Как правильно оформить недвижимость которая в ипотеке

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Как правильно оформить недвижимость которая в ипотеке

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: //ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Как правильно оформить недвижимость которая в ипотеке
ИПОТЕКА: ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ

Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

ИПОТЕКА: ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ

Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Шаг 1. Заявка на ипотеку

Оформить ипотеку в Сбербанке можно онлайн без посещения банка. Для подачи заявки рассчитайте кредит на калькуляторе, заполните анкету и прикрепите необходимые документы. Анкета на ипотеку в личном кабинете ДомКлик состоит всего из 13 полей.

Также подать заявку на ипотеку можно в центре ипотечного кредитования. Стандартная бумажная кредитная анкета для одного заёмщика состоит из 5 страниц A4 и заполняется в отделении Сбербанка. Рассмотрение заявки не превышает 2 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

Какие документы потребуются для заявки на ипотеку?

Заявление-анкета — можно заполнить на сайте ipoteka.domclick.ru

Паспорт — копии всех страниц

Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка/госучреждения — для получения обратитесь в бухгалтерию организации работодателя

Заверенная копия трудовой книжки — можно получить в отделе кадров организации работодателя. Налоговая декларация — для ИП.

Это примерный список документов. Уточнить ваш пакет документов можно у консультанта в личном кабинете ДомКлик

Шаг 2. Поиск недвижимости

После одобрения ипотеки у вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру и собрать документы. Если вам не хватит этого срока на поиски недвижимости, вы можете его продлить.

Новостройка или вторичка?

Первичное жилье представляет собой квартиру, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью. У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем решиться на покупку.

Преимущества:
• Возможность быстро вселиться и прописаться• Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек.• Возможность торга с продавцом

Недостатки:
• Неизвестны точные сроки вселения

• Длительный срок регистрации права собственности• Невозможность быстрой регистрации по месту жительства.• Шум от ремонта, который делают соседи, первые год-полтора после сдачи домаПреимущества:
• Возможность быстро вселиться и прописаться• Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек.• Возможность торга с продавцом

Недостатки:
• Типовые планировки. Изношенные коммуникации

• Требуется проверка истории квартиры и возможных рисков

Как лучше покупать квартиру — с риелтором или самому?

Риелтор будет предлагать варианты, соответствующие вашим требованиям, тем самым сэкономит ваше время. Расположение, цены, планировки, экология, инфраструктура — опытный риелтор учтёт всё, что важно для вашей комфортной жизни.Риелтор поможет собрать пакет документов на недвижимость и согласует её с банком, а также составит договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.Если вы приобретаете жилье впервые, у вас могут возникнуть некоторые трудности, разобраться с которыми поможет риелтор.

Выбрать надежного риелтора поможет рейтинг агентств недвижимости, составленный на основе отзывов и оценок клиентов Сбербанка

Как провести осмотр квартиры перед покупкой?

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и вести проверку еще более тщательно. Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости.

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.

Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки. Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т.п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

Состояние подъезда и территории около дома.

Наличие исправно работающего лифта.

Внешний вид комнат, зоны потолка, стен и пола.

Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций.

Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи. Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к следующему этапу — проверке юридической чистоты.

Проверка юридической чистоты

Почему важно проверить юридическую чистоту квартиры?Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя. И, если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры.Самостоятельно очень сложно изучить все документы на предмет стоп-факторов, поэтому рекомендуем обратиться за помощью к юристам, чтобы провести правовую экспертизу выбранной квартиры.Правовая экспертиза — проверка юридической чистоты объекта недвижимости и участников сделки с выдачей правового заключения. Юристы проверяют историю всех переходов права собственности с 1998 года и законность сделки, надёжность продавца, наличие обременений, залогов и ещё более 100 рисков по объекту недвижимости и участникам сделки. По итогам проверки покупатель получает правовое заключение и рекомендации, как обезопасить покупку жилья.

Шаг 3. Сбор документов по недвижимости

Выбранная квартира должна не только нравиться вам, но и соответствовать требованиям банка, т.к. он берёт её в залог.

Для согласования выбранной квартиры с банком потребуются документы:

Договор купли-продажи между вами и продавцом

Документы из БТИ (выписка из домовой книги, кадастровый паспорт)

Документы от застройщика/продавца (технический паспорт, свидетельства о праве собственности, прочее)

Документ об оценки недвижимости

Заказать оценку можно на сайте DomClick или в оценочных компаниях, аккредитованных банком.

