Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

Регистрация права собственности в новостройке 2019 г

Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

В настоящее время из-за несовершенства законодательства нередки случаи, когда дом сдается без кадастрового учета квартир и помещений в нем. При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет.

1. Получить постоянную регистрацию в квартире; 2. Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика; 3. Участвовать в создании ТСЖ; 4. Получить налоговый вычет; 5.

Использовать материнский капитал  (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно);

6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика.

  (При неоформленном праве собственности свои интересы защитить можно, но потребуется вовремя заявить свои требования в ходе дела о банкростве, которое будет рассматривать Арбитражный суд).

Вот и получается, что для того, чтобы зарегистрировать свои права на квартиру, дольщик вынужден либо ждать пока застройщик поставит дом и все помещения в нем на учет (это занимает от 6 месяцев до 3 лет), либо может попробовать поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома (никаких негативных последствий это не влечет). Рассмотрим последнюю процедуру более подробно:

1.Для начала проверим как обстоят дела с кадастровым учетом.

Как узнать, стоит ли объект недвижимости на кадастровом учете?

Для этого заходите на сайт Росреестра. Ставите галочку: «Искать по адресу»,  вводите адрес в соответствующие строки и нажимаете «Найти».

Если искомый адрес найден, то вы видите следующую картинку:

Это и есть кадастровый номер вашего объекта недвижимости, это означает, что квартира стоит на кадастровом учете.

Если же вы не увидели информацию по своей квартире или дому, то переходим к следующей стадии.

2. Ставим квартиру в своей новостройке на кадастровый учет отдельно от кондоминиума и регистрируем право собственности.

С 02 января 2017 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках.

Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.

Благая идея, состоящая в том, что все данные по недвижимости (данные кадастрового учета и данные о собственности) должны храниться в одном месте (ЕГРН), а учетом и регистрацией будет заниматься только одно ведомство (Росреестр), вылилась в катастрофу. Несмотря на то, что на подготовку всех описанных выше действий у чиновников было более 2 лет, к 02.01.2017 сложилась ситуация, когда федеральный закон есть и действует, а технической возможности выполнять его требования — нет.

Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках, стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее.

Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2019 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный  МФЦ.

Список документов для получения права собственности на квартиру в новом доме в 2020 г (МФЦ):

1. Договор долевого участия – Оригинал  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки  (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).

2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала (минимум, если количество дольщиков больше одного, то нужно приложить ещё по одному экземпляру акта за каждого «дополнительного» дольщика).

3.  Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 2000 руб.

4. Закладная из банка — 2 оригинала, либо 1 оригинал + 1 копия  (Для оформления права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке, оформляется в банке, выдавшем кредит, на основании отчета по оценке квартиры , выполненный аккредитованной вашим банком оценочной компанией).

5. Справка из банка о погашении ипотеки (необходима в том случае, если вы уже погасили ипотеку, но не регистрировали погашение).

6.  Доверенность, если вы представляете интересы дольщика.

7. Свидетельство о браке (если дольщики — супруги и квартира покупалась в общую совместную собственность).

8.  Диск с техническим планом.

Все перечисленные документы, кроме последнего, нужны для регистрации права собственности. Постановка же на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и  полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию. Это может быть как районное БТИ, так и частная компания, имеющая своих кадастровых инженеров.

Для оформления техплана потребуется получить от застройщика копии документации на дом:

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию
  2. Проекта стадии «П» (Раздел архитектурные решения)
  3. Постановления о присвоении адресу дому.

Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:

1) Копия общегражданского паспорта;

2) Договор долевого участия – копия  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки  (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;

3) Копия акта приема-передачи квартиры;

4) Документация на дом (Список, размещенный выше)

Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.

Технический план квартиры на диске выглядит так:

После сдачи полного комплекта документов, через 2-3 недели в МФЦ придет ответ от Росреестра.

Тут, соответственно, возможны 2 варианта:

  1. Вам приходит выписка из ЕГРН и Правоустанавливающие документы (регистрация и постановка на кадастровый учет прошли успешно).
  2. Вам приходит приостановка, либо отказ.

Последний вариант типичен для Москвы. Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода. Однако, причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке.

Тем не менее, данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.

Соавтор статьи Симон Амиранович Чалигава.

