Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

Если у гражданина возникает потребность продать квартиру опекаемого, необходимо знать некоторые особенности, которые предшествуют продаже.

При невыполнении требований, предусмотренных законодательством, подобная сделка будет признана недействительной в судебном порядке, а к попечителю будут предъявлены санкции. Для правильной продажи требуется выполнить условия, прописанные в законе, и в этой статье будет подробно разобран вопрос, как продать квартиру опекаемого.

Правовая информация

Согласно законодательству Российской Федерации, недееспособным признается гражданин, который страдает психическими заболеваниями и находится на учете у психиатра. Также в эту группу граждан можно отнести лиц, употребляющих наркотики и алкогольные напитки. Если в семье есть подобные проблемы, то оформляется попечительство.

ВАЖНО !!! В данной ситуации, лицу признанным недееспособным, устанавливается запрет на проведение сделок с недвижимостью и все вопросы в этой области переходят на опекуна.  Данные правила прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в статье 18, а также в Федеральном законе РФ под №48.

Необходимо отметить, если лицо признано недееспособным, оно не теряет какие-либо права на владение имуществом, но при этом в статье 18 ГК РФ указано, что такие граждане не отдают отчет своим действиям.

Поэтому лица лишаются прав на проведение сделок, связанных с недвижимостью.  Недееспособный не может отдать (продать) свою собственность в виде заключения дарственной или договора купли-продажи.

Для этого потребуется обратиться в органы опеки и попечительства для получения специальной разрешительной документации.

Важно знать, что полностью дееспособным признается лицо, достигшее 18 летнего возраста.

Выписка недееспособного из квартиры

На законодательном уровне одним из вариантов продажи квартиры недееспособного является его выписка. Важно знать, что подобная категория граждан находится под пристальным контролем органов опеки и попечительства, и опекун должен уведомить ведомство о смене места жительства опекаемого. При этом, исключительно разрешение опеки позволяет произвести его выписку из собственной квартиры.

Также стоит знать о том, что в обязательном порядке опекаемому необходимо предоставить новое жилое помещение, равнозначное первому. Если опекун хочет отправить недееспособного в дом интернат для престарелых, то потребуется возмещение компенсации, равной прибыли полученной с продажи недвижимости.

Процесс выписки заключается в следующем:

  • подается соответствующее уведомление в органы опеки и попечительства на предоставление разрешительных документов для выписки гражданина;
  • также подаются документы, удостоверяющие личность недееспособного. При этом необходимо наличие заключения врачебной трудовой экспертной комиссии (ВТЭК);
  • после проверки всей документации органы опеки направят ее в административную комиссию для подписания, соответствующего разрешения;
  • с административным постановлением опекун обращается в ГУМВД по вопросам миграции для снятия гражданина с регистрационного учета;
  • далее заполняется новый документ, в котором необходимо указать, где будет проживать гражданин.

Каким образом можно получить разрешение

Для того, чтобы продать квартиру недееспособного гражданина, опекуну необходимо обратиться в территориальные органы опеки и попечительства для подачи письменного заявления. Также требуется предоставить определенный законом пакет документов.

Перечь документов:

  • документы, удостоверяющие личность лица, являющегося опекуном;
  • кадастровый паспорт и инвентаризационные данные на реализуемый объект недвижимости. Получить можно через БТИ и Росреестр;
  • документы, которые подтверждают факт, что недееспособному предоставлено новое жилое помещение;
  • необходимо открыть расчетный счет в банке и предоставить его номер при подаче заявления. Это необходимо для перечисления компенсации с реализуемого жилья, когда опекаемого отправляют в дом престарелых.

