Как купить квартиру без право продажи

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Как купить квартиру без право продажи

Продажа квартиры, не оформленной в собственность, невозможна. Договор купли-продажи квартиры без свидетельства не состоится. Его не смогут заверить ни нотариусы, ни Росреестр. Поэтому недвижимость должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. А свидетельство о регистрации – справку ЕГРН можно получить электронно за полчаса.

Значение свидетельства о праве собственности

Любая сделка по переходу прав собственности от одного гражданина другому должна контролироваться государством. Вся недвижимость регистрируется в базе ЕГРН –  Едином Государственном  Реестр Недвижимости.

Ранее на руки собственнику выдавалось свидетельство, а данные о владельце были внесены в два реестра ЕГРП и ГКН, однако после объединения данных реестров в один под названием Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Право собственности устанавливается на основании правоустанавливающего документа, которым может выступать договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на право на наследство и прочие документы.

Любые изменения, поступающие из государственных ведомств, фиксируются в системе. В базе всегда обновленная и актуальная информация.

Чтобы получить выписку о имеющейся в реестре записи, необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 300 рублей для электронного варианта выписки и 750 рублей для выписки на бумаге.

Отсутствие свидетельства нового образца

Бывают случаи, когда квартира покупается у владельца, который купил ее до 1993 года. В то время не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца.

В такой ситуации у продавца должен быть кадастровый паспорт с кадастровым номером в нем. Права продавца могут быть учтены как возникшие ранее. Квартира при этом должна стоять на кадастровом учете.

Если такой записи не было сделано, то нужно ее провести.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

Собственникам квартир в новостройках приходится продолжительное время ждать оформления документа на право собственности. Данный документ является одним из необходимых документов для покупки или продажи квартиры. Из-за этого на время пока его не оформят нельзя будет провести какую-либо сделку.

Иногда в данных случаях осуществляют переуступку прав требований. Юристы не рекомендуют покупать жилье при переуступке без оформленного права собственности. Есть возможность того, что дольщик имеет негативную информацию о застройщике и пытается как можно быстрее избавиться от данной квартиры. 

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации дает собственнику недвижимости не подтверждает право на владение этой недвижимостью. Для покупки либо продажи нужно иметь свидетельство о праве собственности или справку из ЕГРН. Именно они позволяют обменивать, продавать либо покупать недвижимость. Данный документ не трудно оформить, если есть запись в реестре прав на недвижимое имущество.

Документы подлежат проверке, которая является гарантией безопасности для совершения сделок.

Обязательные документы которые требуются для регистрации сделки купли продажи в Росреестре/МФЦ

Без данных документов сделку в МФЦ/Росреестре не зарегистрируют. С собой необходимо иметь:

  • Паспорта всех собственников жилой недвижимости.

Если есть несовершеннолетние собственники до 14 лет, то требуется их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей либо опекуна.

  • Договор купли –продажи квартиры.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.

Данное разрешение является обязательным, если есть несовершеннолетние собственники. Требуется как оригинал так и копия разрешения.

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилой недвижимости.

Данное согласие удостоверяется у нотариуса. Стоит услуга в среднем 1500 рублей.

  • Доверенность заверенная нотариусом.

Если за продавцов документацию подает доверенный человек, требуется и его паспорт.

  • Свидетельство о браке либо разводе.

Есть и друге документы которые являются дополнительными, их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту»:

  • Договор основания либо правоустанавливающий документ.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Расписка и договор аванса либо задатка.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-bez-oformlennoj-sobstvennosti/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Как купить квартиру без право продажи
5. Могу ли я написать дарственную на сына без права продажи? А в совершеннолетие сделает сам что захочет с землёй (нас 5 человек и у каждого 1/5 доли)

5.1. Дарение с условием запрещено законом, Вы не можете ограничить нового собственника (одаряемого) в распоряжении его же имуществом. Кроме того, не совсем понятно с какой целью Вы хотите установить запрет на продажу этого имущества.

Ребенок, в силу несовершеннолетия и так не сможет распоряжаться имуществом. Правом на такие действия до совершеннолетия ребенка имеют его родители, действующие в его интересах. При этом для реализации этого права необходимо обязательное согласие органа опеки.
Иными словами, установить указанный запрет нельзя, но законом и так по этому направлению права ребенка защищены надлежащим образом.

