Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

Покупка таунхауса с целью инвестиций и сдачи в аренду. Есть ли смысл? на сайте Недвио

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

В России инвестирование в недвижимость является одним из самых популярных способов вложения средств. Однако, когда речь идет о загородном рынке, инвесторы предпочитают ограничиваться, в основном, земельными участками. Дело в том, что доходность участков легко прогнозируема, с жильем — все гораздо сложнее.

Коттеджи с целью инвестиций покупают редко (это должен быть уникальный объект в эксклюзивном месте, который гарантированно вырастет в цене), а с точки зрения сдачи их в аренду — людей пугает нестабильность дохода (сегодня арендаторы есть, а завтра — может не быть) и низкая доходность на вложенный капитал (если это не посуточная и не рекреационная аренда).

Другое дело — таунхаусы. Эти объекты могут быть сданы почти за те же деньги, что и коттеджи, но при этом они стоят в 2-3 раза дешевле.

Сегодня, при строительстве таунхаусов, застройщики используют только современные высокотехнологичные материалы, соответствующие всем европейским стандартам.

Плюс они более привлекательны для арендаторов, поскольку находятся, как правило, в самых развитых местах, с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности.

В данной статье мы рассмотрим причины возникновения бума на покупку таунхаусов в Подмосковье? Почему каждый третий из них был куплен с целью инвестиций? И какую доходность от этой недвижимости можно ожидать инвестору?

Начнем с того, что покупка загородной недвижимости — это не только выгодное вложение средств, но и возможность, при случае, переехать жить из шумного города в уютный спокойный поселок Подмосковья. Что бы не говорили, а за городом всегда есть чистый воздух, при этом уровень комфорта жизни почти не отличается от городского. К одним из таких выгодных вложений относятся инвестиции в таунхаусы.

К примеру, возьмем обычный таунхаус в одном из поселков Ближнего Подмосковья. При покупке в процессе строительства, цена его будет составлять около 5 млн. рублей. А если же покупать этот таунхаус только в достроенном виде и со всеми полагающимися документами через год-полтора он будет стоить уже 6,5-8,0 млн. рублей (доходность 30-60%).

Вариант покупки на начальном этапе строительства или в его ходе является очень популярным вложением средств не только в России, но и во всем мире. Об этом говорят имеющиеся данные статистики многих стран, это и США, и Европа, и Азия. Приведенный выше пример лишний раз доказывает выгодность покупки недвижимости на раннем этапе строительства.

Взять, к примеру, любой из городов Европы, там больше 80 % недвижимости покупается на раннем этапе строительства. Это все благодаря дальновидности местных инвесторов, они уже давно поняли, что доход от вложения в строящуюся недвижимость примерно равен 20-25 % годовых.

Благодаря такой сложившейся системе в мире, в настоящее время недвижимость Подмосковья все больше привлекает внимание не только частных инвесторов, но и обычных людей. Жители Москвы стали понимать, что обмен небольшой квартиры в шумном городе на просторный таунхаус в Ближнем Подмосковье обладает рядом преимуществ, причем в пользу таунхауса.

Одним из таких достоинств является большая площадь по сравнению с обычной квартирой. Например, площадь обычного таунхауса составляет 150-175 кв. м., а площадь обычной квартиры составляет 75 кв. м., при этом таунхаус имеет отдельный вход и свой гараж.

Однако, стоит упомянуть, что участки, находящиеся в Ближнем Подмосковье, уже почти раскуплены. И цены на землю неуклонно растут. Мест под перспективную застройку рядом с Москвой становится все меньше. Поэтому, если вы планируете инвестировать в недвижимость, важно не затягивать с этим вопросом.

Причины популярности таунхаусов в Подмосковье

Сегодня в Московской области построено в общей сложности более 400 поселков с таунхаусами. Большая часть из них сосредоточена в Ближнем Подмосковье, на расстоянии до 15 км от МКАД. Именно такой маркетинговый ход со стороны девелоперов и повышает спрос, ведь многие покупатели, не желая отказываться от городского комфорта, выбирают жилье как можно ближе к Москве.

Прежние времена, когда девелоперы коттеджных поселков стремились создавать эксклюзивные дорогие объекты, давно прошли. Нельзя сказать, что таких объектов совсем нет на рынке недвижимости, но объем их уменьшился.

Чего не скажешь о малоэтажном строительстве эконом-класса — именно в данном сегменте сегодня отмечен наибольший спрос. Девелоперы сделали ставки на малоэтажное строительство, главным образом на таунхаусы, и не ошиблись.

О чем красноречиво говорит цифра в построенных 400+ поселков!

В отличие от покупателей жилья, арендаторов всегда больше интересует местоположение, транспортная доступность и близость ко МКАД. Им важно иметь быстрый доступ к благам столицы, не стоять в многочасовых пробках — по пути на работу в город и обратно. Этим требованиям как раз идеально отвечают таунхаусы эконом-класса, расположенные как в Москве, так и в Подмосковье.

Почему таунхаусы вытеснили коттеджи по объему продаж?

Главное преимущество таунхаусов, по сравнению с коттеджами — это, конечно, цена. Рядом с Москвой невозможно купить коттедж по цене 5-6-7 млн. руб. — таких предложений просто нет (и не будет).

Еще одно преимущество покупки таунхауса, по сравнению с коттеджем, — то, что они продаются уже со всеми необходимыми коммуникациями (проведенными к каждой секции), которые, как правило, включены в стоимость объекта. Кроме того, и стоимость дальнейшей эксплуатации будет меньше, чем в частном жилье, из-за разделения суммы на всех владельцев жилого дома.

Есть правда и недостатки, такие как невозможность перепланировки (т. к. окна располагаются только по противоположным концам здания), и наличием общей стенки с соседями, что может вызывать некоторые неудобства.

Другой недостаток, по сравнению с коттеджами, который можно отметить – это меньшая площадь помещений и земельного участка. Но, все же, каждый таунхаус всегда больше городской квартиры и вполне приемлем для 90% арендаторов подмосковного жилья.