Как происходит процедура продажи и ее нюансы

Процедура продажи:

  • необходимо удостовериться, что сделка с недвижимостью происходит в рамках действующего законодательства: недвижимость реализуется по причине переезда опекаемого или для оплаты дорогостоящего лечения;
  • в некоторых ситуациях не требуется обращаться в органы опеки и попечительства для получения разрешения, например, когда продажа квартиры направлена на улучшение жилищных условий недееспособного;
  • подается соответствующее заявление для получения разрешительной документации;
  • на рассмотрение и проверку ведомству отводится 10 дней. Далее органы выносит положительное или отрицательное решение. Если разрешение получить не удалось, то необходимо затребовать причины отказа. Также требуется знать, что у гражданина есть право для повторной подачи;
  • после того, как нужные документы получены, необходимо инициировать процедуру купли-продажи имущества в общем порядке.

Продажа квартиры недееспособного после его смерти

На основании Гражданского кодекса и статьи 29 после смерти опекаемого или опекуна попечительство прекращается. При этом необходимо отметить, что опекун и опекаемый не могут претендовать на имущество друг друга. Исключением являются ситуации, когда недвижимость находиться в общей собственности.

ВАЖНО !!! Подведя итог можно сказать о том, что продажа квартиры недееспособного после его смерти невозможна, у опекуна прекращается право на распоряжение имуществом и совершения с ним каких-либо сделок.

Можно ли продать жилую площадь родственникам?

Подобный вид сделок с недвижимостью пресекается на законодательном уровне. Единственным вариантом в данной ситуации является реализация имущества с целью улучшения жилищных условий. Примером может служить то, когда попечитель или близкие родственники передают опекаемому какой-либо объект недвижимости по договору дарения.

Особенности процедуры реализации

Для начала необходимо разобрать вопрос, что будет, если попечитель попытается продать имущество подопечного без предварительного уведомления органов опеки и документов, разрешающих подобные действия.

В данной ситуации, если уполномоченное ведомство обнаружит нарушения законодательства, то это станет поводом для обращения в высшую судебную инстанцию. Это позволит признать сделку нелегитимной и противоречащей условиям, прописанным в Гражданском кодексе и Федеральном законе Российской Федерации.

Последствия:

  • проданное имущество из-за признания сделки недействительной будет возвращено владельцу;
  • расходы, которые были затрачены на покупку квартиры покупателем, должны быть выплачены в полном объеме.

Необходимо отметить нюанс, что для законного проведения сделки потребуется не только соблюдение условия перечисленных в законе, но и мнение самого опекаемого.

Если спросить согласие не представляется возможным, то потребуется это сделать у ближайших родственников.

Источник: //jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-opekaemogo

Недееспособный собственник: как продать или купить квартиру

Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

Сделка купли-продажи квартиры при наличии недееспособного собственника будет значительно отличаться от стандартной схемы приобретения недвижимости. Ведь по закону купить-продать жилье может только совершеннолетний и дееспособный собственник. И именно недееспособность собственника может стать основанием для расторжения сделки и признанием ее недействительной.

Также эта причина может послужить лакомым кусочком для мошенников, которые оказывая на давление на такого человека, получают доверенность на заключение сделок купли-продажи.

Чаще всего такая доверенность является сфальсифицированной, и при предъявлении новоявленным собственником будет считаться недействительной.

В итоге последствием подобной сделки может стать потеря и объекта недвижимости, и крупной суммы денег.

Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин. Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.

Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным

Согласно закону — продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица. А вот являться владельцами домов и квартир могут даже недееспособные категории граждан. Правда, представлять их интересы будут опекуны или попечители — людей, которые являются доверенными лицами недееспособного человека.

Опекун имеет право с разрешения владельца недвижимости проводить сделки купли-продажи. Но для этого опекуну придется соблюсти ряд условий.

Как продать квартиру опекуну

Как и в случае с продажей квартиры с несовершеннолетним владельцем, опекуну недееспособного человека придется получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Они гарантируют защиту интересов такого физического лица и помогают избежать ситуаций, связанных со случаями, когда опекун действует не в интересах опекаемого.

Если имеется разрешение от органов опеки и попечительства, опекуну можно заключать договор купли-продажи недвижимости. При этом он получает право действовать по полученной доверенности.

