, руководителя офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой.

Источник: //realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

Как продать долю в 4 х комнатной квартире,  если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует, подразумевает, что продаваемое жилье находится в совместной или долевой собственности и имеет двух или более владельцев. Существует разница между этими видами владения недвижимым имуществом.

Квартира в совместной собственности

Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.

Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.

Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.

Долевая квартира

Если совместная квартира продается только целиком, то долевое имущество можно реализовать частями (долями). Невыделенные доли означают не физические метры жилплощади, а юридическое право на владение недвижимостью, выраженное в процентном соотношении. Совместную собственность на квартиру можно перевести в долевую. Это даст право каждому дольщику распоряжаться своей долей.

Но и здесь без согласия остальных совладельцев вы не сможете продать свою долю в квартире. В случае если все содольщики обоюдно решили продать общую недвижимость, но один из них не может присутствовать при совершении сделки, то по-прежнему необходимо письменное нотариальное согласие отсутствующего собственника на продажу жилья.

Если совладельца квартиры не удается найти

Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.

Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.

Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми.

Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки.

Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.

В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.

Если один из наследников в тюрьме

Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.

Когда собственник долевой квартиры против ее продажи

Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки.

Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе – расторгнуть сделку.

В такой ситуации существуют «обходные пути», но они не идеальны и могут снизить рыночную стоимость квартиры.

Дарение или залог

Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков. Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку.

Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку.

Можно еще оформить дарственную на часть доли или долей, а затем продать остальную часть квартиры покупателю уже как собственнику, который воспользовался преимущественным правом.

Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом – квартирой.

Продажа доли собственника без его согласия

Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):

  • собственник не должен быть связан родственными узами с остальными дольщиками и доля его очень мала, по сравнению с остальными долями в квартире;
  • она не может быть выделена в натуре;
  • доля настолько незначительная, что не может быть выражена в площади одной комнаты либо другим имуществом;
  • наследник не заинтересован в совместном управлении имуществом и никогда не проживал в продаваемой квартире.

Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию.

Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает – остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну. Это в идеале, а на самом деле такие отношения редки даже среди близких родственников. Но всегда есть исключения из правил, и пусть это будет ваш случай!

Источник: //law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-otsutstvuet

Как продать долю в квартире

Как продать долю в 4 х комнатной квартире,  если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

/ Квартира / Доля в квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: //infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Как продать долю в 4 х комнатной квартире,  если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

один из собственников сидит в тюрьме | Дом | Квартирный вопрос

Как продать долю в 4 х комнатной квартире,  если двое из трех собственников сидят в тюрьме?

  • Очень понравилась квартира, ищем вокруг школы, появилась..Но один собственник сидит в тюрьме и еще, он состоит на учете в наркологическим диспансере.

    Агент, продающий эту квартиру,предлагает заключать договор с выездом в колониюили ждать, пока он освободится (через 8 месяцев).

    Эмоционально очень сильно запала на эту квартиру,за последние три года, именно в этом доме квартиры не продавались.Отговорите… или не все так страшно?

    Спасибо всем.

  • А почему нельзя поехать в колонию? И там заключить договор? Если очень нужна эта квартира, я бы поехала. На договор пригласить врача нарколога для освидетельствования. А кстати, где будет жить товарисч, после выхода из колонии?

  • Продажа трешки с альтернативой на двушку (Москва) и однушку (МО), в которую его и определяют.

  • колония находится в 300 км от Москвы.

  • Продавала дачу в СПб, живу в Москве, приехать не могла, ребенок младший маленький, мама по доверенности продавала, так ко мне на подписание договора приехала сам покупательница, 4 часа на поезде, подписала и уехала, а вы за 300 км съездить не хотите. Если вы говорите 3 года не было квартир там, может еще 5 лет не будет, а эту упустите.

  • Вы хоть разберитесь…это колония-поселение….колония режимная ИЛИ тюрьма!Засобирались всей толпой)))…покупатель..продавец…врач…риелтор)). Там всех ждут и двери для всех открыты..проходи))).

    Как глупенькие детки…ерунду мелите и даже не включаете голову!

  • Про риэлтера ничего не писала, покупатель и врач, думаете не пустят? Ну в ряде случаев пускают, знакомые отказ от ребенка брали у сидящего, пустили 2 или 3 человек, конечно они звонили, писали предварительно, начальник разрешил. Вон, автора вообще сам факт сидения человека аж за 300 км от Москвы пугает.