Таунхаус, как бизнес имеет преимущества не только перед домами, но и квартирами:

  • Цена таунхауса обычно соответствует цене 2-3 комнатной квартиры, при этом он имеет большую площадь. Если разбить его на несколько квартир/студий и сдать каждую в долгосрочную или краткосрочную аренду, инвестор получит высокий ежемесячный денежный поток;
  • Сам таунхаус, благодаря близости к Москве, будет ежегодно только расти в цене;
  • Купить такой дом в ипотеку доступно почти для любого человека;
  • Участок земли рядом с домом повышает ценность таунхауса для арендаторов.

Каков может быть доход с аренды таунхауса?

Доход с аренды таунхауса – разница между ежемесячными доходами и выплатами по ипотеке, а также остальными обязательными платежами (сюда входят налоги, платежи управляющей компании, оплата услуг горничной, а также коммунальные платежи, если их оплачивает владелец таунхауса).

Пример 1:

Таунхаус покупается в ипотеку с первоначальным взносом 30%, после чего делится на 7 студий. 3 студии сдаются в долгосрочную аренду по 18 000 рублей, а оставшиеся 4 – в краткосрочную аренду по 2 000 рублей в сутки. Заполняемость этих студий составляет примерно 70%:

  • Ипотечные платежи – 35000 рублей в месяц;
  • Коммунальные платежи – 5000 рублей в месяц;
  • Услуги горничной – 10 000 рублей в месяц;
  • Инвестор не пользуется услугами управляющей компании;
  • Налоги оплачиваются по УСН Доходы (ставка 6%).

Доход составит (18 000*3) + (4*2000*30*0,7) – 35 000 – 5 000 – 10 000 – 13 000= 159 000 рублей.

Проект считается успешным, если доходы перекрывают платежи по ипотеке в два раза. Это дает высокий денежный поток и финансовую стабильность.

Пример 2:

Купленный таунхаус площадью 120 кв. м., с гаражом и участком 1,5 сотки по цене 5 млн. руб. был отделан и обставлен мебелью за 1 млн. руб. и сдан в долгосрочную аренду за 80 тыс. рублей.

Доходность при покупке на свои деньги: (80.000 — 5.000 (ЖКХ) — 3.000 (услуги УК)) * 12 = 864.000 руб в год (или 14,4% на вложенный капитал).

Доходность при покупке на ипотечные деньги: (80.000 — 5.000 (ЖКХ) — 3.000 (услуги УК) — 35.000 (ипотека)) * 12 = 444.000 руб в год (или 24,6% на вложенный капитал).

Факторы, влияющие на стоимость и ликвидность таунхаусов

Вообще, стоимость таунхауса складывается из пяти показателей:

  1. Ликвидности (т. е. насколько быстро и легко можно продать таунхаус);
  2. Локации (удаленности от Москвы, шоссе и остановок транспорта, престижности направления);
  3. Развитости инфраструктуры;
  4. Качества коммуникаций;
  5. Степени готовности поселка.

Нужно отметить, что ликвидность таунхауса и престижность направления тесно взаимосвязаны. Традиционно престижными направлениями в Подмосковье считаются:

  • Рублево-Успенское;
  • Калужское;
  • Новорижское;
  • Киевское;
  • Дмитровское;
  • Волоколамское шоссе.

По итогам последних 3-х лет, количество поселков с таунхаусами в этих районах стало вдвое меньше. Такое уменьшение предложений, прежде всего, связано с высокой ликвидностью этих таунхаусов, вследствие чего поселки быстро были распроданы.

В традиционно менее престижных направлениях (Горьковское, Пятницкое, Ярославское, Егорьевское шоссе) — обратная ситуация, предложение таунхаусов превышает спрос. И хотя они продаются по более низким ценам, многих покупателей и инвесторов отпугивают другие факторы — слабая транспортная доступность, много пробок, слабо развитая инфраструктура, не очень хорошая экология и другие.

Для того, чтобы понимать какие сейчас поселки наиболее ликвидны и какова их цена, мы приведем несколько из них:

  • КП «Кронбург» (Калужское шоссе): средняя цена на таунхаус 4,8-8 млн. руб.;
  • КП «Аугсбург» (Дмитровское шоссе): средняя цена 6-7 млн. руб.;
  • КП «Глаголево парк»: средняя цена 5,6 — 7,8 млн. руб.;
  • КП «Николино 2» (Калужское шоссе): средняя цена 4,3-5,3 млн. руб.;
  • КП «Мисайлово» (Каширское шоссе): средняя цена 5 млн. руб.;
  • КП «Фестиваль» (Калужское шоссе): средняя цена 5-10 млн. руб.

Особой популярностью в последние годы пользуются поселки таунхаусов Новой Москвы (расположенные вокруг Калужского шоссе).

Это объясняется тем, что многих покупателей и арендаторов привлекает возможность иметь московскую прописку и столичные привилегии.

К тому же, здесь быстрее всего развивается транспортная и коммерческая инфраструктура: прокладываются новые линии метро и ж/д дорог, открываются новые станции, офисные и торговые центры.

Особенно стоит отметить поселок таунхаусов Фестиваль (в 7 км от МКАД), КП Николино Подворье (4 км от МКАД), КП Наполеон (22 км от МКАД), КП Бремен (9 км от МКАД) и др. На данный момент – это самые популярные и самые лучшие поселки «Новой Москвы» и Подмосковья.

Какого качества недвижимость продается в этих поселках?

Возьмем к примеру КП Фестиваль, построенный в 7 км от МКАД по Калужскому шоссе. На территории 7,8 га уже построено 280 таунхаусов, всего планируется построить 487 таунхаусов.

Коммуникации в поселке все централизованные. Инфраструктура представлена супермаркетом, кафе, детским садом. Безопасность поселка «Фестиваль» будет обеспечиваться охраной и организацией КПП на въезде.

Транспортная доступность высокая: недалеко расположены остановки для автобусов и маршрутных такси. До поселка «Фестиваль» идет отличная асфальтовая дорога.

Все таунхаусы отличаются высоким качеством, при их строительстве используется монолитно-кирпичная технология. Фундамент – монолитная плита, стены – немецкий газоблок, перекрытия монолитные, кровля на основе монолитной плиты, утеплителя, бетонной стяжки.