Источник: //www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2271/

Ставить новостройку на учет должны органы власти

Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

С уважением,
Михаил

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика.

Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту.

Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет.

Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить заказным ценным письмом с описью вложения.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма.

Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали.

В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/kto-stavit-dom-na-uchet/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

1.3. Можете, если зарегистрирован как объект незавершенного строительства.

2. Хочу купить дом, после реконструкции, но не введён в эксплуатацию, также у продавцов просроченно разрешение на строительство. Мои риски и сложности после оформления договора купли продажи.

2.1. То что просрочено разрешение на строительство-это не самая большая проблема, а то что нет разрешения на ввод в соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса это отсутствие подключения к сетям, газа, электроэнергии, Вас не зарегистрируют по месту жительства, т.к.

не будет почтового адреса. Кроме того, до того как дом сдан и зарегистрирован застройщик оплачивает все коммунальные услуги. Кроме того, если дом отнесён к памятникам, то Вы вообще не сможете ничего изменить, ни окна, ни двери.

Даже установка кондиционера выльется в большую проблему.

2.2. В таком случае получить правоустанавливающие документы на свое имя у вас не получится в обычном порядке, только в судебном. И не факт, что результат суда будет в Вашу пользу.

3. Как нам быть подскажите, если с ноября месяца подписали акт-приема передачи, введён дом в эксплуатацию, но на кадастровый учёт так и не ставят наш дом… как нам быть, куда обращаться?

3.1. Ставить дом на кадастровый учёт должна местная администрация. Начните с письменного обращения к тому чиновнику, который подписал разрешение на ввод в эксплуатацию.В тексте заявления обязательно укажите номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, адрес дома и Ваши контактные данные.

Обращение можно сдавать лично под роспись или отправлять в электронном виде через сайт администрации.

4. Дом введён в эксплуатацию недавно. Права собственности оформлено не на все квартиры. В ст.136 ЖК говориться о 50 % СОБСТВЕННИКОВ квартир. Соответственно кворум для создания ТСЖ – 50 % собственников ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ квартир, а не от всех жилых площадей МКД. Или от для создания ТСЖ нужно – 50 % собственников от всех жилых площадей, даже если дом сдан, а квартиры не зарегистрированы?

4.1. – люди могут быть зарегистрированы в любом жилом помещении, которые им принадлежат и также проживать в любом из них;- для вас не имеет значение сколько “зарегистированных” собственников;

– собрание правомочно, когда проало 50% собственников жилых помещений в доме…

4.2. Требуется 50% от всех жилых помещений, но учтите ать имеют право и обязаны даже те, кто принял помещение от застройщика, но право не зарегистрировал.

5. Дом построен в 1993 г, введен в эксплуатацию 2005 г., расстояние до забора от крыльца дома 1.5 м. Когда делалось межевание и сдавался дом вопросов не было, есть их подписи. Может ли сосед требовать снос крыльца.

5.1. если крыльцо было введено в эксплуатацию вместе с домом, то не сможет.

6. Можно ли направить материнский капитал на достройку дома, а именно внутренняя отделка, полы, потолок. Дом в настоящий момент не жилой, нет воды и газа. Введён в эксплуатацию в 2016 году.

6.1. Людмила, добрый день! Увы, материнский капитал на внутреннюю отделку дома вам не дадут.

7. Состою на программе молодая семья 3 детей имеется земля в аренде. Стадия готовности дома только стены и крыша. Вопрос! Если я введу в эксплуатацию дом чтобы оформить землю в собственность не снимут ли меня с очереди по программе. 8. Мы с мужем построили дом (коробку) с действующим разрешением на строительство. Оно закончилось в 2019 году, разрешение не продлено, дом в эксплуатацию не введён.Администрация города прислало уведомление о проверке документов. Дом и участок в собственности. Дом построен в пределах фундамента, но по полутораэтажный, вместо одноэтажного. Чем может грозить проверка администрации? Можно и нужно ли вводить его в эксплуатацию, если я собралась его продавать?

8.1. Документ о Вводе объект в экспликацию подтверждает, что дом соответствует всем необходимым инженерным, градостроительным и иным стандартам, поэтому его отсутствие-основание для привлечения Вас к административной ответственности по ст.9.