Согласно нормам закона отчуждение недвижимости подопечного опекуном не допускается. Продать квартиру недееспособного лица опекун может только в следующих случаях:

  1. Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
  2. Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
  3. Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
  4. Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.

Отметим, что для продажи квартиры опекуну придется собрать следующие документы:

  • паспорт собственника недвижимости;
  • свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
  • документы на продаваемую недвижимость;
  • если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
  • если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.

Только после выполнения всех указанных выше требований опекун может начать поиски покупателей недвижимости. Важно присутствие при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариуса. При этом присутствие недееспособного владельца не является обязательным.

Как уберечься от мошенников

Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.

Если вы все-таки попались на уловку мошенников, в таком случае вам придется решать эту проблему через суд. Немедленно обратитесь в полицию, где на этих людей заведут уголовное дело по статье «Мошенничество». Главное — найти мошенников и тогда у вас появятся шансы вернуть ваши деньги.

Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.

Наша компания «МИЭЛЬ — ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» имеет большой опыт в работе с недвижимостью. Наши специалисты помогут вам в проведении сделки купли-продажи квартиры или частного дома. Они возьмут на себя все заботы по решению этой задачи. Вам останется только получить деньги за недвижимость или заселиться в приобретенное жилье. Никаких рисков и головной боли!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: //prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/nedeesposobnyj-sobstvennik/

» Сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо | Фин Эксперт Групп

Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

Когда один из продавцов – недееспособное лицо, то это всегда настораживает, а порой и пугает покупателей. Даже не каждый риелтор согласится проводить такую сделку. Но так ли это страшно – сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо?

Как отмечают юристы риелторских компаний, бояться таких сделок не нужно. Потому что главное в такой сделке – это квалификация проводящих ее специалистов.

Приведу пример. Однажды в компанию пришла семья, которая хотела продать квартиру. В ходе изучения документов выяснилось следующее: квартира была приватизирована в 1992 г. семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей.

Приватизация в тот период времени осуществлялась в общую совместную собственность. Через несколько лет один из собственников квартиры умер. Соглашением об определении долей была прекращена общая совместная собственность, и каждому из собственников определена ¼ доля в праве.

На ¼ долю в праве, принадлежащую умершему собственнику открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками – по ⅛ доле в праве каждому.

Таким образом, на момент продажи квартира находилась в общей долевой собственности четырех человек, двое из которых имели по ¼ доле, один человек – ⅛ долю и один человек – ⅜ доли.

Более того, как часто бывает при долевой собственности, отношения между сособственниками сложились не лучшим образом. Поэтому, чтобы провести сделку, приходилось учитывать интересы конфликтующих сторон.

В процессе общения с продавцами стало известно, что собственник ¼ доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в психоневрологическом интернате г. Москвы. Продавцы предоставили в агентство оригинал решения суда, подтверждающего данное обстоятельство. В соответствии с п. 4 ст.

35 ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются.

Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации». Из этого следует, что интересы недееспособного продавца ¼ доли в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором недееспособное лицо находится под надзором.

И какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется, опека возникает в силу закона.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Таким образом, для продажи квартиры, в которой ¼ доля в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства.

В результате взаимодействия с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была проведена огромная работа по подготовке к сделке.

Во-первых, была заказана рыночная оценка квартиры, для того чтобы определить стоимость ¼ доли, приходящейся на недееспособное лицо, во-вторых, от имени психоневрологического интерната было подано заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу имущества, принадлежащего недееспособному лицу.

Ситуация усложнялась еще и тем, что продавцы не планировали приобретать взамен другую недвижимость. В итоге в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, открытый на его имя.

Помимо всех прочих сложностей, связанных с недееспособным лицом, обнаружилось, что с момента приватизации квартиры у одного из собственников квартиры изменилась фамилия. Так как изменение фамилии касалось несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, вопрос решался в соответствии со ст. 35 СК РФ с разрешения органа опеки и попечительства.