6. Можно ли оформить дарственную или договор купли продажи между братом и сестрой без права продажи дома.

6.1. Вы можете заключить договор дарения жилого дома. Через 7 дней одаряемый будет собственником, поэтому сможет продать дом. Так, как хотите не получится.

6.2. в данном случае можно оформить договор дарения, с правом пожизненного проживания, но без ограничения на право продажи.

6.3. нет, заключение договора с подобными оговорками невозможно. Ограничить право собственности нельзя.
Удачи вам и всего наилучшего.

7. Можно ли оформить дарственную на недвижимость без права продажи и дарения другому лицу?

7.1. Нет нельзя. Дарение является разновидностью перехода права собственности, а владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, неотъемлемые права собственника которым становится одаряемый.

8. С мужем в разводе, несовершеннолетний сын прописан в его квартире. На квартиру оформлена дарственная на его новую жену. Имеют ли право выписать сына без его согласия?

И должны ли они вернуть нам часть суммы при продаже квартиры?

8.1. Если квартира является совместно нажитым имуществом в браке, вы вправе обратиться в суд с иском о разделе имущества. Выписать ребенка не смогут.

8.2. Ребенка могут выписать, тем более если он в этой квартире не проживает и отец там не зарегистрирован. В случае продажи квартиры денежные средства достанутся продавцу – собственнику квартиры, то есть новой жене бывшего мужа.

9. Могу ли я получить консультацию по своему вопросу? Я пенсионерка, собственница одна, и хочу оформить дарственную своему брату на половину дома, площадью 41 кв.м и половину участка-8 соток, на котором стоит дом в городе Пенза, без права продажи и передарения третьему лицу. Имею ли я такое право? С уважением, Надежда Константиновна.

9.1. Надежда.Процедуру дарения с обременением сделать нельзя.В вашем случае, можно сделать куплю-продажу с обременением. Но так как вы хотите передать брату долю – то такую сделку имеет право делать только нотариус.

Либо можете сделать завещание или договор ренты.

9.2. Нет, законодательство не предусматривает дарение имущества под какими-либо условиями вроде ваших, поэтому не сможете так сделать.

9.3. Надежда! Нет, так Вы сделать не сможете. Договор дарения под условиями не допускается. После заключения договора дарения и регистрации его в Росреестре, он будет собственником и сможет распоряжаться своим имуществом по своему же усмотрению.

10. Возможен ли размен двух комнатной квартиры, если одну вторую оформлена дарственная на ребёнка без права продажи до его 18-летия, а вторая доля принадлежит человеку, с которым не возможно ужиться, т.к не платит коммунальные, не даёт средств на ремонт, который я сделала во всей квартире, не соглашается на продажу доли, и пьёт?

10.1. Вы можете продать только долю Вашего ребенка. Любые условия договора, ограничивающие право собственника распоряжаться своим имуществом, ничтожны. Для отчуждения Вам нужно получить согласие органа опеки
Удачи Вам и всего доброго!

10.2. Возможно только продать долю с условием покупки доли на несовершеннолетнего ребенка с согласия органа опеки. Удачи вам.

11. Мама хочет оформить на меня дарственную на квартиру (она является собственником), но нужна ещё справка от супруга, заверенная нотариусом. Но папа парализован 2 года после 2 инсульта (не двигается и практически не говорит) после 1 инсульта мы оформили на меня генеральную доверенность (управлять и распоряжаться всем имуществом без право на продажу). могу ли я подписаться или…? что нужно делать?

11.1. За папу может расписаться рукоприкладчик, если папа может как-то выразить свою волю (движением глаз, например). Обратитесь к нотариусу.

11.2. Нет, не можете подписать, так как в доверенности указано, что без права отчуждения. Кроме того, в отношении самой себя нельзя совершать сделки.

12.1. Ограничить вашего сына, как нового собственника, в части распоряжения жилым помещением вы НЕ имеете права.

Но,если вы хотите остаться проживать в этом жилом помещении до конца дней своих, то в договоре дарения следует указать условие о сохранении за вами права пожизненного проживания в данном жилом помещении.