Также интересно отметить, что в последнее время, постоянно действуют акции и скидки от застройщиков! Так, к примеру, в поселке Фестиваль стоимость таунхауса площадью 120 кв. м. составляет всего 5,2 млн. рублей, учитывая высокое качество строительства.

Кроме того, действуют выгодные условия и рассрочки платежей: при 50% оплате на оставшиеся 50% можно получить рассрочку на полгода. Не говоря уже о том, что в эту низкую стоимость включены все необходимые коммуникации.

Это очень выгодные условия по самым доступным ценам! Политика девелоперов поселков с таунхаусами проста – невысокие цены при высоком качестве строительства. Поэтому, если вы решили приобрести недвижимость в Москве или Подмосковье, то таунхаус – это самый оптимальный вариант для вас и для вашей семьи.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-taunhausa-kak-investitsia/

7 причин не покупать таунхаус: личный опыт – Домодел.net

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

Таунхаус может стать выгодной альтернативой отдельному загородному дому: наличие своего участка, такая же красота окружающего ландшафта, отсутствие городского шума – и все это за меньшие деньги. Однако такой тип жилья не лишен серьезных недостатков, о которых застройщики и риэлторы предпочитают умалчивать.

6 причин не покупать таунхаус:

1. Отсутствие приватности. Несмотря на визуальную схожесть с загородным домом и наличие собственного отдельного входа, небольшого участка и гаража, по своей сути таунхаус является квартирой.

Общие стены с соседями не обеспечивают идеальную звукоизоляцию и передают все бытовые звуки, с которыми сталкиваются жильцы квартир – разговоры, громкая музыка/работающий телевизор, ремонт с участием невыносимого перфоратора, детский плач и т.д.

А общий забор и очень близкое расположение окон и балконов на фоне окружающей загородной тишины может сделать особенности вашего семейного общения достоянием общественности. Так что лучше не обсуждать бизнес-секреты на балконе, а задушевные беседы проводить с закрытыми окнами.

Однако от обозримости вашего участка из соседних окон, даже при наличии высоких заборов, никуда не денешься – так что загорать топлес получится только у самых смелых. Казалось бы, мелочь, а приватная жизнь все-таки важна.

2. Правовой статус. Юридически таунхаус нередко регистрируется как квартира со всеми вытекающими отсюда нюансами. Например, необлагаемая налогом на недвижимость площадь для квартир меньше, чем для домов (по украинскому законодательству). То есть, с этой точки зрения владельцу выгоднее, чтобы таунхаус был зарегистрирован как дом.

3. Неудобная планировка. Рядовая застройка предполагает небольшую ширину дома, поэтому, чтобы увеличить площадь, таунхаусы, как правило, делают трехэтажными (два этажа плюс жилая мансарда) и с подвалом. Даже молодым жильцам спортивного телосложения на практике оказывается некомфортно активно перемещаться между этажами.

В отличие от жизни в одноэтажном, ну максимум двухэтажном, доме, тут придется научиться быть собранным и, уходя из третьего этажа, продумать, что тебе может понадобиться на первом.

Потому что подниматься несколько раз подряд за разными мелочами или забытым на мансарде телефоном довольно утомительно. Тогда как, например, в квартире даже не задумываешься о подобных вещах.

А еще придется научиться громко кричать, чтобы домашние услышали вас на другом этаже. В конце концов это надоест и вы потратитесь на переговорные устройства.

4. Маленький узкий участок площадью 1-3 сотки накладывает множество ограничений на варианты ландшафтного дизайна. Более того, непосредственная близость соседей делает вас зависимыми от их дизайнерских решений.

К примеру, высокий глухой забор со стороны одних соседей, заставит вас ограждать подобным образом весь свой участок.

В итоге это может сделать его похожим на глубокую коробку с небольшим количеством солнечного света и повышенной влажностью.

5. Больше ответственности.

Несмотря на то, что покупатель таунхауса юридически и практически получает многоуровневую квартиру, в быту он сталкивается с вопросами, касающимися полноценного загородного дома: вывоз мусора, канализация, автономное отопление, охрана и пр.

Хорошо, если вы купили дом в коттеджном городке – там часть вопросов возьмет на себя обслуживающая организация. А если это небольшая рядовая застройка в частном секторе – придется брать на себя решение всех этих вопросов и связанные с этим расходы.

6. Ремонт обойдется дороже, чем в квартире. Если у вас есть определенный бюджет на покупку жилья, и вы выбираете между новой квартирой и новым таунхаусом, учтите, что ремонт в таунхаусе обойдется значительно дороже.

Даже недорогой ремонт и обустройство таунхауса обойдется почти в цену его покупки. Дело в том, что покупая квартиру, вы приобретаете «все включено», кроме косметического украшения стен и пола, сантехники, элементов освещения и мебели.

А в таунхаусе, вдобавок ко всему этому, придется самому проводить отопление (от $10 тыс. и выше), оборудовать лестницу (от $5 тыс.), облагораживать участок и устанавливать забор вокруг него. Нужно отметить, что все это актуально тогда, когда площадь квартиры меньше 150 кв. м.

и она не двух-, трехуровневая. В противном случае, покупка таунхауса вместе с ремонтом может обойтись дешевле таких роскошных апартаментов в городской многоэтажке.

7. Ограниченное место для парковки. Если в частном доме можно всегда оборудовать дополнительный гараж или тент на участке, то с таунхаусом этот номер не пройдет.

Здесь у вас есть гараж и, в лучшем случае, место для еще одной машины перед основным фасадом. Поскольку участок чаще всего находится с заднего фасада, а забор может примыкать к соседним участкам, сделать там гараж не получится.

Так что если количество автомобилей в семье со временем будет увеличиваться, остро станет вопрос парковки.

Резюме
Даже с перечисленными выше недостатками можно научиться приятно проводить время в своем таунхаусе. Хорошей альтернативой таунхаусу может быть дуплекс, особенно, если есть возможность совместной покупки дома с кем-то из знакомых или родственников. Однако если бюджет позволяет, между таунхаусом и маленьким загородным домом стоит выбрать второе.