  • А зачем вам врач? Он анализы возьмет прямо в тюрьме?Освидетельствование наркомана и пндшника немного различаютсяВыездной врач судом не будет принят во внимание

    Здесь важно имеет нарик возможность в заключении на игле сидеть или нет. И где нарик будет жить после отбывания срока.

  • Ну “упустить” она точно не упустит – на этом рынке очередь на квартиру с такой проблемой точно не стоит.

  • Москва? Случайно не на Авиаторов? Там была подобная история с мужем-наркоманом. Брали у всех авансы, тянули, пока не раскрывалось. Авансами крутили, а позже отдавали.
    Попасть в колонию для подписания не так легко.

    Для этого надо кучу разрешений от вышестоящих лиц и в строго отведенное время. Мы все это прошли, и, славабогу, вовремя всё свернули, т.к. нам разъяснили, чем чревата такая сделка в будущем, когда человек освободится.

  • Действительно, не сильно разбираюсь в градации мест заключения,
    это колония. Расстояние до колонии меня не пугает, больше пугает моего агента. Это Москва, Тимирязевский р-н.

    Агент проблемной квартиры, сразу начинает разговор с того, что один собственник сидит. Мой агент считает, квартира д б с большИм дисконтом и очереди точно не будет. Пока в ожидании.

    А чем чревата такая сделка в будущем? В данном случае родители хотят сыну купить отдельное жилье, видимо, подальше от себя.

  • он может все это оспорить, как сделку под давлением, как кабальную сделку.

  • В Солнцево которое? не д. 2?

  • значит, лучший вариант, из двух худших, это ждать пока он обводится? или, вообще, не стоит связываться, если стоит на учете в наркологическом диспансере?

  • конечно не связываться, вы о чем вообще???? человек на учете в пнд!!! тут у адекватных здоровых людей и то – справки требуют на сделку, а у Вас человек с проблемами – Вам это надо??

  • ох… так прикипела.. действительно нет вариантов по моим параметрам.. все остальные предложения через не хочу.. время пока есть, может, что то появится. Спасибо.

  • После проверки всей истории квартиры выкупаете их альтернативы на себя, потом вторая часть сделки – договор мены с целевой квартирой, с сидельцем. По крайней мере при оспаривании получите назад недвижимость а не решение суда

    Кстати, так часто делали сделки в 90-ых

  • а какой адрес квартиры, просто интересно, живу рядом. Предложений очень мало, согласна, просто считанные.

  • а если одна альтернатива у них с доплатой?

  • рядом с м. Петровско-Разумовская.

  • Дело даже не в этом. Велика вероятность срыва сделки, и вы остаетесь с ненужными вам квартирами.

  • как сложно… ждать столько времени и такие страдания.. спасибо за помощь.

  • Если нарик в заключении употребляет наркоту – это скандал. Поэтому все официальные лица будут утверждать, что такой возможности у него не было. Лучшую подстраховку придумать сложно, если связываться с этой квартирой. Как только он выйдет – никто не поручиться за то, что он не употребил накануне сделки.

  • вариант, когда освободится, хужетам будет возможна как раз и кабальность, и невозможность отвечать за свои действия в состоянии наркотического опьяненияваша задача – чтобы деньги за долю зэка были перечислены ему на счет. как там он потом ими распорядится – его дело, может доверенности выдаст родителям. но счет должен быть его и ничей больше.

    а риски простые. возвращается зэк из колонии и идет по знакомому адресу. просто потому, что ему так захотелось.

  • Но с квартирами, а не с пустым счетом. Совет хороший.

  • квартира проблемная, так сказать с отягощенным анамнезом, а цену подняли с 12 млн до 12,5 млн в объявлении…
    психологический прием?

  • Да уж. Я в прошлом месяце продала квартиру наркомана, с учётом в НД. 43 показа. Было сложно. Я скажу то, что вам не понравится. В вашем случае ТОЛЬКО выезд в колонию. Иначе никак. Причём там вам нужно будет понять, не принуждают ли продавца к продаже.