5 КоАП РФ, а также для подачи администрацией иска о признании вашего дома самостроем и о его сносе. Перед продажей дома объект лучше ввести в эксплуатацию, чтобы потом у будущих собственников не было трудностей либо обсудить этот вопрос на стадии продажи дома с потенциальными покупателями.

Будут вопросы, отрешайтесь. С уважением,Земельный юрист

Дорофеева Мария Валерьевна.

8.2. Надежда Петровна, я думаю, вы сами хорошо понимаете, что ввиду отступления – полутораэтажности, у вас самоволка и полагаю вы получите штраф и предписание об устранении нарушений.

9. Можете ли составить договор уступки прав требования на квартиру? Сколько будет стоить?
Продавец купил квартиру у застройщика по дду в рассрочку, дом введен в эксплуатацию, рассрочка еще не погашена, право собственности на квартиру не оформлялось.

9.1. Вы можете заказать услугу составления договора у любого юриста на сайте, обратившись в личные сообщения или на почту. Цена обсуждается индивидуально с каждым юристом.

10. Есть договор пая в ЖСК, дом только введен в эксплуатацию, справку о расчетах выдали на руки, но в Росреестре пока мое право не зарегистрировано. Хочу подарить квартиру дочери, могу ли я это сделать сразу, не регистрируя право на себя? Чтобы регистрация была сразу на имя дочери.

10.1. Регистрация, скорее всего, есть в БТИ. Если такая регистрация есть, имеете право совершить сделку.

11.1. Допускается приобретение недостроенных объектов недвижимости с использованием материнского капитала. Оценивать ситуацию в каком состоянии дом и на что вы будете его достраивать будет комиссия. Очень плохо смотрят на факт приобретения жилья у близких родственников. Все по ситуации.

12. Я решил построить дом на своем земельном участке, получил все необходимые документы, но перед началом строительства решили построить дом большей площади чем указали в разрешении на строительство. Можно ли построить дом больше, а затем ввести его в эксплуатацию? При этом нормы отступов нарушены не будут.

12.1. Дешевле, сейчас согласовать изменения в проект, на основании которого Вам выдано разрешение.

13. Хочу купить дом в Украине Одессе, предлагают дома не введённые в эксплуатацию и нет госактов на землю, можно ли такой дом покупать?

13.1. Наталья.
Нельзя такой дом покупать, Вы собственником не станете, и только деньги потеряете.

13.2. Лучше найдите полноценный вариант. Иначе купите набор стройматериалов на чужом участке.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Вчера получили ключи, дом еще не ввели в эксплуатацию. УК навязала администрация нашего города. Можем ли мы поменять УК? И как правильно поступить?

14.1. если дом не введен в эксплуатацию, то каким образом вам выдали ключи?

14.2. Какая УК, если дом еще не введен и ключи Вам не должны выдавать.

15. Супругу выделен земельный участок под строительство жилого дома в период брака. В апреле 2018 года брак распался официально. В январе 2019 года супруг приватизировал земельный участок на себя и ввел в эксплуатацию дом, стоящий на этом земельном участке. Имеет ли супруга право на половину этой собственности, хотя реально она не возводила этот дом и проживала в это время в другом регионе страны с другим мужчиной. Т.е. по сути семья распалась в 2016 году.

15.1. Это задача для студентов или реальная ситуация?

16. Я являюсь собственником жилья в многоквартирном доме. Мне пришло извещение от УК о том. что у электросчётчика. Установленного в квартире, истёк срок поверки, и мне предлагают заменить и установить счётчик на лестничной площадке. Иначе прибор учёта установленный в квартире, опломбирован и введен в эксплуатацию не будет. Правомерно ли это?

16.1. Нет, незаконно. Ни одним нормативным актом не установлено где именно должен быть установлен ИПУ электроэнергии – в жилом помещении или на лестничной площадке.

Поэтому отказ установить и опломбировать ИПУ в квартире незаконный.

Самостоятельно установить ИПУ электроэнергии Вы не вправе, это делает только специализированная организация или уполномоченное им лицо (РСО или УК). Откажут – жалуйтесь в жилищную инспекцию.

17. Есть участок под Дос на котором построил дом, но закончился договор аренды. Дом готов но ввод в эксплуатацию не успел произвести. Есть ли какие-то возможности ввести в эксплуатацию без действующего договора или надо пытаться продлить договор. Договор аренды был на завершение строительства.