Источник: https://domodel.net/2014/11/24/7-prichin-ne-pokupat-taunxaus-lichnyj-opyt.html

Личный опыт

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

Корреспондент “РБК-Недвижимости” поговорил с жителями таунхаусов из трех поселков в Подмосковье. Они без прикрас рассказали о своем “квартирном вопросе”

С 2008 года спрос на таунхаусы в Московском регионе вырос более чем в три раза, говорят риэлторы. При этом купить таунхаус площадью 90–130 кв. м на начальном этапе строительства в Подмосковье сейчас можно за 5 млн рублей, уточняют в компании “НДВ-Недвижимость”.

Это сопоставимо со стоимостью экономичной “однушки” в Москве. Такие объекты расположены на расстоянии 15–20 км от МКАД, что вполне приемлемо для людей, которые каждый день приезжают работать в столицу. Наиболее востребованы таунхаусы площадью от 100 до 150 кв.

м с придомовыми участками от 1,5 до 4 соток, уточняют специалисты корпорации “Инком”.

После экономического кризиса застройщики коттеджных поселков обратили внимание на таунхаусы как на формат, более выгодный для строительства и экономичный для покупателей.

Теперь таунхаусы – это востребованная альтернатива коттеджам, особенно в случаях, когда нет возможности или необходимости переплачивать за большой участок. Экономия получается как раз за счет земли.

К таунхаусам чаще всего прилагаются всего 1–3 сотки, которые стоят дешевле обычного участка и не нуждаются в дальнейшем обслуживании.

Корреспондент “РБК-Недвижимости” побывал в гостях у трех жителей подмосковных таунхаусов из разных поселков – о плюсах и минусах этого формата жилой недвижимости читайте в нашем материале.

Поселок “Ивакино-Покровское”
Анна, шеф-редактор журнала о шоу-бизнесе

РБК-Недвижимость

Этот таунхаус в поселке “Ивакино-Покровское” (девелопер – “Урбан Групп”) Анна приобрела в ипотеку в 2011 году за 9,5 млн рублей. В то время поселок уже был сдан в эксплуатацию.

Таунхаус Анны самый маленький из нашей подборки – “всего” 160 квадратных метров, которые располагаются на трех уровнях. Такую жизнь “по вертикали” Анна уже не воспринимает как нечто необычное, тем не менее она признается, что первую неделю у нее болели ноги от постоянных лестничных переходов: “Потом привыкаешь, даже какой-то фитнес”, – говорит она.

На первом этаже таунхауса располагается прихожая, кухня-столовая и гараж, на втором – гостиная, на третьем – спальни. Многие жители делают из гаража дополнительную комнату. Но Анна оставила гараж, ей нравится зимой садиться в теплую машину.

Окна большой кухни выходят на небольшой дворик, огороженный реечным забором. Здесь можно поставить скамейку, беседку или барбекю. “В первое лето жизни в поселке многие соседи активно жарили шашлыки на своих участках, – рассказывает Анна. – На второй год – уже реже, всем надоело”.

Каждый день Анна ездит на работу в Москву. Статус шеф-редактора позволяет ей приезжать в офис к 11 часам (при условии, что вечером придется задержатся на рабочем месте), когда пробки уже сходят на нет.

Тем не менее дорога до работы (через «старые» Химки либо через Шереметьево и далее по Ленинградскому шоссе и проспекту) занимает полтора часа. Вечером наша героиня возвращается домой только к 22:00.

Анна признается, что дома она только ночует: “Но за ночь ты полностью восстанавливаешься, – как бы оправдывается она. – Здесь тихо, хороший воздух…”.

С соседями, считает Анна, ей повезло. Из-за стен их не слышно. Лишь однажды кто-то на улице включил на полную мощность музыку. “Хотя в принципе никаких конфликтов у нас нет”, – говорит жительница “Ивакина-Покровского”.

Проблем с парковкой в поселке нет – есть большая стоянка на въезде и небольшая в центре. Кроме того, если гаража в таунхаусе нет, машину можно оставить на улице, на съезде перед домовладением помещается по одному автомобилю.

Один из жильцов поселка открыл на первом этаже своего таунхауса мини-пекарню, продукция которой пользуется большим спросом. Поблизости есть и небольшие магазины повседневных товаров. По выходным Анна ездит на Ленинградку в супермаркеты: “Когда не ленюсь, еду в “Ашан”, если лень – в “Азбуку вкуса”, она ближе”.

Коммунальные платежи обходятся Анне ежемесячно в 9 тыс. рублей (газ оплачивается отдельно, зимой – дороже).

Жизнь в таунхаусе Анна воспринимает как компромисс. За цену московской “двушки” она, по сути, обладает жилой площадью, сравнимой с многокомнатной квартирой.

Между тем Анна не собирается жить в таунхаусе вечно, она называет это промежуточным вариантом между квартирой и собственным домом с большим участком.

Причем будущий дом может быть вовсе не в Подмосковье, а за границей: наша героиня интересуется покупкой недвижимости в Прибалтике или Западной Европе.

Николай, генеральный директор компании
Поселок “Королевские сосны”

Второй герой подборки “РБК-Недвижимости” про жителей таунхаусов проживает в поселке “Королевские сосны” (город Королев). Поселок, который построила компания “Пробизнес-Девелопмент”, расположен среди стародачной подмосковной застройки, на огороженной территории совмещены дома с квартирами и таунхаусы.

Таунхаус Николая – самый большой из трех, которые посетил корреспондент “РБК-Недвижимости”, – 236 кв. м. На момент покупки в 2008 году он стоил 13 млн рублей. В собственность таунхаус перешел только в 2010 году, когда поселок был сдан в эксплуатацию.

Площади этого таунхауса разбросаны по четырем уровням. На самом нижнем – подземном этаже располагается гостевая спальня, кладовка-гардеробная и санузел (всего в доме пять санузлов); первый этаж занимает кухня-столовая-гостиная; на втором этаже – две спальни (хозяйская и детская), а на третьем кабинет главы семьи и небольшая комната.