Шаг 4. Одобрение недвижимости банком

Чтобы согласовать выбранную квартиру с банком, необходимо передать документы на проверку. Для этого отвезите их в отделение или загрузите фото документов в личном кабинете ДомКлик. В среднем, банк проверяет документы на недвижимость 3-5 рабочих дней.

Основные требования к квартире на вторичном рынке недвижимости:

Объект должен быть подключен к электрическим, газовым системам отопления, иметь горячее и холодное водоснабжение.

Здание, в котором расположена квартира, не находится в аварийном состоянии и не требует капитального ремонта.

По итогам проверки вы узнаете решение банка, можно ли приобрести выбранную квартиру в ипотеку

Шаг 5. Оформление страховки

Основная цель — защитить и банк и заемщика от неприятностей, связанных с повреждением предмета залога, проблемами со здоровьем и утратой платежеспособности.

Страхование недвижимостиСтрахование недвижимости, на покупку которой банк выдает кредит необходимо для того, чтобы в критической ситуации страховая компания взяла на себя материальную ответственность.

Страхование жизни и здоровья

Страхование жизни и здоровья в страховой компании «Сбербанк страхование» или других компаниях, аккредитованных Сбербанком, позволяет снизить ставку по кредиту на 1%.

Учитывая покупку полиса, фактически вы сэкономите на ставке около 0,5 процентного пункта.

Помимо экономии на ставке, полис выполняет свою непосредственную задачу — страховая компания выплатит банку остаток задолженности по вашему ипотечному кредиту при наступлении страхового случая.

Выбрать программу страхования и оформить полис

Шаг 6. Сделка и подписание кредитных документов

Основная цель — защитить и банк и заемщика от неприятностей, связанных с повреждением предмета залога, проблемами со здоровьем и утратой платежеспособности.

Ипотечный договор: на что обратить внимание?
Ипотечный договор заключается в письменном виде, а также должен быть зарегистрирован в Росреестре по месту нахождения имущества.В договоре прописаны предмет ипотеки (недвижимость), его адрес и оценочная стоимость, данные сторон договора, сумма кредита, выдаваемого под залог, права и обязанности участников и срок погашения кредита.Перед подписанием нужно внимательно изучить условия договора и проверить паспортные данные, адрес и телефон.

Шаг 7. Регистрация сделки

Основная цель — защитить и банк и заемщика от неприятностей, связанных с повреждением предмета залога, проблемами со здоровьем и утратой платежеспособности.

Как зарегистрировать сделку и оформить права на недвижимость?
Для этого нужно обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой Электронной регистрации в отделении банка или в офисе застройщика.Окончательные расчеты с продавцом проходят после регистрации сделки.

2. Подать документы на регистрацию

1. Подписать кредитный договор

3. Зарегистрировать документы

Почему электронная регистрация удобнее?

2. Получить готовые документы на электронную почту

1. Подписать кредитный договор

4. Получить зарегистрированные документы

5. Зарегистрировать документы

Чтобы воспользоваться услугой «Электронная регистрация», обратитесь к своему менеджеру по ипотеке.

Шаг 8. Расчеты между покупателем и продавцом

Есть 4 основных способа расчета за приобретенную квартиру.

Аккредитив

Покупатель переводит на специальный счет деньги для расчета с продавцом. После успешной регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам. Преимущества — банк несет ответственность за деньги. К недостаткам относится высокая комиссия за услугу.

Банковская ячейка

Покупатель в присутствии продавца помещает наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущество — безопасность расчетов. Недостатки — достаточно высокие затраты на аренду сейфа, необходимость транспортировки крупной суммы.

Расчет наличными или безналичный перевод

Самый опасный и ненадежный способ взаиморасчета. Нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов. Если же покупатель переведет деньги, но в регистрации будет отказано, покупатель рискует оказаться без денег и квартиры.

Сервис безопасных расчетов

Наиболее удобный и безопасный способ взаиморасчета между покупателем и продавцом. Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги переводятся на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

С сервисом безопасных расчетов оформление услуги занимает 15 минут, стоимость — 2 000 рублей.

Шаг 9. Передача ключей и новоселье

После регистрации сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что продавец передал квартиру (ключи от нее), покупатель осмотрел и принял. В акте указывается, в каком состоянии покупатель принимает квартиру, а также срок освобождения квартиры предыдущим владельцем.

Именно подписание акта приема-передачи считается моментом фактической передачи имущества, а обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Получили ключи? Не забудьте сразу поменять замки!