Однако документ, подтверждающий разрешение на изменение фамилии ребенка, был утерян, а для регистрирующего органа в обязательном порядке требуется подтверждение данного обстоятельства. Одним словом, пришлось риелторам нелегко, но к моменту проведения сделки все же была получена справка из районного ЗАГСа г.

Москвы, подтверждающая факт выдачи свидетельства о рождении с измененной фамилией.

После того как были получены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица, агентство согласовало с покупателем и продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.

В день подписания договора купли-продажи квартиры все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял психоневрологический интернат в лице директора.

Следует обратить внимание на то, что психоневрологический интернат является юридическим лицом, и на сделку потребовались соответствующие документы, подтверждающие статус юридического лица.

Это положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении на должность директора.

Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

На этапе оформления доверенностей на регистрацию договора купли-продажи квартиры нотариус потребовал предоставить оригиналы всех вышеперечисленных документов, в том числе решение суда о признании лица недееспособным.

После того как договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в уполномоченном органе, предстояло организовать подписание акта передачи квартиры всеми сторонами сделки и выдать покупателю расписку в получении денежных средств. На этом этапе во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната, и его подпись, как и на договоре купли-продажи, заверялась печатью учреждения.

После получения продавцами денежных средств необходимая сумма была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. В течение месяца после регистрации договора купли-продажи документы, подтверждающие зачисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, должны быть предоставлены в орган опеки и попечительства.

Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными и частными предприятиями и организациями, с медицинскими учреждениями, кропотливое отношение к каждому документу и, самое важное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищенности.

В. Н. ВЫЛЕГЖАНИН

Источник: //www.finexg.ru/sdelka-s-nedvizhimostyu-gde-odin-iz-sobstvennikov-nedeesposobnoe-lico/

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Получил квартиру в дар и продаю – какие налоги я должен платить?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_nedeesposoben/8094

Продать квартиру недееспособного – закон и особенности процедуры

Как осуществить продажу квартиры, которая разделена по долям между опекуном и недееспособным гражданином?

В настоящее время множество людей задаются вопросом, можно ли осуществить продажу квартиры недееспособного человека, либо другой, принадлежащей ему недвижимости, а именно кто имеет возможность претендовать на владение собственностью недееспособного.

Каждый гражданин, уже при рождении, моментально является обладателем некоторых прав, связанных с имуществом, например:

  • На владение квартирой, либо другой собственностью;
  • Возможность завещать, дарить или наследовать недвижимость;
  • Участвовать в совершении сделок;
  • Самому выбирать, где будет проживать.

Но если лицо не отдает отчет своим действиям и не понимает их смысл, то оно не может в полном объеме воспользоваться своими правами, хотя и является владельцем квартиры. В этом случае представлять интересы человека, признанного недееспособным, должен опекун. Только ему, согласно законным нормативным актам, разрешается участвовать в реализации недвижимости и распоряжаться собственностью.

Важно! Опекуном может быть, как частное лицо, назначенное органами опеки, так и психиатрическая больница, специализированный интернат, либо другое медицинское учреждение.

В Гражданском Процессуальном Кодексе прописана статья 29, часть 1 которой четко определяет понятие недееспособности, и по каким критериям человека лишают права реализовать свою квартиру.

Но в любом случае, при продаже собственности должно учитываться мнение владельца, а при развитии событий, когда это осуществить невозможно, то опекун обязан собрать всю информацию у ближайших родственников о предпочтениях человека, находящегося под его опекой.

Можно ли продать квартиру недееспособного лица

Существует несколько вариантов продажи квартиры лица, признанного недееспособным, в зависимости от того, полностью ли недвижимость принадлежит опекаемому, или в собственности только ее часть, а также кому будет принадлежать жилище после реализации.

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества недееспособного, регулируются Кодексом РФ и законом «об опеке и попечительстве».