Ремонт своего таунхауса Николай уже закончил, а вот соседи с двух сторон – еще нет. “Весь этот год мы живем в “стереоремонте” – оба соседа делают ремонт одновременно, так что в стены постоянно стучат то с одной стороны, то с другой”, – жалуется владелец таунхауса.

По мнению Николая, ремонт таунхауса ничем особенно не отличается от ремонта обычной квартиры: “Разве что пришлось прокладывать большое количество инженерных систем, которые не нужны квартире”, – уточнят он.

Некоторые соседи Николая по линейке таунхаусов ежедневно ездят на работу в Москву – таких жителей поселка здесь называют “москвичами”. Выбраться из поселка можно либо через Королев (где обычно постоянные пробки на съезде на Ярославку), либо через менее загруженное Щелковское шоссе.

– Считаете ли вы таунхаус промежуточным звеном между квартирой и собственным домом? – спрашиваю я жителя “Королевских сосен”.

– Нет, – отвечает Николай, – в собственном доме мне бы было одиноко. Мы люди социальные, нам важно общение, социум. С соседями жить интереснее.

– А как вы называете свой таунхаус – домом или квартирой?

– “На эмоциях” всегда называю домом, а подумав – квартирой…

Виктория, директор по персоналу крупного предприятия
Поселок “Маленькая Шотландия”

Третья героиня нашей подборки живет также на Ленинградском шоссе, в поселке “Маленькая Шотландия” (девелопер – корпорация “Инком”), расположенном в районе Черной Грязи. Общая площадь двухуровневого таунхауса – 170 кв. м., плюс две сотки – двор за домом и одна сотка – стоянка перед домом (помещается три машины).

“На первом этаже у нас гостиная, совмещенная с кухней, гостевая спальня, две кладовки и санузел, – рассказывает Виктория. – На втором этаже три комнаты: спальня, кабинет и гостевая спальня – все по 20 “квадратов””.

На момент покупки половина домовладений в поселке была распродана, ремонт в некоторых таунхаусах продолжается и сейчас.

Таунхаус – а в этой семье его называют просто домом – был приобретен в 2011 году за 7,5 млн рублей. Сегодня в поселке уже сложился вторичный рынок: некоторые домовладения продаются “с рук” за 12–15 млн рублей.

“Сначала мы жили в Куркине, в новой квартире площадью 89 м, –рассказывает Виктория об истории покупки таунхауса в “Маленькой Шотландии”. – Но для семьи из трех человек этого было мало. Новый просторный дом для себя мы искали восемь месяцев, объездили все Подмосковье. Здесь нам понравилось сразу”.

“Почему выбрали таунхаус? – продолжает Виктория. – Потому что это относительно доступно. Коттеджи на тот момент стоили минимум 15 млн рублей”.

Наш разговор проходит на задней площадке дома – здесь хозяева поставили набор садовой мебели: стол, диван и кресла. “Мы люди общительные, – за чашкой чая продолжает жительница “Маленькой Шотландии”.

– Каждый вечер у нас на бэкъярде собираются соседи, а каждую пятницу приезжают друзья».

Праздники семья Виктории также любит встречать в широком кругу: “Зимой мы все вместе запускаем фейерверки, а летом – играем в баскетбол”.

Я попросил рассказать о стоимости коммунальных услуг в поселке. “Ежемесячно мы платим около 8 тыс. рублей, – отвечает Виктория. – Это и уборка (зимой, кстати, идеальная!), и озеленение, и охрана.

Если дома что-то случилось – электрик или сантехник приходят в течение 10 минут. Единственное: зимой мы платим на 5 тыс.

рублей больше – возрастает потребление газа и электричества: у нас подогреваемые полы”.

Продукты семья Виктории покупает в “Метро” в Черной Грязи, других супермаркетах на Ленинградке, а также в небольших магазинах в соседнем Луневе.

Про ежедневные поездки на работу в Москву Виктория сначала не хотела рассказывать, но потом согласилась. Ранее она работала в “Газпроме”, штаб-квартира которого, как известно, располагается в Новых Черемушках.

На работе надо было быть в 8 утра, соответственно, из дома Виктория выезжала не позднее… 6 часов после полуночи. А домой возвращалась иногда в 22:00.

Из-за таких проблем с дорожным трафиком Виктория бросила престижную работу и устроилась в компанию с менее громким названием, офис которой находится в Москве на пересечении ТТК и Ленинградского проспекта. Теперь дорога между работой и домом занимает несколько меньше…

Игнат Бушухин

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d268a9a7947a78ce925f1

О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах. «Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой.

Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение  полноценного дома с участком», – рассуждает директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Нельзя сказать, что они пользуются какой-то невероятной популярностью в Москве, как к примеру аренда офиса, но определенный сегмент рынка все-таки занимают.

По данным компании «Инком-недвижиммость», в активной продаже сейчас находится 12 поселков таунхаусов, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях: их много на Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе, а также на Ленинградском направлении.

В основном таунхаусы строятся на расстоянии до 30 км от МКАД, потому что с большего расстояния не очень удобно добираться до столицы. «Средняя стоимость готового  таунхауса  на Новорижском шоссе составляет 600 тыс. долл.

за объект площадью 170-180 кв.м. Самые интересные варианты находятся поблизости от Москвы или на западном направлении», – отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Welhome Жанна Лебедева.

Немного критики…

Вместе с тем, такое жилье имеет ряд минусов, о которых будущие покупатели сразу не думают. Например, в таунхаусе довольно приличное количество пространства занимает лестница. И если в большом загородном доме можно предусмотреть этот момент еще на стадии проекта, то в таунхаусе покупателю приходится иметь дело с типовым проектом.

А есть не так уж и много: средняя площадь типичного таунхауса не превышает 200-250 кв.м.

Есть и другие минусы. Формально он расположен за городом, но наличие соседей зачастую мешает абстрагироваться от окружающей суеты.

Почувствовать себя изолированными от внешнего мира в таунхаусе вряд ли получится: квартиры имеют общую стену, да и придомовой участок редко превышает 4-5 соток, проще купить земельный участок отдельно.

Вообще, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, 42% всей земли в поселках таунхасов отдано под общественные застройки. То есть поселок таунхаусов больше похож на небольшой загородный городок, состоящий из миниатюрных домов.

