Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

Выделение долей из общей совместной собственности 2020

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

Выделение долей в квартире на самостоятельные и отдельные части – это нередкие случаи в Российской Федерации. Эти действия принимаются для закрепления определенной площади за детьми, родителями супругов, близких людей. Здесь рекомендуется предусмотреть все особенности процедуры. Выделение долей из общей совместной собственности осуществляется добровольно или через суд.

Когда требуется

Существует несколько ситуаций, требующих разделения квартиры на самостоятельные части. Зачастую к такому методу прибегают для:

  • выделения доли супруга-должника;
  • раздел супружеского имущества в браке или после его расторжения;
  • выделение доли пережившего супруга;
  • споры внутри КФХ – очень редкий вид.

Чем совместная отличается от долевой

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается на регулирование совместной и долевой собственности. Совместная – это значит, принадлежащая нескольким лицам на праве законного пользования. Из нее не было выделено долей.

При долевой собственности доли участников определены в виде дробей в документе, подтверждающем право собственности.

Общая совместная собственность возникает по закону в браке и в КФХ. В остальных случаях возникает общая долевая собственность.

Чем отличается от раздела собственности

Доля или долевая собственность – это уже разделенная квартира в законном порядке. Разделом называется процесс выделения равной или увеличенной площади общего имущества лицам, имеющим на это полное право.

Порядок действий

Существует специальный порядок по прохождению процедуры:

  • договорный порядок, если стороны согласны;
  • судебный порядок, если имеется конфликт.

Рассмотрим их подробнее.

Договорный способ

Выделение долей из общей совместной собственности осуществляется путем подписания соглашения о разделении долей, заверяемом нотариусом.

Услуги нотариуса являются обязательными (от 300 до 20000 рублей – 0,5% от стоимости недвижимости, при отсутствии в договоре цены – 0,5% от кадастровой стоимости объекта).

Соглашение содержит обязательные реквизиты:

  • дата и место совершения действий;
  • сведения о сторонах, заключающих соглашение;
  • указание предмета соглашения, сведения о квартире;
  • определение долей;
  • указание ограничений пользования;
  • дополнительные условия.

Соглашение составит нотариус самостоятельно. Ознакомиться с бланком можно по этой ссылке.

После нотариуса соглашение передается в Росреестр. Регистрация проходит в течение 10 рабочих дней с момента подачи всей документации. Госпошлина за регистрацию составит 2 000 рублей.

Для регистрации необходимы:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство на право собственности).
  2. Письменное соглашение в 3 экземплярах.
  3. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  4. Паспорта сторон.

ВАЖНО! Можно попросить нотариуса передать документы на регистрацию в электронном виде – это намного быстрее и стоит всего 1 000 рублей.

Судебный способ

Одним из методов разрешения проблемы является выделение доли по суду, когда договориться миром не удалось.

Иск передается в территориальный судебный орган (районный или городской суд при цене иска более 50000 рублей, мировой суд при цене иска до 50000 рублей) по месту жительства или нахождения ответчика.

ВНИМАНИЕ! Уплата государственной пошлины при подаче иска вычисляется исходя из кадастровой и рыночной стоимости имущества. Данные цифры можно отыскать в выписке ЕГРН.

В исковом заявлении следует указывать следующую информацию:

  1. Наименование судебного органа, в который подается иск.
  2. Сведения об истце, ответчике и третьих лицах.
  3. Наименование иска (заглавие).
  4. Указание сведений об имуществе для выдела долей.
  5. Указание причин выделения долей.
  6. Указание фактов, подтверждающих право собственности и получения доли.
  7. Иные сведения, подлежащие указанию (дети, раздел в натуре и так далее).
  8. Наименования приложений, количество экземпляров.
  9. Дата и подпись.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

Регистрация долей в Росреестре

На основании соглашения о выделении доли или судебного решения право на долю регистрируется в Росреестре. Это заключительный этап прекращения совместной собственности.

Документы можно подать:

  • через ближайший МФЦ (Мои документы);
  • Госуслуги;
  • через нотариуса, который удостоверял соглашения.