Согласно части 2 статьи 37 кодекса, проведение следующих сделок может осуществляться только под контролем органов опеки:

  1. Обмена;
  2. Сдачи в наем за арендную плату;
  3. Дарения;
  4. Раздела собственности и выделение частей или долей;
  5. Других действий, которые могут повлечь за собой ухудшение условий проживания или имущественного положения подопечного.

Важно! Если сделки предполагают улучшение жилищного и материального положения недееспособного гражданина, то они могут проводиться и без разрешения органов опеки и попечительства.

Все действия, согласно части 2 статьи 19 закона, которые опекун будет проводить с имуществом подопечного, должны сопровождаться письменным подтверждением соответственной инстанции, в частности органов опеки.

Квартира недееспособного человека может быть отчуждена в отдельном порядке, если:

  • Присутствует решение суда о взыскании имущества судебными приставами;
  • Существует договор ренты или обмена, когда при этом действии улучшаются жилищные условия опекаемого;
  • Подопечный меняет место своего проживания;
  • Производится продажа квартиры, для получения материальных средств, необходимых на неотложное лечение недееспособного гражданина.

Двадцать девятая статья ГПК, а именно пункт 1 части 1, четко регулирует, что при наступлении смерти подопечного, либо самого опекуна, само попечительство прекращается.

Если эти два лица не имеют общих долей в квартире, то при уходе из жизни одного из них, второй не может претендовать на часть имущества другого. Из этого следует, что смерть подопечного повлечет за собой запрет на распоряжение собственностью и остальным имуществом недееспособного гражданина.

Внимание! Реализация квартиры невозможна, если человек ушел из жизни, даже когда было получено разрешение законному представителю от органов опеки.

Категорически запрещается осуществлять сделки по приобретению квартиры недееспособного человека следующими лицами, что прописано в статье 37 части 3 законодательства:

  1. Мужем или женой подопечного;
  2. Опекунами или организациями, ее осуществляющими;
  3. Людьми, состоящими в близком родстве с опекуном.

Исключениями могут являться действия, с помощью которых производится улучшение жилищных условий или материального положения опекаемого, к примеру, если родственники захотят подарить ему недвижимость. При зафиксированном факте дарения разрешения от органов опеки не требуется.

Рассмотрим случай, когда недееспособный прописан в квартире. Тогда одним из вариантов развития событий является выписка человека из объекта недвижимости. Такое лицо постоянно находится под надзором инстанции, регулирующей попечительство, соответственно опекуну требуется информировать данные органы о смене места проживания подопечного.

Прежде чем произвести выписку, нужно обеспечить недееспособного жильем, которое по площади и комфорту не будет уступать предыдущему. При желании поместить данного гражданина в дом для престарелых, необходимо предоставит ему денежную компенсацию, сумма которой должна быть не меньше стоимости реализуемой недвижимости. Для осуществления выписки из квартиры, нужно произвести следующие действия:

  • Написать заявление, где следует четко оговорить причины, по которым предполагается выписка недееспособного лица;
  • Предоставить данную бумагу в органы опеки, вместе с удостоверением личности опекуна, а также копией документа, подтверждающего опекунство;
  • С полученным постановлением, с подписью главы администрации района, в котором производится сделка, обратиться в ФМС для снятия подопечного с учета;
  • Листок убытия отправить на место новой регистрации недееспособного гражданина.

Процедура продажи

Чтобы осуществить процедуру продажи квартиры недееспособного человека опекуном, нужно предпринять следующие шаги:

  1. Соблюсти все правовые нормы, которые предусмотрены статьей 20 частью 1 закона, согласно которому квартиру можно продать только при смене места проживания, либо для получения материальных средств, необходимых на оплату лечения подопечного;
  2. Если это необходимо, получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
  3. Подать письменное заявление в соответствующие органы опеки, находящиеся на территории продаваемой квартиры;
  4. В течение 15 дней с момента подачи заявления органы попечительства должны или разрешить, или отказать в данном действии, причем обязательно мотивировать любое из принятых решений;
  5. Когда согласие получено, можно начинать искать покупателя на недвижимость и оформлять все необходимые бумаги.