Однако самым неприятным моментом при покупке таунхауса является качество строительства, которое зачастую просто ужасно.

«Качество строительства таково, что мы удивляемся: как вообще проходят госприемку не то что некоторые дома, а целые поселки! – возмущается генеральный директор компании «Хаус-класс» Ирина Безрукова.

– Есть дома, где на верхних этажах даже стен нет несущих. На чем крыша держится – одному Богу известно. Вместо несущей стены  доски, утепленные и зашитые гипсокартоном, чтобы не было видно».

Лучше всего покупать таунхаус только вместе с экспертом, способным проверить качество дома и заметить типичные хитрости застройщика.

Например, если предлагается квартира с ремонтом, то 99,9% вероятности, что там будут замаскированы проблемы, причем весьма серьезные.

«Помимо расположения поселка, ценность имеют несущие конструкции, крыша и стены, а все остальное – это мелочи…», – считает И.Безрукова.

Юридические тонкости

Немаловажны и юридические моменты оформления такой недвижимости. Дело в том, что понятия «таунхаус» в законодательстве нет. Поэтому юридически таунхаус может приравниваться к квартире в многоквартирном доме или же к секции в доме блокированной застройки.

«С юридической точки зрения, существенное значение имеет, является ли таунхаус квартирой в многоквартирном жилом доме или же представляет собой секцию блокированного жилого дома», – говорят адвокаты Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова и Алексей Беляев.

Если застройщик решит продавать строящиеся таунхаусы как квартиры в малоэтажных домах, то приобретение таких квартир возможно только через оформление договора с помощью 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

«Что касается земельного участка, то он в таком случае является общей собственностью владельцев квартир, при этом выделить отдельный участок невозможно», – комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров.

Однако, застройщик может продавать строящиеся таунхаусы как секции в жилых домах блокированной застройки. В таком случае продажа может осуществляться на любых правовых основаниях.

Например, через предварительный договор купли-продажи.

Однако на сегодняшний день отсутствует достаточное правовое регулирование, связанное со строительством таунхаусов, в результате чего при судебных разбирательствах таунхаус могут признать квартирой в многоквартирном жилом доме.

«По нашему мнению, такой подход законодательно необоснован. Вместе с тем, в случае признания таунхауса квартирой в многоквартирном жилом доме, существует риск признания недействительной сделки по покупке СТРОЯЩЕГОСЯ таунхауса, если она была заключена не по 214-ому закону», – предупреждает адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Алексей Беляев. .

Коммунальные вопросы

Но юридические моменты оформления – это еще не все. Немаловажным является вопрос управления поселком таунхаусов. «Рост стоимости обслуживания с течением времени – обычная ситуация. Потому что дорожают вообще все услуги и товары, а не только обслуживание домов», – комментирует  В.Яхонтов.

Вообще, управление и эксплуатация коттеджных поселков и таунхаусов – совсем молодая услуга, ничего еще не устоялось. Однако не стоит забывать, что закон в подавляющем большинстве случаев на стороне потребителя услуг. «Если жильцов условия обслуживания не устраивают, то есть возможность сменить управляющую компанию, решив таким образом возникающие проблемы.

Правда, процедура это не очень быстрая», – утверждает Ж. Лебедева из Welhome.

И, наконец, последний вопрос, на который стоит обратить внимание потенциальным покупателям – это вопрос оформления земли. Земля при таунхаусе может быть в собственности или в аренде. «Если она в аренде, то возможны несколько вариантов.

Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически.

Во-вторых, даже если возникнут проблемы, то «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно обладать необходимым количеством земли для обслуживания и функционирования», – рассказывает В.Яхонтов.

Анна БРАФА

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/o-chem-neljzya-zabivatj-pokupaya-taunhaus-34/

Инвестиции в недвижимость: почему не стоит покупать таунхаус в России?

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

Разбираем на фотопримерах!

В России часто любят использовать иностранные словечки не по назначению. Такое можно встретить сплошь и рядом: лофты, фахверковые дома, шалле и таунхаусы встречаются у нас в рекламе недвижимости повсеместно.

Вот мы и решили с коллегами по сети Vysotsky Estate разобрать таунхаусы на части, чтобы покупатели понимали, насколько все в России может превратить в фарс.

таунхаусы в черте американского города

Изначальное слово townhouse уже в основе названия подразумевает городской дом. И в таких домах жили богатые аристократы

Так как города в Европе строили на небольшом пространстве и земля в центральной части города всегда была дорогой, то стены домов буквально сростались друг с другом.

Так получились современные сблокированные дома в черте мировых городов. Сегодня можно встретить разновидности в виде многосекционных домов, а также duplex – как правило, это два сблокированных дома с одной общей стеной.

Таким образом, изначательно townhouse – городская недвижимость! Малоэтажные формы, 2-3 этажа максимум!

А теперь задайте себе вопрос!

Зачем в предместье города или за его пределами, к примеру, в Подмосковье, где земли много, строить таунхаусы?

Более бестолкового решения покупки придумать сложно. По расходам на эксплуатацию дома и таунхауса не будет больших отличий. При этом нормального земельного участка вам не выделят.

Зачем, спрашивается, ехать по пробкам в пригород, чтобы в итоге заехать в нечто странное? И не частный дом с участком и не квартира со своими преимуществами.

типичный вход в таунхаус в Подмосковном поселке

По сути, живете с соседями за стеной, но платите как за эксплуатацию частного дома!

Самое неприятное ждет владельцев секций по середине. Чаще всего, застройщики из-за непонятной экономии строят совершеннейшие убожества. Представьте себе: вам предлагают секцию дома в три этажа, общая площадь, за которую вы заплатите, будет 200 метров, но использовать в реальной жизни вы будете от силы 120. Вы получите 80м2 бесполезной площади!

как правило 3-этаж мансардный

Почему?

Мы за последние несколько лет осмотрели более двух сотен предложений таунхаусов. Из них половина – трехэтажные. Все собственники заявляли, что третьим этажом ни разу не пользовались!