17.1. Чтобы зарегистрировать право собственности на дом необходимо быть правообладателем земельного участка.
В Вашем случае договор аренды следует продлить.

18. Где я могу взять проектную декларацию? Застройщик говорит что ее нет, с сайта ее тоже убрали. Дом введен в эксплуатацию. По дому много недоделок, ходим потребовать от застройщика все что было прописано по декларации. Но они ее скрывают и не дают, даже новым покупателям.

18.1. Пишите в прокуратуру заявление, они затребуют все. Ставьте юристу за ответы звездочки, пожалуйста, удачи вам.

19. Я живу в Омске. В нашем доме 164 кв Введен дом в эксплуатацию в июле 2007 года, 32 квартиры установили индивидуальные счетчики квартирные, Строительные нормы это позволяют, Тепловая компания приняла акт установки счетчиков индивидуальных. А ТСЖ при расчете платы за тепло их не принимает. Правильно ли это.

19.1. Конечно же не правильно!

20. Должен ли я платить за вывоз мусора по двум адресам, я прописан у родителей и имею частный дом, который еще не введен в эксплуатацию, имеется только разрешение на строительство, а счет уже выставили?

20.1. Оплачивать коммунальные услуги обязаны собственники жилых помещений (ст.153 ГК РФ). Обязанность по внесению платы за вывоз мусора у собственника возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение. Таким образом, если право собственности на частный жилой дом не зарегистрировано, то Вы не обязаны платить за вывоз мусора.

21. Мне понравился дом хочу его приобрести ипотека одобрена. Кадастровый номер на землю есть на дом нет из-за того что дом на него есть разрешение на строительство дом практически достроен но не введен в эксплуатацию Такой продается дом. Как поступить в этом случае? Возможно оценить недвижимость банком на этом этапе?

21.1. В любом случае в первую очередь нужно ввести дом в эксплуатацию.

22. Хотя у купить дом не введенный в эксплуатацию в ипотеку. Возможно ли это и какие документы нужны для этого?

22.1. Это называется незавершенный объект капитального строительства. Если нынешний собственник его зарегистрирует в таком статусе и банк даст согласие, вполне можно.

23.1. НК РФ Статья 400.

НалогоплательщикиНалогоплательщиками налога (далее в настоящей главе – налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.Объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 Налогового кодекса).

Если объект не зарегистрирован до завершения строительных работ. В этом случае налог на имущество физлиц платить не придется. Всего хорошего.

24.1. А кого Вы имеете ввиду под сторонами? Какие взаимоотношения у этих сторон?
Рискну предположить что Вы завуалированно спрашиваете о дольщике и застройщике. В таком случае заключается договор долевого участия в строительстве.

24.2. до введения дома в эксплуатацию должен быть заключен договор долевого участия либо уступки права требования (цессии).
Удачи вам и всего наилучшего.

25.1. Для этого обращаются в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением. Если для строительства получалось разрешение – дадут необходимые документы.
Если строились без разрешения – экспертные заключения на состояние строительных конструкций, с санэпидстанции и пожарного надзора. Получив отказ – в суд с иском об узаконении.

26.1. Як набір будівельних матеріалів.

27. Как делится при разводе не введенный в эксплуатацию дом.

27.1. Такой дом вообще не делится, поскольку дом в эксплуатацию не введен юридически он не существует.

28. Стоит ли покупать дом который не введен в эксплуатацию?

28.1. Нет не стоит, риск есть.

29. Если дом не введён эксплуатацию должны ли платить за содержание дома.

29.1. Только с момента регистрации прав.

30. Можно ли прописаться в дом если он не введен в эксплуатацию?

30.1. Если не введен в эксплуатацию, тогда нельзя, т.к. проживать можно только в жилом помещении, соотв. И быть зарегистрированным.

30.2. О каком доме ведется речь*Частный дом? или многоквартирный? Если частный, то можно, получите тех. паспорт и оформите домовую книгу.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B2%D0%B2%D0%BE%D0%B4_%D0%B2_%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%BB%D1%83%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8E/%D0%B4%D0%BE%D0%BC_%D0%BD%D0%B5_%D0%B2%D0%B2%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BD_%D0%B2_%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%BB%D1%83%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8E/

Оформление права собственности на новостройку

Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

Последнее обновление: 18.11.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность? У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже.

На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке, обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже.