Сбор и оформление документов

Представитель недееспособного лица перед реализацией недвижимости должен быть обеспечен соответствующим постановлением, выданным органами опеки. Чтобы получить данную бумагу, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Свой паспорт;
  • Бумаги на квартиру, предполагаемую выставить на продажу;
  • Подтверждение, что подопечному будет предоставлено другое жилище, взамен реализуемого места проживания;
  • Документ из банка, если есть средства на расчетном счете, поступившие на него.

При предъявлении вышеописанных документов в органы опеки, они будут решать, возможна ли продажа недвижимости опекуном, или данное действие противоречит законодательству РФ. Согласие может быть получено, только если опекаемый гражданин получит право собственности на другое жилище, соответствующее по размерам и материальной стоимости предыдущего.

Важно! Когда недееспособный человек в результате сделки оказывается прописан у родственников или близких знакомых, то в таком случае органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу квартиры, пока недвижимость не окажется в собственности опекаемого лица.

При некоторых вариантах возможно получения согласия на реализацию недвижимости даже в тех случаях, когда равноценное жилище не предоставляется. Это происходит при определении опекаемого человека в разнообразные учреждения, в которых содержание обеспечивается государством.

К таким заведениям относятся дома престарелых или инвалидов, также им может оказаться интернат для психически больных людей.

Тогда опекуну следует предоставить документы из банковской организации, подтверждающие что такое лицо получило перевод на свои счета суммы, равной стоимости проданной квартиры, причем деньги должны поступить в банк до проведения сделки по реализации жилища.

При осуществлении продажи имущества опекуном, если он не поставил в известность и не получил предварительное разрешение от органов опеки, то такое мероприятие будет признано незаконным и через судебные инстанции скорее всего отменится.

Для получения согласия на продажу недвижимости опекуну достаточно предоставить лишь паспорт и заявление в письменном виде, чтобы начать процесс рассмотрения возможности выдачи разрешения. При этом следует собрать доказательства, что сделка будет осуществлена в интересах недееспособного лица, соблюдая его права и позволяющая улучшить условия его дальнейшего проживания, к которым относят:

  1. Бумаги на жилье, подлежащее реализации;
  2. Документы на квартиру, предполагаемую к приобретению;
  3. Остальные справки, определяющие законное проведение сделки.

Какие есть подводные камни

Владелец квартиры, являющийся недееспособным, и проживающий на другой жилплощади, всегда оказывается в группе риска, так как он чаще других может стать жертвой незаконных манипуляций при продаже недвижимости.

Данным состоянием опекаемого лица часто пользуются мошенники, чтобы сначала реализовать жилье, а потом признать сделку недействительной, и отменить ее результаты, не возвращая полученных материальных средств.

Злоумышленники собирают информацию об одиноких людях, находящихся на психиатрическом учете и различными способами заставляют их расстаться со своей недвижимостью. После сделка расторгается, а денег и продавцов уже не найти, и пострадавшие покупатели ничего не могут сделать.

Скорее всего, такие действия будут осуществляться, основываясь на доверительном управлении имуществом недееспособного, поэтому до приобретения жилища рекомендуется не только лично встретиться с собственником имущества, но и собрать о нем полную информацию. Если подтвердилась недееспособность лица, следует добиться разрешения от органов опеки и соблюсти все нюансы сделки, предусмотренные законодательством.

Если данные мероприятия не будут проведены, то решить ситуацию в пользу покупателя может только судебное разбирательство, при условии, что мошенник найдется.

Но даже при обращении в органы МВД с соответствующим заявлением, шансы на благоприятный исход дела и возвращение своих денег, очень малы.

Поэтому при проведении сделок с недвижимостью рекомендуется пользоваться услугами юристов, специализирующихся на подобных сделках.

Источник: //opeka-rf.ru/deesposobnost/prodat-kvartiru/

Юр-Центр Варуна