Оказалось, что в ежедневной эксплуатации третий, мансардный этаж использовать совершенно невозможно. Ну представьте себе, бежать звать ребенка к обеденному столу на третий этаж!

лестницы “съедают” значительно пространство

У большинства владельцев при продаже там были: склад, тренажерный зал (про который забывали, судя по пыли), пустое пространство, так как не придумали, что с ним делать. То есть 60-70 метров куплены впустую.

и тут собственник не придумал, что сделать на 3-м этаже

Важно отметить и другую особенность. Ужасные придомовые территории. Из жадности застройщики оставляют вам одну сотку земли перед домом и одну за домом. Естественно, что перед домом стоит машина (редкие тауны строят со встроенным гаражом), а за домом остается убогая лужайка, зажатая соседскими заборчиками.

вот типичный дворик при тауне

С экономической точки зрения, тоже полные убытки. Изначально, всех покупателей заманивали тем, что за те же 8-12 млн рублей в Подмосковье вы купите замену квартире в Москве.

Да! Только цену любой недвижимости определяет локация! Представьте себе квартиру, которую вы купите за 12 млн рублей, если готовы кататься за город на расстояние 10-12 км от последнего поста ГИБДД.

По сути, никакой просторной замены квартире вы не получали. Потому что в итоге у вас получалось на 10-15 метров полезной площади больше. Зато при этом у вас появляется забота: о газовом котле, системе индвидуального отопления, о расчистке места для машины зимой, забота о кровле и состоянии фасада. Все это в многоквартирном доме решать не приходилось.

Мы не будем рассказывать об инфраструктуре большинства загородных поселков. Ее или совсем нет, или она не компенсирует жизнь в городе.

С детьми жить в большинстве таунхаусов в Подмосковье можно до конца начальной школы, дальше приходится “ломать голову” с организацией поездок в город

грустный вид с балкона на заборчики соседских участочков

Расходы на содержание тоже возрастали! Но самое главное!

Продать сегодня таунхаус без финансовых потерь невозможно.

Большинство людей инвестируя в этот странный тип жилья в России, проиграли и понесли убытки. Многие признали, что уж лучше бы покупали отдельный дом или оставались бы в квартире

А что вы об этом думаете?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c0e2cba23d41400ab926677/5cab2e6229c0bf00afaefedf

���� ��� ������: ������� �� ���������� ��������� �������� ������, ��� �� �������� � �����������

Как приобрести секцию в таунхаусе, если требуется оплатить разницу в стоимости застройщику?

���� ���������� ��� ������� � ��������� ���������, ������� �� ���������� �� ������ ������, ��������� ������������ � ���� ��������������: ��������� �������� � ����������� ������, ��� ����-������ � ����������� ����. � ������������� � ����� ������ ������������39.��.

�������� ������ – ���� �� ����� �������. ���� ��������� ������� ����� �������� ��� ������ �������������� ����, �� �������� �������� �������� � ��� ��������� ���������� �� �����. ������ ����� �����, � ���� �� ��� – «�����������» ������������ ������������. ���� � ������������ �������� � ������ �� ��������� ���������� ���.

�� ��������� ��������� ��������� ��������� ������������ �������� ���������� ������ �������, �� ������� ��������� ��������� ������ �� ��������� � 2017 ���� (������ �� ���� ������ ������������ ���������� ������ ����� ������� � ��������� ����).

������� ��������� ������ ���������� 0,1% �� ����������� ��������� ���������, �� ����� ������ ���������� �� 0,7% � 2019 ����. �� ������� ����, ���������� ����� �����. ��� � ���� ���� ��� ����� ������� �����, � ���, ��� �� ��������, ������ ������.

��� �� ������ ��������� ���� ��������? ����� �� ������� ����� �����, ����� �� ������� ����� ���� �� �������� �� ��� ������? ����� �������� �� ���� ������, «�����������39.��» ����� � ���� �����������. ���������� �� ������� ��������� ���������� ������ �������� ������������ � ������� ����������.

�������, ��� ���������� ����� ������������ ����: ��������� «�������» � ������� ���������� ��� – ��� ���� � ������.

���� ��� ����� ���������� ���������� �������, �� �������� �� ������ ����� ������������� �������, ������������ �� ��� �� ����. �� �� ������� � � ���������� ����� – ��� ��������� ������.

�� ���� ��� ����� ���������� ����� ��� ����� �� ����-���� �������, �� ���������� ��������. �������� �� ��� – ����� ����� ��������� � ����������.

� ���, ��� �������� �� ������ ���������� ���������� ������������� � � ���������, � � ���������, «�����������39.��» ��� ������. �, ��� ����������, ����������� ������ �� ���������� – ��� ���� ���� ��������������.

����, ��� ��������� ������� ��� ���� ���������� ����� � ������������ — �������� � ������������ ����� ���� �������� 120 ��.� (��������, ��� ������) � ����-������ �������� � 150 ���������.

�������� ��������� ����� �������� ����� �������� ���������� – ������� 8,5 ��� ������, ���� �������� ������������ � ����������� ������ � � ��������� ����������� � ������� ����������.

�������� ����������, �� ������� ���������, ����� � ����������� ��������� ������ �����. �� ������ ������������ �����, ��� ����� ���������� ����� 5 ��� ������.

������ ��� ����� ��� � ������������ ����� �� ������ � ��������.

����, ������� �� ��� �������� �� ��������� ��������� ���� ������������?