А отсутствие «прописки» (регистрации по месту жительства) преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п.), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!

Обратный выкуп квартир Застройщиком. Что это такое и кому это нужно? – см. в заметке по ссылке.

Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от подоходного налога только в том случае, если с момента получения им права собственности прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет, подробнее об этом – здесь). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е. добавляется к этим годам).

Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по ипотеке. Проценты по кредиту на неоформленное (формально – не готовое) жилье, примерно на 1-2% выше, чем на готовое (ведь банку будет нелегко реализовать недострой, если заемщик не выплатит кредит).

После оформления квартиры в собственность, банк обычно снижает первоначальную процентную ставку.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Документы для оформления в собственность квартиры в новостройке

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего Застройщика. Он должен собрать внушительный пакет документов для регистрации прав собственности, ключевыми из которых являются:

  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • Техпаспорт на дом (результаты обмеров БТИ фактических площадей),
  • Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят),
  • Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью),
  • Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в Росреестре, которая длится месяц (по закону). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса»). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

В зависимости от типа договора, по которому происходила реализация квартир Застройщиком, процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:

  1. Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика);
  2. Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика);
  3. Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав).

Рассмотрим их по порядку.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Застройщик оформляет собственность на квартиру

В первом случае мы имеем меньше всего хлопот, но можем потерять больше всего времени, если наш Застройщик окажется не очень расторопным. Кроме того, Застройщик может потребовать с нас дополнительной оплаты «за труды» по оформлению квартиры в собственность. Причем, сумма «за труды» может доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры.

Правда, если эти платежи не предусмотрены договором, то мы имеем право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой).

На практике срок с момента заселения (получения ключей) до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, 3-9 мес. (если Застройщик действует оперативно). Но бывали случаи, когда собственность ждали и по 3-4 года.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Оформляем новостройку в собственность самостоятельно

Если мы решили не ждать Застройщика, и оформить новостройку в собственность самостоятельно, то мы можем сэкономить в деньгах, и несколько ускорить процесс, но придется повозиться. От Застройщика нам все равно понадобится ряд документов, необходимых для регистрации, и с нас опять-таки могут потребовать за это денег.

Сами мы должны будем собрать следующий пакет документов:

Если Застройщик поставил на кадастровый учет только построенный дом, но не подал документы для кадастровой регистрации квартир в доме, то нам придется сделать это самим.

Сначала мы заказываем в БТИ (в том же, в котором Застройщик заказывал обмеры площадей), Технический паспорт нашей квартиры.

Затем с этим документом мы идем в Кадастровую палату (подразделение Росреестра) и ставим там нашу квартиру на кадастровый учет.

 Затем получаем там же Кадастровый паспорт на нашу квартиру, и вместе с перечисленными выше документами передаем весь пакет в УФРС для регистрации права собственности.

Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования), со штампом УФРС о регистрации права собственности

Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно обратиться в специализированные коммерческие организации, которые занимаются регистрацией права собственности в области недвижимости.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Признание права собственности на новостройку через суд

Третий путь регистрациичерез суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации. Тогда нам – прямая дорога в суд.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком, и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки. Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей профильных юристов, которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд, несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ, и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др.). Но это уже забота юристов.

  ♦ Перечень действий юристов для решения вопроса регистрации через суд ♦

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика, на основании решения суда.

Случается, что Застройщик, имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности, сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд.

  ♦ Причины задержки оформления прав собственности (примеры) ♦

Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры.

Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША!  И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/oformlenie-prava-sobstvennosti-na-novostrojku/

Застройщик не вводит дом в эксплуатацию | Кузнецова и Партнеры

Как получить свидетельство о собственности, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

Что делать, если дом не вводят в эксплуатацию?

Запишитесь на консультацию

Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию. Такие случаи очень неприятны для дольщиков, ведь непонятно, что делать: деньги заплачены, а получить квартиру невозможно.

В данной статье мы расскажем, что означает введение дома в эксплуатацию, почему эта процедура может затягиваться и как поступать участникам договора долевого участия, если они столкнутся подобной ситуацией.

Часто у дольщиков возникает вопрос: что значит дом введен в эксплуатацию? Юридически это означает следующее: после окончания строительства компания-застройщик должна получить разрешения от компетентных служб и органов, которые подтверждают безопасность проживания в новостройке и ее соответствие существующим нормам.