  • В феврале я нашла сидельца Зезюлькина, владельца двух квартир.
    Одну он думает, что сдает, а она давно продана, а вот сейчас продают вторую. Кому интересно – дам ссылку на мой рассказ об этом на ФБ

  • и все друзья его могут захаживать.
    мы когда выбирали квартиру, видели очень хорошую квартиру дешевле других, но продавал молодой наркоман. подумали и отказались от варианта. так через несколько месяцев этот наркоман подбегал к мужу на улице, приставал, просил денег ! а если бы даже нормально сделка прошла (там ещё с тётей какой-то согласовывать надо было), он бы так и ходил к нам, возможно с дружками! в общем, с сидельцем бы тоже покупать не стали, слишком рискованно для жизни
  • Автор, извините, спрошу в вашей теме.
    Мне, наоборот, предстоит продать квартиру, в который прописан сиделец, точнее, -ца. Свою долю она мне подарила, я единств.собственник теперь, НО проблема с выпиской.

    Поскольку в свое время был ее отказ от приватизации, то ситуация с выпиской, с ее согласия, конечно, получается неразрешимой? Выпишут ее по суду, а прописаться не сможет же, пока не освободится? И теоретически может явиться по старому адресу? И как мне обезопасить покупателей? Ждать то года 3-4…неужели нет выхода?

  • А как у неё образовалась доля, если она отказалась от приватизации?По суду отказника выписать практически безнадёжное дело. Только что поднимали судебную практику. Суды единодушно встают на сторону отказников.

    Квартиру в истории которой отказник-сиделец продать можно только с существенным дисконтом.

  • А куда вы будете ее выписывать?

  • у меня покупали квартиру семья мама папа и сын – сын сидел. Оформляли доверенность на одного из родителей.
    причем первый раз выяснилось что сделка недействительна – какой то косяк с доверенностью был, оформили еще раз все ок, прошло больше 15 лет.

  • а зачем наркоман продавал квартиру?

  • После отказа было еще наследование от мамы на нее и меня, вот эту четверть она мне подарила, уже из мест лишения, по доверенности. С расчетом, что я за это время разменяю путем продажи-покупки на две однушки. Вот я занялась, и ..все! Для выписки нужен паспорт и …сам выписываемый! Никакие от него нотариальные расписки о согласии, доверенности на прописку и пр. не возможны??

    Дисконт не могу позволить, тупо не хватит на разъезд((

  • Я хочу приобрести две однушки на себя и на нее, в одну из них и прописать, и самой с ребенком прописаться, у меня нет другого жилья, сейчас снимаю

  • Без дисконта, увы, с этой ситуацией не справиться. Я долго продавала квартиру наркомана. 43 показа, 3 раза аванс забирали. И это с дисконтом к рынку в 10%.
    Это очень непросто, учитывая ваши документы и ситуацию.

  • Спасибо! Вот и непонятно, пробовать с дисконтом сейчас или дожидаться освобождения, как раз цены упадут до этого “с дисконтом”. Неужели нельзя никакого нотариального согласия с нее взять с обязательством прописаться по новому (конкретному!) адресу(

  • Она на учёте в НД, я правильно поняла?

  • ПД учет точно был по эпилепсии, а НД вроде нет. Надо уточнить, кстати.

  • Ещё и ПД… очень сложно будет найти желающих связываться. Терпеливый агент и везение.

  • ваш выход только один – низкая цена и грамотный риэлтер, который сможет убедить покупателей, что риски есть – но они такие и такие, но при такой цене – то оправданный риск.про то, что дисконт делать не будете, так как самим не хватает – ну подумайте сами, кто и зачем будет покупать заведомо проблемную квартиру по рыночной цене, при таком огромном выборе вторичного жилья!Если у вас что-то очень штучное, квартира в доме, где годами ничего не выставляют на продажу, очень хороший район – ну, тогда может дисконт будет не аховый, но если это обычная квартира в спальном районе со средненькой инфраструктурой – то кто будет покупать, если цена не будет перевешивать все минусы?Опять таки, имейте ввиду, что проблемные по документам квартиры – у вас отказ от приватизации, прописанный, которого выписать пока нельзя и нельзя, поскольку он сидит в тюрьме – с этим захотят связываться вообще единицы, даже с дисконтом. Ну, и наследство тоже до кучи. Если вы захотите неполную сумму в договоре, то вообще про продажу можно не думать.

    Поэтому вы или оставляете все, как есть, ждете освобождения родственницы, или ставите цену, по которой будут просмотры, несмотря на такие документы.

Источник: //eva.ru/house-and-hobby/messages-3480534.htm

Юр-Центр Варуна