��� ������� �������� ����� ��������� ���������:

  • ��������� � ������������ �� ������ ������ ���������, ��� ��� ����������, � �������, � �����������. � ����� ������� ������������� ���� �������� �������, ������� ��� ������������� ��� �������������� ����, ��� �������, ��� ������� ����������� ��������. ��������� � ����������� ������� «�����» �� ��������� �������������, � ������������ ��������� � ������������ ����� (��������������, ������������� � �������������, ���) ������ ��������. ��������������� �������� � ���� �� ���, ������� � ������� ������� «�����».
  • �������� ��������� ���������� ���������� ���������� ������� ��� ����� ����-�������. ������, �������� ������� ����� �� �����. ��� �������, ����� � ��������� ����� ���������� ������� 250 ���������. ����� �������� 0,3% �� ����������� ��������� �������.
  • ������ ����-������ ��������� �� ��������, ��� ������������ ����������. �� �� �������� ���������� ������ ������-����� �� ���������� ��� ��������� �������.
  • ��� ������������� �������������� ������ ���� ����������� �� ���������� ������� «����� ������ �����������». ������� ��� �� ������� ������� �� ������ �� ���������� � ������������ ������ ���������. ����� ����, �� ����� ���������� ������ �� ����������� ������ ������ �����.
  • ��������� ������� (��������������, ������������� � �������������, ���������, ���, ��������, �����������) ����� �������� �������: �� ��������� �� ������� ����, ��� � � ��������, � � ����-������ ��������� ���������� ���������� �������, ������� ���������� ������������� ��������� � ���������� �������.

��� �������� ���������� ������ ��� ������� � �������. �������� ��������: ���������������� ���� ����� ����������. � ���� ������� �� ���������� 50 ��.�, � �������� – 20, ������, � ����� ������� � ����� ������� ����� ����� ��������� �� 100 ��������� �������.

������� �� ���������� �����

������ � ������������� ����� ���� (��������)

�������� � ��������������� ����� ����

�������, ��.�

150

120

������� ���������, �� ���������� �������, ��.�

50

20

������� ���������, ���������� �������, ��.�

100

����������� ��������� ������� ������������, ���.

5 000 000

������� �� ���� ���

����� �� ����� (������� 250 ��. �), ���.

1 526 *

����� �� ���������, ���.

3 333 **

4 167 ***

����������� ������ (��������� ����� 3 ���� ����� ����� ���� � ������������)

8 496 ****

���������� � ������������ ������ ���������, ���.

14 400 *****

�������������� ���

+

����

+

������������� ��������

+

������������ �������: �������������, �������������, ���������, ���, ��������

������ ��������

�����, ���.

4 859

min 27 063

�������

 ��. 22 000 ���. � ��� � ������ ����-������

����, ������� � ���������� ��������� � ������������� �������� �������� ������� 22 ������ ������ � ��� – � ������… ����-������! � ����� �������, �� ��� �� � �����, �� ������� ����� �������. � ������, �� ������ ������ ��� ����������� �������� �� ��������������� ����� �����. ������ ������ �������� � ����� ����� ������.

������ �������� � ����� ��� ��������� ��������. �������������� � ������ ������ ����������� ��������� ������� ������ ����� ��-�������, �� � ������� ��� 200 ������ � �����. �� ����������� ������ ������ ������� ������� � ������������ ������ �������� �� 100 ������ � �����. ��� �������� ��� 3600 ���. � ���.

��������� ������� � �������� ����� ������ ��������. � ������������ �� ������� ��������� ���������� 3,5 ���. ������ � ����� – �� ���� ������. � ������ � ��������� �����-����� ���������� ���������� ���: ��� �������, ��� ������� ����� � �����������. ������ ������������: ���������� ��������� �������� ���������� ������ ������.

����� ����, ���� ���� ����� ������� (�� 700 ����� �� 1 ��� ������), ���� ���� �������� �� ����� � ������� (�� ���� � ��� � ��������). � �����, �� ������ �������� ������ ������ ���������� ������ �������� �������� �������� 42 ������ ������ � ���. ���� ����� � ����� ��� – � � ����, � � ����, ������� ������ ������ �� 84 ������.

�������� ��� ������� � ��� «�����������» �������: 22 000 + 3 600 + 42 000 = 67 600 ������ � ���. ������ �� ��� ����� � ����� ���������������.

�������� ����.

���������� ��������� ��������� ���������� ������� ���������� �������� ��� ������� �� 67,5 ����� ������ � ���. ��� ������� � ����� ���� ����������� �������� ����� ������ � ���������� ����� �� 110 ����� ������ � ���.

��� ��� ������ ��� ������ ������������� ����� ����� �������� ������� ������������ – ��������� ��� �������� � ��������������� ����� ����, �������� � ���� �����������. �� ����� ����� ������ ������������.

����������

������ ���������� ������ �� ��������� ������� �������� 250 ��.� ��� ������������� ����� ����� �������� 1526 ������ � ��� �� ������� 0,3% �� ����������� ��������� ���������� ������� � ������� 508 677,50 ������ �������� ���������� �������:
508 677,50 ���. X 0,3% = 1 526 ���.

** ������ ������ �� ������������� ����� ��� ����� �������� 150 ��.� �������� �������������� 3333 ����� � ��� �� ������� 0,1% �� ����������� ��������� ������ ���� � ������� 5 000 000 ������, ����������� �� �������� ����������� ��������� 50 ��.� ����� ������� ����� ������ ���� �������� ���������� �������:
(5 000 000 ���. – 1 666 650 ���.) X 0,1 % = 3 333 ���.

��������������� ������� ������� ����������, ������ �� ������, ������������� �������� ���������� ������ ��������� ������������ �� 19 ������� 2005 �. N 346.

*** ����� �� ��������� – 4167 ������ � ��� �� ������� 0,1% �� ����������� ��������� �������� � ������� 5 000 000 ������, ����������� �� �������� ����������� ��������� 20 ��.� ����� ������� ���� ��������, �������� ���������� �������:
(5 000 000 ���. – 833 333 ���.) X 0,1% = 4 166, 66 ���.).

**** ����� �� ����������� ������ – 8496 ������ � ��� �� ������� 5,9 ���. �� 1 ��.� ����� ������� �������� � ����� �� ��������������� ������� �������� ���������� �������:
(120 ��.�. X 5,9 ���.) X 12 ������� = 8 496 ���.

***** ������� �� ���������� � ������������ ������ ��������� ��� – 14400 ������ � ��� �� ������� 10 ���. �� 1 ��.� ����� ������� �������� � ����� �������� ���������� �������:
(120 ��.�. X 10 ���.) X 12 ������� = 14 400 ���.

Источник: https://zastroyschiki39.ru/read/articles/856_soderzhanie-taunhausa-deshevle-chem-kvartiry-v-mnogoetazhke

Юр-Центр Варуна