Перечень бумаг дополняет заявление специального образца, подаваемое с ним в один день. Заявление заполняет уполномоченный сотрудник МФЦ или нотариус. Заранее заполнять не нужно.

Сроки регистрации стандартные: 7-9 рабочих дней. Госпошлина 2 000 рублей.

Результат выделения

По итогу выделения:

  • определяется конкретная доля гражданина в имуществе – на бумаге;
  • если заявляли выдел в натуре – имущество разделяется в натуре;
  • если выдел невозможен, то назначается денежная компенсация.

Выдел в натуре – выделение доли для индивидуального посещения (с отдельным входом). Это касается комнат, всего помещения на первом этаже, где есть возможность установить отдельный вход. По закону в случае невозможности такого выделения применяются специальные гарантии в виде компенсационных выплат. Также каждая доля, находящаяся во владении, может быть разделена еще на доли.

Выдел доли в натуре

Выделение доли в натуре имеет причины:

  1. Имеется желание осуществить сделку по отношению лишь к части квартиры.
  2. Разрешить таким путем разногласия и конфликты, возникающие с другими владельцами.
  3. Вносить платежи лишь за собственные квадратные метры.

Для выделения требуется подача искового заявления в суд. Судья разрешит дело по существу и назначит денежную выплату на основании предоставленных документов. Взыскание такой выплаты также может оказаться трудным процессом при наличии разногласий с другими владельцами.

Очень часто данный вопрос касается бывших мужа и жены, как выделить долю в совместной собственности, если супруги не проживают вместе, но один из них хочет распоряжаться долей или получить выплату.

В суде рекомендуется уточнять все возникающие нюансы, так как именно они помогают разрешить дело справедливо.

Компенсация

При наличии необходимости в разделе имущества есть возможность выделения доли в совместной собственности супругов или иных лиц. Разделению подлежит общая площадь жилого или нежилого помещения.

По закону невозможно совершить подобные действия по отношению к однокомнатной квартире, так как в ней не может быть предоставлен отдельный вход. Данную ситуацию рекомендуется разрешать с применением денежных компенсаций.

Особенно применим данный способ при невозможности попасть в помещение. Выделить долю в квартире в таких ситуациях поможет только суд.

Когда речь идет о денежной компенсации, то следует здесь упомянуть о принудительности такого выкупа части квартиры. Истец должен предоставить весомые доказательства, дающие основание судье удовлетворить иск в его пользу.

В гражданском кодексе Российской Федерации говорится, что такая компенсация имеет место, когда выдел в натуре невозможен. Статью 252 обязательно нужно указывать в иске. Также принимается во внимание ее незначительность, малая занимаемая площадь.

Судом принимаются все причины и основания, имеющие место. Это может быть наличие детей, невозможности ухаживать за помещением.

Здесь приветствуется обращение к специалистам-оценщикам, которые с точностью определят стоимость доли в квартире. После подсчета компенсационной суммы выдается специальный отчет с подписью и печатью организации, имеющий официальный характер.

В отчете указывается:

  1. Место и дата составления отчета.
  2. Наименование и адрес оценочной организации.
  3. Заглавие документа.
  4. Сведения об объекте недвижимости.
  5. Результат экспертизы.
  6. Подпись и печать.

Такой документ используется в суде в качестве подтверждения фактической цены на спорную долю.

Как рассчитать долю в квартире

Саму же долю вычисляют по специальной формуле. К примеру, если квартира трехкомнатная, то площадь каждой комнаты делят на 100. Получается, что законная площадь каждого члена семьи из 3 человек равна показателю 0,36, деленного на 3. Получается, что 71 квадратный метр делится на равные части в отношении всей семьи.

Раздел неравных частей запрещен. Он возможен лишь по соглашению сторон или в процессе совершения сделки (дарения). 23,67 квадратных метров – это площадь, которой можно будет распоряжаться по личному усмотрению.

ВАЖНО! В документе о разделе помещения на доли обязательно нужно указывать все обстоятельства, подлежащие регистрации. В противном случае могут возникнуть сложности в процессе использования жилья.