А в случае отчуждения этого жилого помещения, собственник обязан до заключения договора купли-продажи предоставить вам другое аналогичное жилое помещение.

13. Дарственную сделать квартиру сыну. Без права продажи пока родители живы можно? И без права продажи?

13.1. Договор дарения под условием недействителен.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Возможно ли такое что раздел земельного участка и потом дарственная на другого человека без отчуждения? И возможно ли чтобы дарственная была без права продажи?

14.1. Такое невозможно, если Вы дарите свою собственность, то, следовательно, передаете все права собственника, в том числе и право на распоряжение земельным участком.

15. У меня к Вам вопрос: можно ли купить квартиру через дарственную в ЗАТО? Я знаю что через куплю-продажу не имею права без доказательства родства, может через дарение возможно приобрести квартиру? Спасибо за внимание!

15.1. Можно получить разрешение от администрации на сделку и все, не надо ничего доказывать. Просто обосновать, для чего нужна квартира (работа и т.п.)

16. Квартира приобретена до брака (заключен договор купли-продажи-деньги переданы до заключения брака), далее заключен брак и после этого выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. 1) является ли эта квартира СОВМЕСТНЫМ имуществом и подлежит ли разделу 2) возможно ли оформить дарственную на кого-либо без согласия второго супруга?

16.1. ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно – сопоставляйте даты в Свидетельстве о праве собственности и Свидетельстве о браке.

16.2. Совместной собственностью не является, т.к. приобретена она до брака.

17. Отец моего мужа сделал дарственную, в которой он дарит дом своему сыну без права передачи, продажи пока свекр жив. Правильно ли я понимаю, что в случае развода этот дом мне никакой частью не будет принадлежать? И второй вопрос, если вдруг мой муж умрёт раньше своего отца, то этот дом перейдет кому? Снова свекру? Или нашей дочери?

17.1. Договор дарения под условий не подразумевает “без ПРАВА ПЕРЕДАЧИ”. По ст. 572 ГК РФ одаряемый получает дар и с момента заключения договора дарения ст. 433 ГК РФ то есть регистрации в Россреестве. Договор дарения считается заключенным и произошел переход права собственности.

Так по ст. 209 ГК РФ собственник вправе действовать согласно данной статье. Так по ст. 36 СК РФ дарения это безвозмездная сделка и разделу по совместному нажитому имуществу не подлежит. В соответствии со ст. 34 СК РФ бывшие супруги могут разделить имущество.

Вы какие действия предпринимали?

17.2. Вы, как супруга, на раздел дома претендовать не можете. Подарить без права распоряжения нельзя.

18.1. Нет такой договор дарения заключить невозможно-собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению и ограничить его в праве продажи невозможно.

18.2. Дарственная не подразумевает условий. Ответ: не возможно.

19. Мы молодая семья попали под программу в течении 12 месяцев рожден ребенок и получили сертификат на 328000 руб. хотим его использовать на строительство дома который мы уже начали строить, но дом пока оформлен на родителей мужа, а после они хотят сделать дарственную на мужа без права на продажу. Можем ли мы пустить сертификат в этот дом?

19.1. При перечислении субсидии необходимо чтобы объект был сдан.

19.2. НЕТ, это не ваш дом. ДЛЯ ВАС будет безопаснее – СРОЧНО переоформите дом на себя или мужа – а то можете остаться ни с чем

УДАЧИ ВАМ.

20. Еще раз Здравствуйте. Я хотел бы уточнить, а если дарственную оформить на детей без права продажи?

20.1. Дарение это безвозмездная сделка.

20.2. Что Вы хотите подарить детям? Подарить под условием нельзя ничего. Дарение – сделка безвозмездная и безусловная.

20.3. “дарственную оформить на детей без права продажи?” – условия ставить нельзя…

21. Родители купили квартиру. Впоследствии данная квартира останется брату. Брат женат. Как родителям оставить квартиру, чтобы жена не имела прав претендовать на неё?Через наследство? Завещанием или дарственная, и указать – без права продажи?

Какие варианты предпринять? Как уберечь квартиру от возможной делишки жены? Спасибо.