Осталось самое приятное — пригласите друзей и близких на новоселье! И заранее подготовьте кошку, чтобы впустить её первой в вашу новую квартиру.

0

0

Кто может оформить ипотеку.
Плюсы и минусы ипотеки

ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России № 1481 от 11.08.2015 г.ООО «ЦНС», Россия, Москва, 121170, Кутузовский проспект д. 32 к. 1,ОГРН 1157746652150, ИНН 7736249247

Источник: //promo.domclick.ru/osnovnye-etapy-oformleniya-ipoteki

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Как правильно оформить недвижимость которая в ипотеке

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Как оформить в собственность квартиру в ипотеке: новостройка и вторичное жилье

Как правильно оформить недвижимость которая в ипотеке

На сегодняшний день многие хотят иметь собственное жилье, а позволить себе приобрести ее за наличные средства могут далеко не все. Именно поэтому решить проблему можно единственным путем – приобрести недвижимость в ипотеку. Ключевым преимуществом является то, что предоставляется рассрочка и можно брать кредит на длительный срок.

  1. Для чего нужно оформление в собственность?
  2. Что говорит закон?
  3. Как происходит процедура оформления?
  4. С судом или без суда?
  5. Сроки и стоимость оформления
  6. Особенности регистрации права собственности при ипотеке в Сбербанке
  7. Действия после оформления в собственность

Данная проблема является актуальной и касается каждого, кто приобретает новое жилье по ипотеке. Так как квартира является недвижимым имуществом, то получение прав нужно зарегистрировать в реестре. Иначе акт, подтверждающий факт купли-продажи, не будет считаться действительным.

Благодаря этому заемщик считается владельцем на законных основаниях и у него есть полное право защищать свою собственность.

Для регистрации объекта в реестре прав владения, в первую очередь, его нужно ввести в эксплуатацию и по необходимости присвоить почтовый адрес. Согласно действующим законам, существуют данные, которые является подтверждением того, что были зарегистрированы права собственности. Провести данную процедуру может соответствующий орган. Это может быть либо нотариус, либо регистратор.

Как происходит процедура оформления?

Для оформления прав собственности потребуется ряд документов.

Необходимые документы

Для того, что зарегистрировать права владения имуществом, которое было взято в жилищный кредит, нужно предоставить следующую документацию:

  • документ удостоверяющий личность продавца и покупателя;
  • заявление в установленной форме от сторон-участников;
  • платежная бумага, свидетельствующая об уплате госпошлины;
  • ДКП;
  • предоставленные продавцом документы на объект недвижимости;
  • залоговая бумага;
  • кадастровый паспорт на жилье;
  • справка из домовой книги;
  • документ о том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам;
  • согласие попечительского совета, если одним из лиц, владеющих отчуждаемой квартирой, является лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста;
  • согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Необходимо когда жилье – совместная собственность.

Куда обращаться?

Когда документы с банком будут оформлены, следует обратиться в Росреестр по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Оформляя права собственности нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Шаг 1

Узнать, в какой орган для регистрации нужно обратиться. Всю информацию можно взять на сайте Росреестра.

Шаг 2

Подготовка документов. Рекомендовано для начала проконсультироваться с регистратором, так как пакет документов может отличаться в зависимости от ситуации.

//www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

К тому же, некоторые документы имеют ограничение в сроке действия, поэтому получать их раньше времени не рекомендуется.

Шаг 3

Оплата денежного сбора за регистрацию. Провести процедуру возможно в любом государственном учреждении, который принимает платежи подобного рода, или через терминалы.

Шаг 4

Уточнение в каком порядке осуществляется подача документации. В очереди по записи и в электронной очереди.

Шаг 5

Посещение соответствующих органов и сдача документов. После принятия документации ответственный работник сообщает дату, когда регистрация будет окончена. В случае, когда возникнет необходимость в предоставлении дополнительной документации, то необходимо доставить ее и продолжить процедуру по регистрации.

Шаг 6

Заключительным этапом является ввод данных в гос. реестр недвижимости.

Для новостроек

В новостройке процедура по регистрации отличается тем, что заключается договор на участие в долевом строительстве, а не документ, указывающий на акт купли-продажи. Именно поэтому данная процедура будет происходить только по окончанию строительства.

В таком случае предлагается два варианта событий:

  • обратиться за услугами застройщика;
  • оформить квартиру в собственность самим.