Данная процедура требует затрат и хлопот. Ее возможно пройти самостоятельно или с помощью специалистов юридических фирм. Выделение собственных квадратных метров в квартире дает гарантию, заключающуюся в невозможности распределять ее в дальнейшем (она закрепляется за владельцем).

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Также у вас есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана.

Подробнее о выделение доли из общей долевой собственности, также о выделении долей детям читайте в этой статье.

Источник: //ipotekaved.ru/oformlenie/vyidelenie-doley-iz-obshhey-sovmestnoy-sobstvennosti.html

Возможно ли сделать из квартиры коммуналку?

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

Жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно

До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни! Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.

Что и говорить, и сейчас некоторые граждане мечтают сделать из обычной квартиры коммунальную, разделить счета. К примеру, бывшие супруги, которые вынуждены проживать на одной жилплощади, так как она не поддается размену. Можно ли сегодня превратить свою квартиру в коммуналку или это уже невозможно? И как вообще существуют на сегодняшний момент коммунальные квартиры?

Изначально коммунальные квартиры предоставлялись по договору социального найма жилого помещения (каждой семье по комнате в многокомнатной квартире).

В дальнейшем такие квартиры были приватизированы в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Соответственно, каждая такая семья получила право собственности на занимаемую комнату в квартире.

Все это оформлялось документально, и у каждого владельца комнаты существует свой собственный пакет документов.

Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками. А также к коммунальному жилью приравнивается еще и жилое помещение (например, дом), в отношении которого сособственники выделили свои доли в натуре.

Рассмотрим оба эти случаи более подробно.

Общая долевая собственность

Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми.

Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников).

Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.

Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).

При общей долевой собственности есть и свои особенности:

1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.

2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно.

Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.

Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом.

Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире.

Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.

Выдел доли в натуре

Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.

Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.

В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.

После раздела и оформления отдельного права собственности на конкретную часть жилого помещения (дома) каждый собственник получает право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, то есть он может его продать, обменять, подарить.

Только после выдела доли в натуре, оформлении отдельного права собственности и установки приборов учета расхода коммунальных услуг возможно разделение финансово-лицевого счета.

Можно ли стать хозяином коммуналки сегодня? Наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан Яхудин, прокомментировал, на что нужно ориентироваться, если вы приняли решение о создании в своей квартире коммуналки:

1) Действующее жилищное законодательство не предусматривает норм о выделе изолированных комнат в натуре и о разделе финансово-лицевого счета жилого помещения. Соответственно, если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то разделение между жильцами финансово-лицевого счета невозможно.

2) Разделение финансово-лицевого счета возможен только в случае выдела доли каждого собственника в жилом помещении (доме) в натуре. Однако для этого необходимо наличие технической возможности передачи каждому из собственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.

Таким образом, жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно.

Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания.

То есть если на данный момент ваша квартира не является коммунальной, то сделать ее таковой в полном смысле этого слова не получится.
 

Источник: //www.km.ru/nedvizhimost/2013/12/09/rynok-nedvizhimosti-v-moskve/727214-vozmozhno-li-sdelat-iz-kvartiry-kommunal

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности.

Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат.

Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры.

Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ).

Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат.

В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства.

Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат.

Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников.

Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности.

Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки.

Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены.

А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи.

Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон.

Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату.

Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения.

Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты.

К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире.

Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Источник: //advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/dolja-na-obschee-imuschestvo-v-kommunalke.html

Раздел квартиры в долевой собственности

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

  Если вас интересует, как стать собственником не доли, а комнаты в квартире, просто наберите в поисковике фразу «раздел квартиры долевая собственность».

На эту фразу поисковая система отыщет вам миллионы страниц с подобной информацией (Яндекс, например, находит более двух миллионов). Из этого множества нужную информацию добыть сложновато.

Здесь мы распишем подробно и доступно о процедуре выдела доли в квартире, о том, чем отличается доля в общей собственности от доли в коммунальной квартире, как грамотно поступить в случае продажи доли в коммуналке.

Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.

Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве.

После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.

Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.

Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.

Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.

Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.

Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.

Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.

  На сегодняшний день такое понятие, как «коммунальная квартира» законодательно не определено. Коммуналки мы «унаследовали» от «расселения», происходившего в 20-30-х годах, когда изымали «лишнюю» площадь и подселяли в отдельные квартиры разные семьи. Этим занимались домкомы. Помните Швондера и его компанию из «Собачьего сердца»?

Некоторое понятие о том, что такое коммунальная квартира, могут дать лишь какие-нибудь региональные нормативные акты. Например, таким актом является целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Здесь коммуналка определена как квартира, состоящая из пяти и более комнат, в которых проживают пять и более собственников, не являющиеся при этом членами одной семьи, а право собственности каждым из них приобретено по отдельному от других договору.

Исходя из этого, коммунальная квартира обладает следующими отличительными признаками:

  • в такой квартире проживают разные семьи, оплачивающие коммунальные услуги по своему лицевому счёту (то есть лицевые счета на квартиру разделены);
  • каждой семье принадлежит на праве собственности или по соцнайму определённая комната, а места общего пользования находятся в долевой собственности;
  • каждая семья (или жилец) стала собственником комнаты по отдельному договору, не зависящему от других жильцов (например, один – купил комнату, другой – унаследовал, третий является нанимателем по договору социального найма, т.к. его доля не приватизирована).

Долевая собственность в коммунальной квартире имеет место быть тогда, когда владелец хоть и живёт в конкретной комнате, но имеет при этом лишь зарегистрированную долю в праве на квартиру.

Если вы намереваетесь продать свою долю в праве на коммуналку, учтите, что продажа доли в праве отличается от продажи собственности.

Продажа доли в коммунальной квартире. Нюансы

Чтобы продать свою долю в коммунальной квартире, во-первых, она должна быть приватизирована и доля в праве должна быть зарегистрирована, во-вторых, нужно учесть, что существует преимущественное право покупки. Если с первым условием всё понятно, второе условие разберём подробно.

  Статья 250 Гражданского кодекса предупреждает о том, что прежде чем искать покупателя на свою долю, вы обязаны предложить её выкуп остальным владельцам квартиры. Сделать это нужно письменно.

Лучшим доказательством того, что преимущественное право покупки вами не нарушено, будет являться почтовое уведомление с отметкой «получено» либо «отказался от получения», которое вернулось вам с адресатов содольщиков.

Соответственно, предложение о выкупе вы должны направить заказными письмами с уведомлениями о вручении.

Помните, что владелец неприватизированной доли – не тот, кто в ней живёт, а муниципалитет, а поэтому предложение в этом случае нужно посылать прямиком в комитет имущественных отношений.

Продажа доли, если в квартире прописан ваш ребёнок, возможна только с разрешения на продажу органов опеки и попечительства.

Также необходимо будет заручиться письменным согласием на продажу вашей дражайшей половины, если доля приобреталась в браке.

В заключение стоит напомнить:

  • быстрый раздел квартиры долевая собственность предполагает в том случае, если согласны все содольщики;
  • при несогласии долю можно выделить через суд;
  • купить долю в коммунальной квартире, в первую очередь, имеют право собственники остальных долей.

Источник: //xranitelochaga.ru/objekty/dolia/razdel.html

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.

Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.

Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.

Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:

– за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,- нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,- нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).

Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.

Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?

Закон допускает два варианта:

– разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников- выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.

1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.

Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.

Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.

2. Выдел доли в квартире.

Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.

Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.

В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.

Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.

Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.

Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.

Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?

Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.

Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.

Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.

Знайте свои права и пользуйтесь ими!

© Сивакова И. В., 2018 г.

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5a174ed5168a918159c137da/5aa7d7bf9d5cb3fcca2448f3

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Как преобразовать долевую собственность в коммунальную

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.

С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.

При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.

Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.

Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.

Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.

Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.

При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.

В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.

Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.

А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.

Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

  1. Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
  2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
  3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.

Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.

В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).

А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).

При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.

В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.

24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.

Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.

К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.

Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_dolevoy_v_edinolichnuyu_sobstvennost/6751

Юр-Центр Варуна