21.1. Пусть напишут завещание. Я так понимаю они же собираются и дальше в ней жить. В дарении, даже если укажут без права продажи, это не основание в дальнейшем брату распорядиться квартирой.

21.2. Оба варианта подходят, имущество, полученное одним из супругов в дар или в наследство совместно нажитым не признается (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

22. Скажите пожалуйста, можно ли сделать временную дарственную на свою долю в квартире, (без права передарения, продажи и т.д.)? вторая доля принадлежит дочери. Спасибо.

22.1. Нет, нельзя. Такого понятия как временная дарственная (договор дарения) не существует. Договор дарения имеет целью передачу в собственность имущества одаряемому лицу.

С момент перехода права собственности на имущество, одаряемый (новый собственник) имеет право по распоряжению имуществом по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, сдать в аренду и т.д.).

Ограничить его в этом праве нельзя.

22.2. Такой договор заключить нельзя. Юстиция не пропустит. Дарение означает полный отказ от имущества без ограничений. В договоре можно только указать право проживания дарителя и не более.

23. Могу ли я как собственник жилья оформить дарственную на квартиру без права ее
продажи?

23.1. Если вы подарите квартиру, то никаких условий новому собственнику ставить не сможете. Он после заключения договора дарения получает все права собственника. Не дарите, а оформите завещание, если не хотите, чтобы квартира была продана.

24. Можно ли сделать дарственную на детей 16 и 11 лет без право продажи до определённого возраста?

24.1. Такие права имеет законный представитель несовершеннолетних с согласия органа опеки.

24.2. Нет, собственника нельзя ограничить в его правах (ст.209 ГК РФ).

25. Я гражданин Узбекистана если оформить дарственную на квартиру без право на его продажу. Какое преимущество оно мне даёт. Надеюсь вопрос понятен спасибо заранее.

25.1. Надеюсь вопрос понятен спасибо заранееЕсли честно, то не очень.

Какое преимущество оно мне даёт

В целях получения гражданства никакого преимущества это не дает. 26. Я продал автомобиль салону по ДКП, после этого через несколько дней приставы наложили арест (запрещение рег. действий) на этот авто. Я уже купил другой авто по ДКП, но теперь боюсь ставить на учёт на себя-арестуют и его. 1) Будут ли проблемы с покупателем (салоном)
2)Могу ли я поставить на учёт приобретённоё авто на сына 18 лет (без прав) и как это сделать? Дарственную оформить?

26.1. 1. Если автосалон не успел поставить на учет на себя, то могут быть с ним проблемы, так как будут требовать возврата денег, поскольку проданный Вами авто, так Вашим и остался.
2. Да, можно на сына дарственную оформить и в ГИБДД обязательно учет на него переоформите.

27.1. нет, дарение под условием не допускается. А вот куплю-продажу под дополнительными условиями сделать можно.

28.1. Нет, при переходе права собственности, новый собственник вправе сам распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Ограничение права собственности законом не предусмотрено.

Если вы считаете необходимым включить в договор такое условие, значит у вас есть сомнения в правильности вашего решения. Если есть возможность не оформлять дарение, пока сомнения вас не оставят, то лучше этого не делать. Сейчас.

Так как с момента оформления прав, ваша дочь может продать квартиру сразу же после получения свидетельства о праве собственности.

28.2. Не бывает дарственных без права продажи.
Либо дарственная без дополнительных условий, либо не оформляется.

29. Можно ли оформить дарственную от матери сыну без права продажи на срок до 10 лет?

29.1. Екатерина, добрый день! Такое условие в договоре дарения – ничтожно.Дарение подразумевает безусловный переход права собственности от дарителя к Одаряемому.

Всего доброго,

29.2. Да можно. Договор с обременением будет просто. Обратитесь к юристу за помощью.

30. Можно ли написать в дарственной без права продажи?

30.1. НЕЛЬЗЯ! Дарение-сделка безусловная, т.е. БЕЗ УСЛОВИЙ!

Источник: https://www.9111.ru/%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%B1%D0%B5%D0%B7_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Как купить квартиру без право продажи

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Право пользования квартирой при ее продаже

Как купить квартиру без право продажи

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Юр-Центр Варуна