В первом варианте подачей документации в государственный реестр занимается застройщик. По истечению срока на регистрацию дольщик может стать правообладателем на законном основании.

Недостаток этого метода – длительность оформления, так как дольщиков большое количество, а бумаги могут быть поданы в порядке очереди.

Во втором случае, когда покупатель жилья самостоятельно занимается оформлением важных документов самостоятельно, ему необходимо получить у застройщика определенную документацию. А именно:

  1. тех. паспорт на объект, который оформлен в БТИ;
  2. документ, о разрешении от городского самоуправления на введение дома в пользование;
  3. передаточный акт, который подписан ГАСО;
  4. кадастровый паспорт объекта;
  5. документ, который подтверждает присвоение новостройке почтового паспорта и индекса.

Во время обращения в единый государственный реестр необходимо предоставить бумаги, которые получены от застройщика, и договор, подтверждающий долевое участие.

Для вторичного жилья

В реестр предоставляется обычный пакет бумаг с договором о залоге. После должна быть внесена запись о том, что права владения были переданы. После заемщик получает статус владельца, с ограниченным правом распоряжения.

Погасив ипотеку, заемщик должен принести пакет документации в Росреестр, который подтверждают это, а также документ идентифицирующий личность

Для военной ипотеки

Жилье становится имуществом военнослужащего. Оформление прав владения происходит по стандартной схеме, с последующей регистрацией в ГосРосРеестре. По завершению процесса регистрации прав владения на недвижимость, продавцу вручаются деньги.

Единственным отличием военной ипотеки является то, что жилье находится под залогом не только у банка, который выдал ипотечный займ, но также у Министерства обороны. Когда ипотека будет полностью погашена, обременение будет полностью снято. В случае досрочного увольнения военнослужащего долг банку-залогодержателю оплачивает государство.

С судом или без суда?

По решению суда может быть приостановлен процесс регистрации права собственности. Документы могут быть задержаны сроком на 1 месяц. Это максимально допустимый срок, при условии, если иное не предусматривается законодательными органами.

Отказ в регистрации возможен на следующих основаниях:

  1. в случае, если у заявителя нет прав на регистрацию собственности;
  2. если документы являются фиктивными;
  3. при условии отсутствия дополнительных справок или документов;
  4. при условии повторной регистрации одного и того же недвижимого объекта разными лицами;
  5. при условии судебного ареста жилья;
  6. при условии отзыва документов одной из сторон.

Законодательный орган устанавливает ограничения на время регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость.

В случае предоставления полного пакета документов, которые обязательно должны быть оформлены правильно, срок составляет 10 дней с даты выдачи расписки о том, что была получена необходимая документация. В мегаполисах срок может быть увеличен до 15 суток.

При условии, если будут необходимы дополнительные справки, либо будут обнаружены спорные моменты, тогда срок может быть увеличен до 30-45 дней.

Стоимость оформления квартиры в собственность зависит от каждой конкретной ситуации. Оформление доверенности на всех прописанных лиц у нотариуса обойдется в 1000 рублей за каждый документ.

Госпошлина за регистрацию права собственности обойдется в 2000 рублей.

Оформляя ипотечный займ в финансовой организации «Сбербанк России», оформляется закладная на недвижимость, согласно жилищному кредиту. Данный документ является подтверждением того, что имеется притязание на залоговую собственность, в случае, когда сторона, которая взяла займ, выплачивает долг.

Не всегда оформление закладной в случае ипотечного займа является обязательной процедурой. От этого отказываются многие финансовые учреждения.

Но следует отметить, что во многих финансовых организациях в странах Европы практикуется это уже давно и уже стало нормой.

Смысл оформления закладной заключается в том, что оформляя документ, клиенту нужно подписывать документ, который позволяет финансовой организации изымать собственность, в случае невыплаты долга.

В таком случае закладная является намного ценнее, чем договор ипотеки. В этом документе указаны следующие данные:

До того момента, как будет погашен долг, закладная хранится в банке. Стоит отметить, что данный документ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет признан не действительным.

Для получения готовых документов, которые являются подтверждением регистрации прав владения на ипотечную недвижимость, человек должен обратиться только после того, как предъявит опись, которая была выдана при приеме документов в Росреестре. По завершению процедуры заемщик вступает в законное владение и может подать документы для налогового вычета по ипотеке.

Источник: //www.Sravni.ru/ipoteka/info/%D0%BAak-oformit-v-sobstvennost-kvartiru-v-ipoteke/

Юр-Центр Варуна