Процедура следующая: по окончанию всех работ застройщик направляет соответствующий запрос в государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН).

Данный орган формирует группу экспертов, которые должны провести проверку объекта и дать заключение о том, возможна ли его эксплуатация.

После получения положительного вердикта контролирующей организации строительная компания направляет пакет документов в местную администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения этого документа новостройка считается оформленной.

Исходя из того, насколько сложной является процедура вода нового дома в эксплуатацию и сколько различных служб задействовано (СЭС, экологи, пожарные, строительные эксперты, БТИ, администрация и т.д.), не всегда это зависит от застройщика.

Причины могут быть объективными: например, одна их проверяющих инстанций выдала предписание устранить недочеты, и пока это не будет сделано, разрешение на эксплуатацию получить не удастся.

Кроме того, документы могут «застрять» на любом из этапов, поскольку государственные службы не всегда работают так быстро, как этого хотелось бы.

Еще одна причина того, что дом не вводят в эксплуатацию, – финансовые проблемы у застройщика. В последние годы в условиях кризиса такие ситуации стали возникать намного чаще – дом начинает возводиться, а затем ресурсы заканчиваются, и окончить стройку вовремя не удается.

Однако нельзя и исключать того, что застройщик специально тянет время и не оформляет ввод дома в эксплуатацию умышленно – например, с целью получения от дольщиков дополнительных средств на «непредвиденные» расходы или по другим причинам.

Такое поведение застройщика, если его удастся доказать – повод для его обжалования в судебном порядке.

Чтобы узнать, введен ли конкретный объект в эксплуатацию или нет, необходимо проверить, получено ли на него соответствующее разрешение от местных властей. Соответствующий реестр доступен либо по запросу в местной администрации, либо на сайте Минстроя РФ.

Найти конкретный дом можно по адресу и по наименованию строительной компании. Нужно иметь в виду, что при подаче запроса может потребоваться доказать, что вы имеете отношение к конкретному зданию (например, являетесь дольщиком его возведения).

Кроме того, можно запросить технический паспорт объекта строительства, где обязательно указывается, введен ли он в эксплуатацию.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда дом не вводится в эксплуатацию, сроки сорваны, и это влияет на передачу квартиры, необходимо поступать согласно следующему алгоритму:

Обратиться в строительную компанию

У застройщика нужно уточнить, с чем связана задержка ввода дома в эксплуатацию, и как быстро ситуация может разрешиться. Вполне вероятно, что вины застройщика в происходящем нет, и затянувший срок связан с формальностями или действиями третьей стороны.

В таком случае дольщик должен принять решение – продолжать ждать ввода здания в эксплуатацию или обращаться в суд.

Если же обращение проигнорировано, или ответ не удовлетворяет участника ДДУ, иск в судебную инстанцию становится единственным вариантом разрешения ситуации.

Поиск опытного юриста и обращение в суд

Только исковое заявление сможет повлиять на застройщика, если он затягивает введение дома в эксплуатацию умышленно.

Однако нужно помнить, что в большинстве случаев добиться компенсации за затягивание сроков ввода новостройки не выйдет: строительная компания по договору несет ответственность только за срок передачи квартиры дольщикам, а не за ввод дома в эксплуатацию.

Исключение составляют только ситуации, когда срок передачи недвижимости напрямую зависит от ввода в эксплуатацию (например, в течение 30 дней после этой даты). Иск должен включать следующую информацию:

  • наименование компании-застройщика;
    ФИО и данные дольщика;
  • информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;
  • обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;
  • требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;
  • перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).

Иск вместе с сопутствующими документами подается в районный суд по месту регистрации застройщика.

На заседании необходимо озвучить позицию, изложенную в иске, доказать, что причина задержки – умышленные действия застройщика. В случае достаточной аргументации суд примет решение в пользу истца.

Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками. Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.

Заключение

Ввод дома в эксплуатацию – очень важный процесс строительства, без которого невозможно получить квартиры дольщикам. Сроки могут затягиваться, причем не всегда по вине застройщика. Однако если причиной задержки являются действия строительной компании, можно добиться справедливости в суде.

Источник: //kuzpartners.ru/articles/zastroyshhik-ne-vvodit-dom-v-yekspluataciyu/

Юр-Центр Варуна